Raport: w całej Polsce mieszkania drożeją

Pod koniec ubiegłego roku analitycy rynku prognozowali wzrosty cen mieszkań w całej Polsce. Już w I kw. 2018 r. prognozy te zaczęły się sprawdzać.

Mimo oddziaływania czynników, które mogą spowodować pewne załamanie na rynku, wciąż bardzo stabilny popyt pozwala deweloperom spać spokojnie. Z perspektywy nabywców sprawa wygląda inaczej. Tendencja wzrostowa w przypadku cen jest wyraźna, dlatego podejmując decyzję o zakupie mieszkania w tym roku, trzeba liczyć się z wyższymi kosztami.

Wygaszenie programu „Mieszkanie dla Młodych”

Pierwszym czynnikiem, który wpływa na wzrost średnich stawek metra kwadratowego, jest ograniczenie podaży najtańszych mieszkań. Mniejsza oferta w tym segmencie stanowi konsekwencję wygaszenia programu „Mieszkanie dla Młodych”, który stymulował rynek. Już na początku roku, po zaledwie kilku dniach, wyczerpano ostatnią transzę (381 mln zł) na programowe dopłaty do wkładu własnego. Zmiana widoczna jest przede wszystkim w miastach, które miały wysokie limity cenowe kwalifikujące do programu. Przykład stanowi Łódź, gdzie większość oferty rynkowej obejmowały mieszkania w programie „MdM”.

Wygaszenie rządowego wsparcia może zupełnie odwrócić strukturę podaży nowych inwestycji w tym mieście. W porównaniu do I kw. 2017 r., w ciągu pierwszych miesięcy bieżącego roku ceny w Łodzi wzrosły aż o 18,35 proc. Jak wynika z danych ronin24.pl, w I kw. 2017 r. wynosiły ok. 4017 zł/mkw., a w analogicznym okresie bieżącego roku już 4754 zł. Duże podwyżki w tym samym okresie odnotowano w Gdańsku (o 15,26 proc.) – z 6158 do 7098 zł/mkw., i Katowicach (o 17,89 proc.), w których ceny warunkuje m.in. stosunkowo niedaleka odległość od Krakowa.

 Deficyt działek budowlanych

Kolejnym czynnikiem powodującym zmiany ceny mieszkań są wysokie koszty działek budowlanych, co stanowi dowód, że powoli kończy się pula niezagospodarowanych gruntów. Niska dostępność terenów pod budowę, przy bardzo dużym zapotrzebowaniu ze strony deweloperów, bezpośrednio przekłada się na średnie stawki. Wysokie koszty budowlane inwestorzy rekompensują sobie wyższymi cenami metra kwadratowego. Problem dotyczy głównie największych rynków nieruchomości, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Atrakcyjne działki, zwłaszcza w centrach tych miast, sprzedawane są za astronomiczne kwoty. Po tego rodzaju grunty sięgają deweloperzy realizujący inwestycje w segmencie premium.

Mniejszy dostęp do gruntów inwestycyjnych na początku roku spowodował spowolnienie aktywności budujących. Z raportu opracowanego przez Centrum AMRON wynika, że liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczba budów rozpoczętych w Krakowie w styczniu i lutym to odpowiednio 23,05 i 31,35 proc. wartości wskaźników z analogicznego okresu 2017 r.

Czy trudności na etapie pozyskiwania gruntów pod zabudowę znajdują odzwierciedlenie w podwyżkach cen? Okazuje się, że tak. Na podstawie danych ronin24.pl możemy stwierdzić, że średnie ceny w stolicy Małopolski w I kw. 2018 r. wzrosły o 6,14 proc. W okresie styczeń-marzec 2017 r. kształtowały się na poziomie ok. 6447 zł/mkw. Rok później sięgnęły 6843 zł.

W grupie największych miast pod względem oferty rynku nieruchomości znajduje się także Wrocław. W analizowanym okresie średnie ceny wzrosły tu o ponad 8,62 proc. (z 5902 do 6411 zł/mkw.). Tendencję wzrostową można zaobserwować również na przykładzie Warszawy. W I kw. bieżącego roku w stolicy podwyżki średnich cen wyniosły 9,3 proc. (do 8661 zł/mkw.).

Należy pamiętać, że o cenach decyduje specyfika rynku. Wyższe średnie ceny metra kwadratowego na warszawskim rynku mogą być także następstwem wprowadzania do sprzedaży większej liczby inwestycji w wysokim standardzie.

Wysokie koszty materiałów budowlanych

Zmiany cen nieruchomości są również skutkiem podwyżek ustalanych przez producentów materiałów budowlanych. Wyższe koszty inwestycyjne przekładają się na ostateczną ofertę cenową deweloperów. Na koniec I kw. 2018 r. (w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku) ceny wzrosły w 18 grupach towarów, w tym aż o ponad 39 proc. drewna, o 11 proc. ścian i kominów oraz o 8,6 proc. izolacji termicznych – podała grupa PSB. Cennik materiałów budowlanych zależy od regionu. Tam, gdzie koszty budowy i wykończenia są najniższe, nie odnotowano dużego wpływu na ceny mieszkań.

Mniejszy wybór, ale stabilne ceny

Najbardziej stabilne miasta pod względem średnich stawek metra kwadratowego to lokalizacje ze zdecydowanie mniejszą ofertą nowych inwestycji: Rzeszów (w I kw. 2018 r. wzrost tylko o 2,26 proc.) i Lublin (o 4,68 proc.) – wynika z danych ronin24.pl. Co ciekawe, na stosunkowo mało znaczących rynkach, takich jak Kielce, Opole, Bydgoszcz czy Olsztyn, odnotowano podwyżki odpowiednio o: 8,95 proc., 8,53 proc., 16,64 proc. i 12,15 proc.

Prognoza na przyszłość

Problem podwyżek cen jest równoważony przez niskie stopy procentowe, które ułatwiają zaciągniecie kredytu hipotecznego, dlatego zainteresowanie ofertą deweloperów nie słabnie. Przewiduje się, że wskaźniki ogłaszane przez Radę Polityki Pieniężnej pozostaną na obecnym poziomie do końca bieżącego roku.

Niekorzystny (z punktu widzenia nabywców) wpływ przywołanych czynników na ceny nieruchomości nie zaskakuje. Pierwsze symptomy obserwowaliśmy już pod koniec 2017 r. Nowe zagrożenie dla stabilności rynku mogą natomiast stanowić projektowane przepisy prawne. Polski Związek Firm Deweloperskich negatywnie odniósł się do planowanej nowelizacji ustawy deweloperskiej, w części dotyczącej likwidacji otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Nowe regulacje prawne mają chronić interesy klientów w razie upadłości dewelopera – inwestor otrzymywałby wpłaty nabywców dopiero po zakończeniu budowy. Dla małych firm deweloperskich oznaczają jednak konieczność zaciągania większych kredytów na realizację swoich projektów, lub rezygnację z planów inwestycyjnych.

Konsekwencją tych zmian może być ograniczenie podaży nowych mieszkań, co przełoży się na dalsze podwyżki cen.