Raty kredytów spadają – często tylko w teorii

Na dwóch obniżkach stóp procentowych osoby spłacające kredyty mieszkaniowe zyskały hipotetycznie już 150 zł. Niestety faktycznie odczuwalne korzyści nie są aż tak duże.

Na dwóch dotychczasowych obniżkach stóp procentowych i oczekiwaniu na dalsze cięcie, osoby spłacające kredyty mieszkaniowe zyskały hipotetycznie już 150 zł. O tyle w stosunku do czerwca obniżyła się miesięczna rata kredytu na 300 tys. zł. Niestety faktycznie odczuwalne korzyści nie są aż tak duże, bo banki z opóźnieniem aktualizują oprocentowanie kredytów.

RPP, zgodnie z oczekiwaniami rynku, obniżyła 5 grudnia stopy procentowe o kolejne 25 punktów bazowych. Podstawowy wskaźnik, czyli stopa referencyjna, został obniżony z 4,5 do 4,25 proc. Uwzględniając cięcie listopadowe, w sumie stopa bazowa spadła już o 50 punktów. Analitycy oczekują, że będą kolejne cięcia, które łącznie powinny sprowadzić stopy procentowe w dół o 75-100 punktów bazowych, czyli w okolice najniższego poziomu w historii (od czerwca 2009 r. do stycznia 2011 r. stopa referencyjna wynosiła 3,5 proc.). RPP będzie chciała w ten sposób zapewnić dopływ tańszego pieniądza w sytuacji spowolnienia gospodarczego. W obecnej chwili pozwala na to inflacja będąca we wrześniu na poziomie 3,4 proc., zatem w granicach dopuszczalnego przez RPP przedziału wahań (1,5-3,5 proc.).

Stopy spadają w teorii, w praktyce z opóźnieniem

Obniżka stóp procentowych banku centralnego docelowo wpływa na spadek rat płaconych przez kredytobiorców, ale dla nich ważniejszy jest poziom rynkowej stopy WIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Stopa WIBOR spada od miesięcy wakacyjnych – z ok. 5,1 do ok. 4,4 proc. Oprocentowanie kredytów powinno obniżyć się w podobnym stopniu, choć nie dzieje się to automatycznie. Banki indywidualnie określają bowiem częstotliwość, z jaką dokonują zmian stopy WIBOR wykorzystanej do obliczania rat kredytowych. A to oznacza zwykle konieczność oczekiwania nawet kilka miesięcy na korzystny efekt obniżek stóp.

Często, bo raz w miesiącu, oprocentowanie kredytów hipotecznych aktualizują mBank i MultiBank. Co trzy miesiące robią to m.in. BNP Paribas, BZ WBK, Kredyt Bank czy Millennium. Oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielonych przez ING jest oparte o wskaźnik WIBOR 6M i aktualizowane co pół roku. Z kolei w BGŻ zmiana oprocentowania następuje co sześć lub co 12 miesięcy. Co ważne, w zależności od banku, zmiana stawek może następować albo konkretnego dnia kalendarzowego (np. pierwszy dzień kwartału), albo określonych odstępach czasu (miesiąc kwartał, itd.), licząc od dnia podpisania umowy kredytowej. Pamiętajmy jednak – w okresie, gdy stopy spadają, częstsze aktualizacje WIBORu w bankach są korzystne dla kredytobiorców, ale gdy stopy NBP rosną – jest dokładnie odwrotnie.

Raty coraz niższe i będzie jeszcze lepiej

Dziś rata kredytu na 300 tys. zł (25 lat spłaty) wynosi przy średniej marży (1,45 proc.) 1922 zł. Rata tego samego kredytu wyliczona dla WIBORu z początku czerwca była o 149 zł wyższa. Biorąc pod uwagę fakt, że dziś rynek obstawia, na podstawie notowania kontraktów FRA, że za pół roku WIBOR obniży się do poziomu ok. 3,3 proc., hipotetyczna rata z naszego przykładu powinna spaść do 1743 zł, czyli w stosunku do poziomu z początku czerwca już o 328 zł.

Efekt obniżek stóp czyściwo niwelują podwyżki marż

Nieco bardziej skomplikowana jest sytuacja osób, które dopiero zamierzają zaciągną kredyt mieszkaniowy. Z jednej strony spadający WIBOR sprzyja im podwójnie (wpływając na spadek raty kredytowej i jednocześnie wzrost zdolności), ale z drugiej opisany efekt częściowo niwelują podwyżki marż kredytowych. O ile w kwietniu br. przeciętna marża dla kredytu na 300 tys. zł (25 proc. wkładu własnego, 25 lat spłaty) wynosiła ok. 1,2 proc., to dziś zbliża się do 1,5 proc. Z kolei na poziom zdolności oprócz oprocentowania kredytów (marże i WIBOR) wpływa też polityka poszczególnych banków, której odzwierciedleniem są mechanizmy stosowane w kalkulatorach kredytowych. Dlatego, choć od czerwca stopa WIBOR spadła w większym stopniu niż wzrosła przeciętna marża, średnia zdolność kredytowa minimalnie obniżyła się. Według danych Home Broker, przeciętna 3-osobowa rodzina zarabiająca 5 tys. zł netto może dziś liczyć średnio na 365 tys. zł kredytu w lipcu było to 371 tys. zł.