Rachunki powiernicze i konflikt deweloperów z UOKiK

Zakup mieszkania, czy to z r ynku pierwotnego, czy wtórnego zawsze będzie stanowił spore obciążenie dla budżetu nabywcy.

O ile kupując mieszkanie od poprzedniego właściciela, możemy chociaż częściowo sprawdzić lokal, który chcemy nabyć, o tyle przy inwestycjach deweloperskich nie ma stuprocentowej pewności, że dostaniemy ostatecznie klucze do nieruchomości.

W związku z niskimi stopami procentowymi i niewielką inflacją coraz więcej osób decyduje się na inwestycje w nieruchomości, aby nie trzymać pieniędzy na słabo oprocentowanych lokatach bankowych. Ponadto niskie stopy procentowe powodują, że popularniejsze są również kredyty mieszkaniowe, których koszt jest stosunkowo niższy niż jeszcze kilka lat temu. Na początku stycznia 2019 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o pozostawieniu wskaźników stóp procentowych NBP na niezmienionym poziomie stopy referencyjnej 1,50 proc. w skali rocznej. Według zapowiedzi prezesa NBP sytuacja ma być stabilna co najmniej do marca 2020 r. i dopiero wtedy należy się spodziewać zmian w oprocentowaniu.

Słaba ochrona nabywających przed 2012 r.

Przez lata brakowało w Polsce przepisów, które regulowałyby stosunki pomiędzy deweloperami a nabywcami, co powodowało, że potencjalni klienci narażali się na spore ryzyko w przypadku chociażby upadłości dewelopera. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania wpłacały wysokie kwoty na konta firm realizujących inwestycje, nie mając tak naprawdę żadnego zabezpieczenia i pewności, że budowa zostanie zakończona, a mieszkania oddane do użytku. Serwisy informacyjne regularnie informowały o sytuacjach, w których nieuczciwy deweloper pobierał pieniądze od klientów, a następnie znikał, nie kończąc inwestycji i nie płacąc podwykonawcom.

Niedoszli właściciele pozostawali z wieloletnimi kredytami, bez pieniędzy i bez mieszkania. W sierpniu 2010 r. Trybunał Konstytucyjny wydał postanowienie, w którym zasygnalizował potrzebę zmian na rynku pierwotnym sprzedaży mieszkań i stwierdził brak dostatecznej ochrony praw nabywców nieruchomości oraz istnienie luki prawnej, która dotyczy stosunków stron umów zawieranych między klientami a firmami deweloperskimi. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że należy zapewnić maksymalną ochronę konsumentowi.

Zmiany w prawie i tzw. ustawa deweloperska

Obecnie interesy prywatnych inwestorów chronione są przepisami ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Weszła ona w życie w kwietniu 2012 r., jednak w jaki sposób tak naprawdę poprawia sytuację potencjalnych kupców? Po pierwsze wreszcie skodyfikowano wytyczne dotyczące umów podpisywanych między stronami. Obecnie tzw. umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności, a zatem zawiera się ją właśnie w obecności notariusza, w celu zabezpieczenia interesu nabywcy. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności budowanego lokalu oraz oczywiście do przeniesienia własności na kupującego
po ukończeniu budowy.

Rachunki powiernicze

Ustawa deweloperska wprowadziła ponadto obowiązek korzystania z tzw. rachunków powierniczych, na które należy wpłacać pieniądze klientów. W ten sposób chciano uniknąć sytuacji,
w których deweloper, na początku inwestycji, podejmuje pieniądze klientów z własnego, niezabezpieczonego w żaden sposób rachunku bankowego, a następnie rozpływa się w powietrzu bez ukończenia budowy.

Obecnie konsument kupujący od dewelopera mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane lub już jest w fazie realizacji, wpłaca pieniądze na specjalny rachunek powierniczy, który służy do rozliczeń z deweloperem. Ustawa deweloperska przewiduje cztery rodzaje rachunków powierniczych: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją
ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową i standardowy otwarty rachunek powierniczy, do którego nie przewidziano dodatkowych zabezpieczeń. Zdecydowanie największe bezpieczeństwo dla nabywcy zapewnia zamknięty rachunek powierniczy. Klient wpłaca na konto pieniądze i praktycznie nie musi się martwić, że straci wkład w sytuacji upadłości czy oszustwa dewelopera. Ten otrzyma całość kwoty dopiero, gdy inwestycja zostanie doprowadzona do końca, a mieszkanie przekazane konsumentowi wraz z aktem własności.

Należy jednak zauważyć, że stosowanie rachunków powierniczych zamkniętych jest dość mało popularne, z racji tego, że deweloper musi szukać innych środków na bieżące finansowanie inwestycji. Otwarty rachunek powierniczy stawia niejako bank w roli nadzorcy prawidłowego przebiegu budowy. Po zakończeniu etapów inwestycji zgodnie z ustalonym harmonogramem, Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdza prawidłowość prac, a następnie bank przelewa odpowiednią część pieniędzy na konto dewelopera.

Taki otwarty rachunek powierniczy może być ponadto zabezpieczony w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, jednak najczęściej wybierany jest rachunek niezabezpieczony. Jak informuje prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z otwartych rachunków powierniczych korzysta ponad 90 proc. deweloperów, ponieważ stanowią one po prostu najtańszą opcję.

Musimy dodatkowo pamiętać, że — mimo tego, iż banki zapewniają ochronę w sytuacji upadłości dewelopera — trzeba liczyć się z ewentualną upadłością samego banku. W takiej sytuacji najbezpieczniejszym rozwiązaniem są wpłaty na rachunki powiernicze nieprzekraczające równowartości 100 tys. euro, bo właśnie taką kwotę wypłaci nam Bankowy Fundusz Gwarancyjny w przypadku upadłości banku.

Proponowana likwidacja otwartych rachunków powierniczych

Zdaniem UOKiK-u, należy zlikwidować otwarte rachunki powiernicze, które nie są zabezpieczone gwarancją. W sytuacji upadłości dewelopera, klienci odzyskają z całą pewnością tylko pieniądze, które nadal znajdują się na rachunku powierniczym. Może dojść zatem do sytuacji, w której spory ułamek wpłaconej kwoty zostanie w trakcie trwania inwestycji wypłacony deweloperowi i nie będzie możliwości odzyskania pieniędzy „utopionych” w dotychczasową budowę.

UOKiK przygotował projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, która ma zapewniać konsumentowi pełną ochronę i przewiduje likwidację otwartych rachunków powierniczych bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Z taką zmianą nie zgadzają się jednak sami deweloperzy. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), takie rozwiązanie mogłoby doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, a ponadto do upadku mniejszych firm deweloperskich, które miałyby problem ze zdobywaniem funduszy na swoje przedsięwzięcia.

W związku z tym sporem, UOKiK zaproponował kompromisowe rozwiązanie, polegające na utrzymaniu otwartych rachunków powierniczych z jednoczesnym utworzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Deweloperzy mają wpłacać składki do DFG, które z kolei będą stanowić pewien określony procent wpłat klientów na rachunki powiernicze. Według propozycji UOKiK-u, stawki miałyby wynosić odpowiednio:

maksymalnie 5 proc. przy skorzystaniu z otwartego rachunku powierniczego i 1 proc. przy skorzystaniu z zamkniętego odpowiednika.

Dodatkowo, nowelizacja usunęłaby także możliwość żądania wpłat bezpośrednio na konto dewelopera. Inwestycje, które rozpoczęły się przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, nie zostały bowiem objęte obowiązkiem korzystania z rachunków powierniczych, a zdaniem UOKiK-u odsetek takich projektów na rynku może stanowić obecnie nawet kilkanaście procent. Zatem mimo pozornego zabezpieczenia interesów wszystkich kupujących, konsumenci wciąż mogą być narażeni na utratę pieniędzy. Wydaje się, że wprowadzenie którejkolwiek z proponowanych zmian, mimo kolejnej poprawki i dążenia do maksymalizacji ochrony konsumentów, może spowodować podwyżki na rynku nieruchomości, a zwiększonymi kosztami deweloperskimi obciążeni zostaną przede wszystkim kupujący.