Pułapki kredytowe

Decydując się na zakup lub budowę mieszkania, większość z nas nie uniknie zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kredyt taki zaciągamy zwykle na wiele lat, a jego suma to wielokrotność przeciętnych zarobków. Jest to więc decyzja poważna, dlatego decydując się na kredyt, warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert banków i podpisywaniu wybranej umowy kredytowej. Ta ostatnia kwestia jest istotna, ponieważ, podpisując umowę, określamy warunki spłaty kredytu na wiele lat i musimy brać pod uwagę, że za jakiś czas nasza sytuacja może się zmienić, a zapisy umowne, które wydawały się nam nieistotne, staną się niespodziewanie pułapkami.

Od czego zacząć? Przede wszystkim nie przerażać się wielością ofert dostępnych na rynku. Oczywiście utrudnia to wybór, ale dobrze świadczy o konkurencji – to dzięki niej marże banków przy kredytach hipotecznych należą do najniższych Europie. Pamiętajmy przy tym o ostrożnym podchodzeniu do reklam kredytów. Kredyt jest towarem jak każdy inny i jego reklama konstruowana jest tak samo, jak np. reklama proszku do prania. Bank w reklamie wskazuje najkorzystniejsze punkty swojej oferty, które niekoniecznie przystają do naszej sytuacji (np. promocyjne oprocentowanie dotyczy kredytu w złotówkach na 10 lat, a nas interesuje kredyt we frankach na lat 25) i, rzecz jasna, nie wskazuje na te słabsze, które musimy znaleźć sami.

Podstawową sprawą, na którą musimy zwrócić uwagę, jest sposób ustalenia rzeczywistego oprocentowania kredytu w danym banku. Generalnie składają się na nie dwa elementy. Pierwszy z nich to wskaźnik ekonomiczny – Libor dla franka, Euribor dla euro, Wibor dla złotówki, a drugi – to marża banku. Na ten pierwszy czynnik nie mamy najmniejszego wpływu, podobnie jak żaden pojedynczy bank, ale marża jest już wskaźnikiem indywidualnie ustalanym przez banki. Oczywiście kluczowe znaczenie ma jej wielkość, ale pamiętajmy, że umowę kredytową podpisujemy na wiele lat. Dlatego równie ważne jest to, czy marża jest w umowie ustalona na cały okres trwania kredytu, a jeśli nie, to od czego uzależniona jest jej zmiana. Enigmatyczne stwierdzenie, że zależy ona od stanowiska zarządu banku nie powinno nam wystarczyć.

Jeżeli decydujemy się na kredyt w walucie obcej, musimy pamiętać, że samo porównanie oprocentowania w kilku bankach nie odpowie nam na pytanie, gdzie będziemy płacić niższą ratę. Wpływ na to ma również tzw. spread. To znane już pojęcie jest niczym więcej jak różnicą pomiędzy kursem wypłaty kredytu a kursem jego spłaty. Bank wypłaca bowiem kredyt indeksowany do waluty obcej w złotówkach, przeliczając kwotę według kursu kupna danej waluty, ale spłata następuje według kursu sprzedaży. Nie trzeba więc nikogo przekonywać, że im większa różnica pomiędzy tymi kursami w danym banku, tym rata do spłaty będzie wyższa. Ponieważ różnica ta może wynosić od kilku do kilkunastu groszy, to oprocentowanie może podrożeć nawet o 0,5 pkt procentowego. Co istotne, spread potrafi znacznie różnić się od siebie w różnych bankach, a więc warto spytać wprost, ile wynosi.

Kolejną istotną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę przy kredycie zaciągniętym w walucie obcej, jest możliwość jego przewalutowania. Zwróćmy uwagę, czy w umowie wprost zapisano taką możliwość i ewentualne koszty takiej operacji (w niektórych bankach jest ona bezpłatna) oraz czy bank dopuszcza kolejne przewalutowania. Bank może sobie zastrzec dokonanie przewalutowania tylko określoną liczbę razy albo dopuścić taką możliwość dopiero po upływie pewnego czasu. Może się też zdarzyć, że w umowie bank zastrzega obligatoryjne przewalutowanie kredytu, w sytuacji gdy zagrożona byłaby jego spłata. Wówczas zadbajmy, aby umowa wprost określała okoliczności, w których mogłoby to nastąpić. Na marginesie należy dodać, abyśmy, spłacając kredyt, nie podejmowali pochopnych decyzji co do przewalutowania, bo czasami wbrew naszym intencjom dopłacimy do takiej operacji.

Niezależnie od waluty, w której został zaciągnięty kredyt, bardzo ważne są warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Nawet jeśli, gdy podpisujemy umowę, wydaje nam się, że niemożliwe jest, abyśmy byli w stanie szybko go spłacić, pamiętajmy, że za kilka lat sytuacja może się diametralnie zmienić. Dlatego warto zadbać, aby w umowie zawarto warunki wcześniejszej spłaty. Te warunki różnią się w poszczególnych bankach. Niektóre nie stawiają żadnych przeszkód, kilka innych żąda opłat za wcześniejszą spłatę w ciągu pierwszych 3 lat trwania kredytu (od 1 do 2 % spłaconej kwoty), są jednak i takie, które stosują skomplikowane wzory do obliczenia kosztów wcześniejszej spłaty, sprawiając, że opcja ta staje się kosztowna i nieopłacalna.

Kolejnym elementem, na który powinniśmy zwrócić uwagę, są ubezpieczenia, których żąda bank. Wszystkie banki będą wymagać ubezpieczenia nieruchomości, ale już tylko niektóre ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od utraty wartości nieruchomości. Takie wymagania niekoniecznie muszą być dla nas niekorzystne – czasem warto bowiem skorzystać z oferty i ubezpieczyć się. Kredyt jest przecież, jak już wielokrotnie wspomniano, przedsięwzięciem wieloletnim. Ciekawym i powszechnie występującym ubezpieczeniem dla kredytów hipotecznych jest ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje ono do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Wysokość tego ubezpieczenia określana jest bądź poprzez płaconą miesięcznie lub kwartalnie składkę, bądź poprzez podniesienie na okres jego obowiązywania oprocentowania kredytu. Sprawdźmy, jak wygląda to w banku, w którym zdecydujemy się wziąć kredyt.

Na zakończenie pamiętajmy o sprawdzeniu, jakiej prowizji zażąda od nas bank za udzielenie kredytu. Jest ona określona procentowo w stosunku do kwoty kredytu i wynosi od 0,5% do nawet 4% kwoty kredytu. Pamiętajmy, że niejeden klient zapłacił wysoką prowizję tylko dlatego, że nie zapytał o możliwość jej obniżenia.

I na koniec jeszcze jedna, bardzo ważna uwaga. Ponieważ podpisanie umowy kredytowej następuje po upływie długiego czasu od momentu, w którym zaczęliśmy starania o kredyt, zmęczeni porównywaniem ofert, pytaniami o spread, ubezpieczenia i prowizje, samo podpisanie umowy traktujemy jako czystą formalność – przecież wszystko ustaliliśmy już wcześniej. Jest to poważny błąd. Niezależnie od tego, o czym zapewniał nas pracownik banku, co przeczytaliśmy w ulotce i jaką symulację spłat nam przedstawiono, zmuśmy się do wysiłku i dokładnie przeanalizujmy postanowienia umowy. Warto zapoznać się nie tylko z drukiem głównym, ale również z załącznikami, a także z regulaminem świadczenia usług przez bank. Tak naprawdę liczy się wszystko to, co zostało zapisane w umowie.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?