Przybywa nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy coraz bardziej aktywni

Przełom lata i jesieni zdaje się wyraźnie sprzyjać aktywności deweloperów. Wrzesień po raz trzeci z rzędu przyniósł tej branży uruchomienie większej liczby nowych projektów. Eksperci prognozują, że może mieć to wpływ na spowolnienie dynamiki wzrostu cen mieszkań. Co jeszcze mówi się na temat sytuacji w sektorze deweloperskim?

Oferta mieszkań na sprzedaż kurczy się w zastraszającym tempie. Nabywców nie zraża sytuacja gospodarcza. Nie są im straszne wysokie ceny mieszkań ani ich nienajlepsza dostępność. Duży udział w aktualnej objętości oferty deweloperów z pewnością ma rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, uruchomiony latem bieżącego roku. Jak już pisaliśmy, okazał się on dla wielu bardzo ciekawą ofertą, a przejrzyste zasady i brak wyśrubowanych wymogów czynią go szczególnie zachęcającym.

Specjalista HREIT wskazuje, że na popyt wśród potencjalnych nabywców pracują taniejące kredyty oraz poluzowanie wymogów dotyczących badania zdolności kredytowej. Pozytywny wpływ ma też stosunkowo dobra sytuacja na rynku pracy. Również i on wskazuje na sukces rządowego programu dopłat do kredytów. Jak jednak wyjaśnia, nie jest łatwo odpowiednio odpowiedzieć na ów popyt budową nowych osiedli. Efektem tego była więc dotychczasowa mierna dostępność oferty tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Deweloperzy się mobilizują

Z przytoczonych w raporcie HREIT przez eksperta danych wynika, że bieżący rok przyniósł spadek liczby nowych mieszkań na największych rynkach. Od początku roku odnotowano spadek o aż 25 proc. Podobnie wyglądać miała też sytuacja na rynku wtórnym. Wzmożony popyt stał się przyczyną wzrostu średnich stawek za metr kwadratowy, ale i negatywnie wpłynął na liczbę zawieranych transakcji. Stąd mobilizacja wśród deweloperów, by uruchomić nowe budowy.

– Deweloperzy potrzebowali sporo czasu, aby rozkręcić na nowo produkcję mieszkań. Wrześniowe dane GUS na temat rozpoczętych budów sugerują jednak, że w końcu się to udało. Wrzesień był bowiem już trzecim z rzędu miesiącem, w którym dane na temat skali nowych budów było co najmniej krzepiące. Takiej poprawy nie możemy lekceważyć i za jej utrzymanie wszyscy powinniśmy trzymać kciuki – podkreśla Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

Deweloperzy ciężko pracowali na wynik całej branży

Wrzesień 2023 roku przyniósł sektorowi deweloperskiemu ponad 19 tysięcy nowych budów mieszkań i domów. Jak zaznacza ekspert HREIT, na ten wynik pracowali wszyscy – inwestorzy indywidualni, deweloperzy, ale i gminy oraz spółdzielnie. A jednak to deweloperzy dzierżą w tej kwestii palmę pierwszeństwa, bowiem to właśnie do nich należy większość budowanych w naszym kraju mieszkań – aż 12,2 tysięcy nowo rozpoczętych budów odnotowano we wrześniu. Ten wynik oznacza wzrost o ponad 40 procent w ujęciu rok do rok i aż 13 proc. w porównaniu do sierpnia.

Z relacji specjalisty wynika, że co prawda od co najmniej kilkunastu miesięcy sprzedaż mieszkań rosła, jednak przez większość tego czasu podaż pozostawała skromna. Przyczyn tego stanu rzeczy należy doszukiwać się w niepewności deweloperów co do trwałości poprawy koniunktury, a także w fakcie, że rozpoczęcie budowy to proces długotrwały, którego nie sposób przeprowadzić z dnia na dzień. Zwykle zajmuje to raczej kilka miesięcy, a nawet kwartałów.

– Dynamicznie rosnąca liczba rozpoczynanych budów świadczy bowiem o tym, że deweloperzy robią co mogą, aby obudować ofertę mieszkań na sprzedaż. Jeśli kolejne miesiące przyniosą również dobre informacje, to oznaczać to będzie nie tylko większy wybór nowych mieszkań, ale też mniejszą presję na wzrost cen nieruchomości – przypuszcza Bartosz Turek.

Skutki gorszej koniunktury sprzed dwóch lat odczuwamy dziś

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że wrzesień deweloperzy zakończyli z wynikiem 16,3 tys. mieszkań z pozwoleniem na budowę. Do użytkowania udało im się wówczas oddać blisko 10,5 tys. lokali.

Nie są to liczby aż tak spektakularne, jak dane dotyczące rozpoczętych budów i inwestycji – warto więc podkreślić, że nie wpływają na nie bezpośrednio aktualne działania deweloperów. W przypadku liczby mieszkań, dla których wydane zostało pozwolenie na budowę, wzrost w ujęciu rok do roku wyniósł nieco ponad 8 proc. Spadek przypadł natomiast lokalom oddanym do użytkowania – ich liczba zmalała bowiem aż o 25 proc. w ujęciu rok do roku. To sporo, jednak nie ma powodów do niepokoju. Liczba oddanych do użytkowania lokali to efekt działań długofalowych, podejmowanych przed dwoma laty.

– Łatwo te zmiany wytłumaczyć. Więcej pozwoleń wynika z przygotowań do rozpoczynania nowych inwestycji. Mniej mieszkań oddanych do użytkowania to natomiast efekt pogarszania się koniunktury dwa lata temu, co skutkowało wtedy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji. Skoro przeciętny blok buduje się w Polsce około dwa lata (szacunki GUS), to trudno się dziwić, że dziś deweloperzy oddają do użytkowania mniej nowych mieszkań, skoro dwa lata temu rozpoczynali mniej projektów – wyjaśnia ekspert HREIT.