Pustostany: problem europejskich miast. Jak go rozwiązać?

Pustostany są ściśle powiązane z krajobrazem współczesnych europejskich miast. W ich rosnącej liczbie przejawia się stopniowa degradacja przestrzeni miejskiej.

Pustostany są ściśle powiązane z krajobrazem współczesnych europejskich miast. W ich rosnącej liczbie przejawia się stopniowa degradacja przestrzeni miejskiej. Niejasna sytuacja prawna tego rodzaju nieruchomości często skutecznie hamuje jakiekolwiek działania naprawcze, czy to osób zainteresowanych nabyciem takiego obiektu, czy samorządów. Problem jest poważny, ponieważ ze względu na pogarszający się stan techniczny wiele pustostanów nie spełnia norm bezpieczeństwa. Znaczną część tych obiektów należałoby przeznaczyć do rozbiórki, a w ich miejscu wyodrębnić grunty deweloperskie. Trudność wyegzekwowania roszczeń wobec właścicieli opustoszałych budynków polega na niemożliwości skontaktowania się z nimi. Pod nieobecność (najczęściej spowodowaną emigracją) osób posiadających tytuł prawny do nieruchomości, ich mieszkania lub domy bywają nielegalnie zajmowane przez tzw. dzikich lokatorów.

Zarządzanie pustostanami

Bezprawne zagospodarowywanie pustostanów już w ubiegłym wieku przybrało formę squattingu, czyli zasiedlania niszczejących budynków przez grupy ludzi kierowanych potrzebą zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, często wspartych na podłożu ideologicznym. Świadome złamanie prawa własności ma w tym przypadku dawać tzw. squatersom wolność od ograniczeń narzucanych przez władze (w wielu państwach squatting jest definiowany jako przestępstwo). Na korzyść nielegalnych lokatorów działa nieobecność właścicieli, dlatego nie zawsze zaistniały konflikt interesów znajduje finał w sądzie.

Paradoksalnie zarządzanie pustostanem staje się łatwiejsze po śmierci właściciela. W drodze postępowania spadkowego należy wówczas ustalić, czy zmarły pozostawił krewnych, którym przysługuje spadek. W przypadku braku spadkobierców prawo do nieruchomości przypada gminie, do której przynależy ostatnie miejsce zamieszkania właściciela. Jeśli przed śmiercią przebywał on poza granicami kraju, jego spadkobiercą zostaje Skarb Państwa. Zarówno samorząd gminy, jak i Ministerstwo Skarbu Państwa mogą zdecydować o remoncie bądź sprzedaży pustostanu. Procedury związane z adaptacją opustoszałych budynków podlegają starostom powiatowym. Osoby zainteresowane nabyciem pustostanu powinny także pamiętać, że sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Według danych zawartych w Narodowym Spisie Powszechnym, w latach 2002-2011 liczba pustych mieszkań w Polsce wzrosła o ok. 1 mln. Tendencja wzrostowa wyniosła 8,2 proc. Przyrost zasobów wolnych lokali niekoniecznie idzie w parze ze wzrostem zainteresowania ofertami sprzedaży tego rodzaju nieruchomości. Czynnikiem, który negatywnie wpływa na atrakcyjność ofert, jest z pewnością stan techniczny obiektów. Adaptacja nieruchomości na cele mieszkaniowe często wymaga gruntownego remontu, a to z kolei wiąże się z dodatkowymi kosztami. Wobec tego w jaki sposób europejskie miasta rozwiązują problem pustostanów?

Możliwości zagospodarowania pustostanów

Tam, gdzie problem wynika ze złej woli właścicieli, lokalne władze mogą zdecydować się na przyjęcie przepisów, które wprowadzą obowiązek wynajęcia pozostawionej bez opieki nieruchomości. Wzorcowym przykładem na tej płaszczyźnie jest uchwała przyjęta w Katalonii. Tamtejsi radni uchwalili podatek w wysokości 10 euro za metr kwadratowy mieszkań, które nie są użytkowane przez minimum 2 lata. Hiszpańskie miasta walczą z problemem niewystarczających zasobów lokali komunalnych – zagospodarowanie pustostanów ma stanowić alternatywę dla najemców wnioskujących o przydział miejskich nieruchomości. Co więcej, aby zachęcić prywatnych właścicieli do wynajęcia lokali, władze regionu zamierzają finansować remonty w budynkach przeznaczonych pod najem. 
Środki uzyskane z nowego podatku pokryją koszty zakupu mieszkań komunalnych. Szacuje się, że na skutek wprowadzenia dodatkowego podatku właściciele pustostanów będą musieli zapłacić średnio od 800 do 1700 euro rocznie. W samej Katalonii liczba pustych mieszkań sięga 80 tysięcy.

Częstą motywacją lokalnych władz jest również przeciwdziałanie degradacji krajobrazu. Założenie to potwierdzają okazyjne oferty sprzedaży domów w typowo turystycznych lokalizacjach. Przykładowo, z inicjatywy burmistrza gminy Ollolai na Sardynii, Efisio Arbaua, za symboliczną kwotę 1 euro na sprzedaż wystawiono niszczejące domy w dwóch miejscowościach położonych w prowincji Nuoro. Aby skorzystać z możliwości zakupu nieruchomości na preferencyjnych warunkach, należy zobowiązać się do przeprowadzenia remontu budynku z własnych środków. Oferta jest skierowana zarówno do osób prywatnych, jak i przedsiębiorców. W regionie znajduje się ponad 50 pustostanów, które będą sukcesywnie wprowadzane do sprzedaży. Przedsięwzięcie jest realizowane przy wsparciu finansowym gminy Ollolai.

Polskie samorządy również szukają sposobów na rozwiązanie problemu pustostanów. Jednym z nich są atrakcyjne oferty najmu miejskich nieruchomości, z określeniem ich przeznaczenia. Na adaptację pustostanów do celów komercyjnych zdecydował się np. Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie. Sporządzono ofertę najmu 12 nieruchomości rozmieszczonych w różnych częściach miasta. Nietypowość tej oferty polega na ustaleniu bardzo niskiej wyjściowej stawki czynszu – 1 zł netto za metr kwadratowy. Ostateczne koszty wynajmu zostaną określone podczas licytacji organizowanej przez ZBILK. Przedsiębiorcy zainteresowani możliwością zagospodarowania pustostanów, muszą spełnić dodatkowy warunek – planowana przez nich działalność nie może być uciążliwa dla najbliższego otoczenia. Niska stawka czynszu będzie obowiązywała przez rok od momentu podpisania umowy najmu.

Rezygnacja z funkcji mieszkaniowej nieruchomości na rzecz innych możliwości wykorzystania budynku to również pomysł na zmniejszenie liczby warszawskich pustostanów. Porzucone przez właścicieli budynki stają się miejscem organizowania wydarzeń kulturalnych. Za zgodą władz miasta warszawskie organizacje pozarządowe i instytucje publiczne mogą wykorzystywać na swoje potrzeby m.in. część fińskich domków znajdujących się na Osiedlu Jazdów. Ciekawą inicjatywą, która zwraca uwagę na problem pustostanów, jest także projekt Fundacji Bęc Zmiana. Koncepcja ta zakłada tworzenie map nieużytkowanych obszarów w przestrzeni miejskiej. Przedsięwzięcie wspierają władze miasta st. Warszawy oraz Centrum Architektury w Budapeszcie.