Raport sprzedaży: poprzeczka idzie w górę

Rynek nieruchomości czeka podsumowanie. Kupujący nie chcą świętować sukcesu z deweloperami.

Gdy deweloperzy mają powody do radości, dkla ich klientów oznacza to wyższe wydatki. Wraz z nadchodzącym końcem roku firmy robią podsumowania swojej działalności z ostatnich 12 miesięcy, zadając sobie pytanie o wyniki i zestawiając je z ubiegłorocznymi. Takiego porównania nie uniknie również rynek nieruchomości i po rak kolejny będziemy się zastanawiać, kto odniósł sukces, a dla kogo był to czas ochłodzenia interesów. Warto zatem przypomnieć sobie, jaką poprzeczkę ustawili sobie deweloperzy i pozostali uczestnicy sektora nieruchomości po 2017 r.

Przyglądając się statystykom GUS dotyczącym sprzedaży lokali, można zauważyć, że dominującą grupą są nieruchomości mieszkaniowe, stanowiące ponad 92 proc. transakcji zarówno pod względem wartościowym, jaki i ilościowym. Nadal najmniejsze wartości dotyczą sprzedaży przetargowej – jej udział wyniósł jedynie 0,8 proc. obrotów. Wciąż utrzymuje się trend dominacji sprzedaży w miastach, co przy obecnej skali migracji do ośrodków miejskich nikogo nie dziwi. Co ciekawe, to nie inwestycje deweloperskie cieszyły się największą popularnością. Aż 62,7 proc. w ujęciu liczbowym oraz 54,2 proc. pod względem wartości stanowiły transakcje z rynku wtórnego. Wyjątkami okazały się takie regiony jak Małopolska i Podlasie. Wysoką aktywność na rynku inwestycji deweloperskich odnotowano także na Pomorzu, Mazowszu, w Wielkopolsce i województwie lubelskim. I tym razem największy obrót odnotowano na Mazowszu, podobnie jak na Dolnym Śląsku czy Pomorzu. Po drugiej stronie znalazły się województwa świętokrzyskie, opolskie i podkarpackie, gdzie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości mieszkalnych były najmniej, co odbiło się na udziale wartościowym – także on był najmniejszy.

Różnice pomiędzy rejonami Polski łatwo dostrzec, przyglądając się liczbie sprzedanych mieszkań przypadającej na 10 tys. mieszkańców. W województwie świętokrzyskim i opolskim lokal mieszkalny kupiły średnio 4 osoby na 10 tys., z kolei dla Pomorzan wynik ten jest 10-krotnie wyższy. Rynki, które są na prowadzeniu zarówno ilościowym, jak i wartościowym, to największe i najbardziej aktywne gospodarczo miasta Polski, czyli Warszawa, Wrocław, Kraków Gdańsk i Poznań.

Kawalerki niszą

Powierzchnią, której najczęściej poszukiwali kupujący na rynku pierwotnym, okazał się metraż w granicach od ponad 40 do 60 mkw., z 2 lub 3 pokojami. W następnej kolejności interesowano się lokalami od 60 do 80 mkw. Niewielu chętnych inwestowało w duże mieszkania, liczące powyżej 80 mkw. Mniejszość stanowią zarówno największe, jak i najmniejsze lokale (do 40 mkw.), choć te ostatnie znalazły się w czołówce sprzedażowej w Małopolsce, na Pomorzu Zachodnim oraz w województwach lubuskim czy kujawsko-pomorskim. Największe szanse na znalezienie właścicieli miały mieszkania liczące średnio 55 mkw. Średni metraż kawalerek uczestniczących w obrocie wyniósł 33,4 mkw., natomiast mieszkania 2-pokojowe liczyły ok. 43 mkw., a 58,3 mkw. to powierzchnia charakterystyczna dla lokali z 3 pokojami. Największy odnotowany średni metraż sprzedanych lokali zaobserwowano w województwach mazowieckim i opolskim.

Cena cenie nierówna

Kupując mieszkanie od dewelopera w 2017 r., trzeba było zgromadzić średnio 309,9 tys. zł. Przeciętna cena kawalerki wynosiła 196,5 tys. zł, podczas gdy mieszkanie liczące więcej niż 80 mkw., to wydatek rzędu 618,3 tys. zł. Najpopularniejsze powierzchnie, czyli 40-60 mkw. oraz 60-80 mkw. stanowiły równowartość odpowiednio 275,9 i 369,4 tys. zł. Wynika z tego, że koszt 1 mkw. w polskich miastach w 2017 r. wahał się od ponad 4 do 6 tys. zł, gdzie średnia to suma 5 631 zł. Na blisko o 17 proc. tańszy lokal mieszkalny mogli liczyć kupujący na obszarach wiejskich. Jednak w tym zakresie widać duże dysproporcje pomiędzy poszczególnymi częściami kraju. Podczas gdy mieszkaniec województwa lubuskiego mógł nabyć nieruchomość już za 181 tys. zł, mazowszanin musiał wydać na ten cel średnio 390,3 tys. zł. Jednak najwięcej, bo ponad 10 tys. zł/mkw., wydawali nabywcy na Pomorzu – tam udział tak drogich transakcji był największy.

Bez wątpienia ceny nieruchomości nie idą w kierunku pożądanym przez kupujących. Po sprawdzeniu aktualnych stawek, jakie znajdujemy w raporcie ronin24.pl (opracowanym na podstawie danych KRN.pl) można zobaczyć, że w Łodzi kupując mieszkanie o powierzchni ok 50 mkw., zapłacimy 4939 zł/mkw., co jest jedną z najniższych kwot, jeśli chodzi o największe polskie miasta. Dla porównania ten sam metraż w Trójmieście będzie miał przelicznik wynoszący 7849 zł/mkw.

Mieszkania z drugiej ręki

Nieco inaczej ceny kształtowały się na rynku wtórnym. Tutaj średnia wartość transakcji osiągnęła koszt 218,7 tys. zł, czyli o ok. 91 tys. zł mniej niż inwestycje deweloperskie. Obserwując średnie ceny z obydwu rynków, widać, że różnica pomiędzy kawalerkami wynosi ok. 56,5 tys. zł. Jednak największe rozbieżności można dostrzec, porównując cenę mieszkań liczących 60-80 mkw. – kupując taki lokal od dewelopera, płaciło się o 99,1 tys. zł więcej niż pozyskując mieszkanie z drugiej ręki. Podobnie jest w przypadku mniejszych metraży (40-60 mkw.) – 73,3 tys. zł.

Podobnie jak w obrębie rynku pierwotnego, tak i rynek wtórny cechowała nierówność stawek pomiędzy lokalami leżącymi w granicach miast i poza ich obrębem. Jednak w odniesieniu do nieruchomości deweloperskich, obrót wtórny był bardziej zróżnicowany pod względem lokalizacji. Stając się właścicielem mieszkania w mieście, trzeba było zapłacić ponad 53 proc. więcej niż w przypadku lokalu o podobnych parametrach położonego na terenie wiejskim. Może to być spowodowane faktem, że miejskie nieruchomości są atrakcyjnie zlokalizowane, co znacząco wpływa na cenę, a dodatkowym czynnikiem podnoszącym stawkę jest niekiedy zabytkowy charakter budynku. Na wsiach położenie nieruchomości nie determinuje cen aż w takim stopniu, ponieważ usytuowanie i wynikające z niego korzyści lub utrudnienia są zbliżone.
 

Ceny nadal pną się w górę

Prezentowane przez GUS dane pokazują, że po raz kolejny mieliśmy do czynienia z podwyżkami na rynku nieruchomości, a jak pokazują bieżące statystyki, trend wzrostowy ani na moment nie ustępuje. Na przestrzeni lat 2016-2017 r. doszło do 3,8 proc. podniesienia stawek, przy czym na rynku wtórnym był to skok w granicach 4,5 proc., natomiast 3,2 proc. na rynku pierwotnym. Po spadku cen nieruchomości deweloperskich, jaki rozpoczął się w 2013 r., od II kwartału 2014 r. obserwuje się ich wzrost. Stawki z I kw. 2014 r. i IV kw. 2017 r. dzieli aż blisko 11,5 proc. różnica. Nie można przy tym zapominać, że są to uśrednione dane i w poszczególnych miastach, przede wszystkim zaś tych, gdzie obrót nieruchomościami jest największy, podwyżki mogą znacząco przekraczać tę wartość. Jak pokazują wyniki raportu ronin24.pl (opracowanego na podstawie ofert poratlu KRN.pl), w stolicy różnica w cenie 1 mkw. z początku roku i aktualna (mieszkania o powierzchni 50-55 mkw.) wynosi ok. 859 zł., co oznacza 9,92 proc. podwyżkę. Z kolei Gdańsk to już 10,58 proc. i skok o 751 zł. Wyniki raportu ronin24.pl pokazują także, że obecnie cena metra kwadratowego w Krakowie osiągnęła już wartość 7286 zł, a do niedawna kształtowała się na poziomie 6843 zł. Do granicy 7 tys. powoli zbliżają się również stawki wrocławskie i poznańskie. Osoby planujące zakup mieszkania w najbliższym czasie muszą liczyć się z tym, że nic nie wskazuje na to, aby wkrótce miało dojść do odwrócenia trendu.