Rachunki powiernicze w praktyce

Tylko co trzeci bank ma w swojej ofercie rachunki powiernicze, pozostała część oczekuje, aż oferty wprowadzi konkurencja i rynek w jakiś sposób na nie zareaguje.

Nowa ustawa deweloperska z założenia ma chronić osoby kupujące swoje wymarzone mieszkanie lub nowy dom na rynku pierwotnym. Dla skutecznej ochrony wprowadzono szereg nowych rozwiązań, które zabezpieczają klienta w sposób do tej pory niespotykany. Znaczna część tych nowych elementów ochrony opiera się na instytucjach bankowych. Są one bezpośrednio określone przez ustawę lub w pośredni sposób wynikają ze zmian, które ta ustawa wywoła na rynku deweloperskim. Jednym z najważniejszych zabezpieczeń dla klienta wprowadzanych nową ustawą są rachunki powiernicze. Ustawodawca założył, że klienci dostaną do wyboru cztery rodzaje takich rachunków: zamknięty, otwarty z ubezpieczeniem, otwarty z gwarancją i rachunek otwarty.

Są to rachunki dewelopera prowadzone przez konkretny bank, na który to rachunek mają wpływać pieniądze klienta kupującego od tego dewelopera nieruchomość. Środki na takim specjalnym rachunku są pod ochroną banku do czasu, aż deweloper nie spełni określonych przez ustawę warunków. W przypadku rachunku zamkniętego bank przeleje środki do zbywcy po przedstawieniu aktu notarialnego potwierdzającego zakup danej nieruchomości, natomiast z rachunku otwartego pieniądze wypływać będą w transzach wcześniej określonych w umowie pomiędzy bankiem i deweloperem. Ustawodawca zaznacza tu tylko, że transze nie mogą być mniejsze niż 10 proc. i większe niż 25 proc. Dodatkowo w ustawie pojawia się zapis o tym, że pracownik banku, który nie dopełni formalności i i uruchomi pieniądze bez spełnienia odpowiednich procedur, naraża się na odpowiedzialność karną do 2 lat więzienia włącznie. Tyle ustawa. Niewiele jak na tak istotny element obrotu gospodarczego w tak newralgicznej dziedzinie jak budownictwo. Skutkiem finalnym tej nowej instytucji jest oczywiście odcięcie dewelopera od bezpośrednich wpłat klientów i uzależnienie go od możliwości zaciągnięcia kredytu deweloperskiego.

Dodatkowo kilka miesięcy po uchwaleniu ustawy pojawiły się rekomendacje Związku Banków Polskich, które na jej bazie sformułowały szereg procedur, które banki mają stosować wobec deweloperów. Ten moment można uznać za punkt zwrotny. Zgodnie z tymi rekomendacjami banki muszą tak dokładnie weryfikować inwestycję deweloperską przed założeniem rachunku, że ilość potrzebnych dokumentów często będzie się zbliżała do ilości niezbędnej do uruchomienia kredytu inwestycyjnego. Poniżej wymagana „minimalna” lista dokumentów do założenia rachunku:

• biznes plan – cel przedsięwzięcia z rozbiciem na poszczególne lokale, miejsca garażowe, komórki lokatorskie itp.,
• dokumenty projektowe,
• pozwolenie na budowę,
• kontrakt pomiędzy generalnym wykonawcą a deweloperem,
• dziennik budowy,
• kosztorys wraz z harmonogramem prac i wypłat z rachunku powierniczego,
• wzór umowy deweloperskiej pod kątem zgodności z ustawą,
• prospekt informacyjny pod kątem zgodności z ustawą i w porównaniu z przedłożoną umową deweloperską ,
• „inne niezbędne dla banku dokumenty”.

Co więcej, z powodu dużej odpowiedzialności (zarówno finansowej, jak i karnej) za prowadzenie takiego rachunku, banki niechętnie będą je zakładać i z założenia odrzucać znaczną część podań o założenie konta.

Efekt powyższych przepisów na dzień dzisiejszy jest następujący. Jedynie co trzeci bank ma w swojej ofercie rachunki powiernicze. Duża część banków po prostu czeka, aż oferty wprowadzi konkurencja i rynek w jakiś sposób na nie zareaguje. Banki wprowadzają tylko rachunki zamknięte i otwarte bez ubezpieczeń i gwarancji. Z tym że preferowane są rachunki zamknięte, jako prostsze do prowadzenia, a dla banku znacznie bezpieczniejsze. Rachunki otwarte ponadto są o wiele droższe, zarówno jeżeli chodzi o koszt założenia, jak i ich prowadzenia. Ponadto znaczna część banków uzależnia założenie takiego rachunku od tego, czy będzie mogła sfinansować inwestycję swoim kredytem. Bank wówczas znacznie więcej zarabia niż na samym rachunku, a poziom formalności i ryzyka ma podobny. Koszty takich rachunków będą się wahać w granicach 2 tys. – 10 tys. za założenie, a właściwie rozpatrzenie wniosku, ponieważ nie mamy żadnej gwarancji, że taki rachunek bank nam założy. Prowadzenie to kilkaset złotych miesięcznie. Często pojawią się jednak opłaty za wpłacenie środków na konto, które sięgają nawet 0,5 proc. od kwoty przelewu (mieszkanie o wartości 300 tys. zł, to 1,5 tys. prowizji dla banku) i uzależnione są od wielkości inwestycji. Dodatkowo pojawiają się opłaty za inspekcje inwestycji przed wypłatą poszczególnych transz. Ponieważ ustawodawca założył, że zarówno potencjalne zyski, jak i koszty takiego rachunku obciążają dewelopera, oprocentowanie rachunków będzie albo na poziomie 0 proc., albo będzie stanowiło wzór WIBID minus określony procent podawany przez bank. Nie będą to więc rachunki, na których warto trzymać środki.

Należy też wspomnieć o innych punktach rekomendacji ZBP, które bezpośrednio dotkną firmy deweloperskie. Po pierwsze określono w nich definicję „inwestycji deweloperskiej”, a zatem również to, kiedy rachunek powierniczy nie musi być zakładany. Ponadto przypomniano, że rachunki, o których mówimy, dotyczą tylko nieruchomości mieszkalnych i osób fizycznych, natomiast dla garaży komórek, komórek lokatorskich oraz lokali usługowych musi być prowadzony osobny rachunek.

Na koniec kluczowa informacja, która dotyczyć będzie wszystkich firm, które nie chcąc podlegać nowym przepisom, ogłosiły sprzedaż swoich inwestycji przed 28 kwietnia. Banki dla takich firm nie powinny zakładać rachunków powierniczych, jeżeli wraz z ogłoszeniem inwestycji w tym terminie rozpoczęła się faktyczna sprzedaż nieruchomości. Jeżeli więc za pół roku deweloper stwierdzi, że znaczna część klientów poszukuje inwestycji z rachunkami powierniczymi i zwróci się o założenie takiego rachunku, wówczas bank powinien odmówić.

Podobnych problemów z nowymi przepisami pojawia się znacznie więcej. Szeregu rekomendacji i regulacji bankowych nie poruszyłem w niniejszym artykule ze względu na obszerność tematu, starałem się przedstawić jedynie kilka najważniejszych informacji.