Przesłanie do Nadchodzących

Ostatnie zjawiska polityczne prowadzą szybkimi krokami do powstania nowego lub też kolejnego rządu. Polski rynek nieruchomości, wraz ze swymi masowymi uczestnikami, wpadnie w objęcia nowych ekip poselskich, rządowych i urzędniczych. Tak się jednak składa, że uczestnikom rynku nieruchomości obojętne jest, czy rozsądne decyzje są autorstwa głęboko wierzącego katolika, czy też osoby, która do księdza-dyrektora odnosi się z dystansem. Istotne i pożądane jest jedynie to, by decyzje były rozsądne. Ważne jest po prostu, by tu w Polsce żyło się nam lepiej, łatwiej i taniej.

Ostatnie zjawiska polityczne prowadzą szybkimi krokami do powstania nowego lub też kolejnego rządu. Polski rynek nieruchomości, wraz ze swymi masowymi uczestnikami, wpadnie w objęcia nowych ekip poselskich, rządowych i urzędniczych. Scenariusz wchodzenia nowych ekip był jak dotychczas bardzo podobny, niezależnie od miłościwie panujących opcji politycznych. Prócz zmian kadrowych i związanego z nimi ruchu powietrza na korytarzach ministerialnych tchnięto w naszą codzienną rzeczywistość bardzo niewiele pożytecznego. Wyartykułowane wielokrotnie i dobitnie wady i niedogodności trapiące polskich uczestników rynku nieruchomości mają się coraz lepiej. Dla zmieniających się sfer polityczno-urzędowych są to jednak kwestie drugorzędne. Ważniejsze okazują się sprawy partyjne, personalne i obyczajowe. Tak się jednak składa, że uczestnikom rynku nieruchomości obojętne jest, czy rozsądne decyzje są autorstwa głęboko wierzącego katolika czy też osoby, która do księdza-dyrektora odnosi się z dystansem. Istotne i pożądane jest jedynie to, by decyzje były rozsądne. Ważne jest po prostu, by tu w Polsce żyło się nam lepiej, łatwiej i taniej. Jeżeli jest przeciwnie – to źle. Sens wykładania pieniędzy na zarządzanie tym wąskim, ale istotnym obszarem, jakim jest gospodarka nieruchomościami, istnieje tylko wtedy, gdy są pozytywne efekty tego zarządzania. Gdy zarządzanie jest nieefektywne, sens zanika, czego wyrazem jest niewielka frekwencja wyborcza.


Notoryczny problem z gruntami pod budownictwo

Po wielu latach zastoju i stagnacji w branży Polacy wreszcie mogą się budować. Dobra koniunktura gospodarcza oraz łatwy dostęp do kredytów – takiej sytuacji nie było od co najmniej kilkudziesięciu lat. Trwałą uciążliwością polskiej rzeczywistości okazuje się jednak trudny i zawiły dostęp do gruntów pod budownictwo. Do narodowej, świeckiej tradycji przechodzi powoli mozół, jaki towarzyszy powstawianiu planów zagospodarowania przestrzennego. Procesu tego nie lubią ani właściciele nieruchomości, na których są przeprowadzane działania planistyczne, ani urzędnicy. Właściciele cierpią głównie przez niekontrolowane konsekwencje uchwalanych planów, które to oni są zmuszeni ponosić. Urzędnicy z kolei są zaciekłymi zwolennikami braku planów. Wolą, gdy sposób zagospodarowania nieruchomości jest mocno uzależniony od ich decyzji, wyrażanej poprzez magiczne „warunki zabudowy i zagospodarowania terenu”. Mogą wtedy liczyć na wdzięczność usatysfakcjonowanych inwestorów wyrażoną w darach materialnych. Najlepiej w pieniądzu. Ten niekontrolowany, dyktowany jedynie chęcią zysku sposób zabudowywania polskich miast jest często przyczyną ohydy urbanistycznej, którą będziemy zmuszeni „trawić” – nie tylko my, ale i następne pokolenia. Obecna sytuacja sprzyja niewielkiej podaży gruntów, co istotnie wpływa na ich ceny, a tym samym na ceny nieruchomości zabudowanych.
W krajach cywilizowanych problem ten dało się jakoś sprawnie rozwiązać systemowo. W Polsce na ucywilizowanie tej materii musimy jeszcze poczekać. Pozostaje mieć nadzieję, że cywilizację przyniosą nam z sobą następcy dotychczas władających polityków, a także następcy poddańczo wykonujących ich polecenia urzędników.


Pokrętne i niesprawiedliwe daniny publiczne

Naturalnym skutkiem posiadania nieruchomości są daniny publiczne, które właściciele nieruchomości są zobowiązani płacić. Mało kto fakt ten kwestionuje. W Polsce posiadacz nieruchomości musi się liczyć z koniecznością płacenia podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty adiacenckiej oraz renty planistycznej.
Systemowe rozwiązania podatku od nieruchomości sprawiają, że jego wysokość w całej Polsce kształtuje się na zbliżonym poziomie, niezależnie od tego, gdzie nieruchomość jest zlokalizowana. Buda na prowincji opodatkowana jest według tej samej stawki co nowoczesny biurowiec w Warszawie. Do tego absurdu dochodzi podatek od wartości księgowej budowli, który w praktyce jest podatkiem od kabli, rur, utwardzeń i ogrodzeń.
Uzupełnieniem wadliwie skonstruowanego podatku od nieruchomości jest niemniej wadliwie skonstruowana opłata za wieczyste użytkowanie gruntu. Jest to zakamuflowana forma podatku katastralnego, który nie jest naliczany od wartości całej nieruchomości, a jedynie od jej części – od wartości gruntu. Oprócz tego, że konstrukcja naliczania jest pokrętna, pokrętne są także inne aspekty swobodnego ustalania tej daniny publicznej. Jej aktualizacja następuje zazwyczaj skokowo, najczęściej zaskakując skrupulatnie planujących swe budżety użytkowników wieczystych. Ponadto jest to danina uznaniowa wyznaczana indywidualnie dla każdej nieruchomości z osobna. W zależności od urzędniczej fantazji może ona być wyznaczona na nowym, wyższym poziomie lub też pozostać na poziomie dotychczasowym.
Wymyślony system określania wartości nieruchomości na potrzeby opłaty za użytkowanie wieczyste jest niepotrzebnie kosztowny i szkodliwie subiektywny. Jest przyczyną wielu bojów toczonych w urzędach przez użytkowników wieczystych, a tym samym powodem niewłaściwie wydatkowanych pieniędzy i energii Polaków zmuszonych walczyć o swoje pieniądze z instytucjami publicznymi, na które przecież łożą.


Konstrukcja renty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej wydaje się jasna i przejrzysta jedynie z perspektywy urzędowych gabinetów wyposażonych w ciepłe posady. W praktyce to paranoja, która goni za paranoją. Wiedzą o tym właściciele nieruchomości zbywający nieruchomość, którą dotknęło dobrodziejstwo uchwalenia planu, podziału nieruchomości czy też oba te dobrodziejstwa jednocześnie. Są oni przez gminy atakowani dokumentami o wątpliwej jakości i ograniczonej wiarygodności, z których mają rzekomo wynikać kwoty należne do zapłaty. W zaproponowanym przez ustawodawcę systemie wysokość opłat jest niemożliwa do przewidzenia przed sprzedażą. Dopada właściciela nieruchomości niespodziewanie i bez ostrzeżenia. Z całym bagażem wielomiesięcznych i kosztownych sporów z instytucjami finansowanymi, o ironio, przez samych poszkodowanych. Nie sądzę, żeby musiał to być integralny element polskiej szkoły gospodarki nieruchomościami.


Ustawowy skok na prywatne majątki

Kuriozum fundowanym przez miłościwie nam panujące rządy i sejmy jest szkodliwa społecznie ochrona interesów skrzętnie wybranej części wyborców, funkcjonująca od lat w postaci ustawy o ochronie praw lokatorów. Ten tandetny akt prawny przyczynia się do trwałej demoralizacji społeczeństwa oraz nieposzanowania dla czyjejś własności. Pod pretekstem troski o losy jednostek słabszych sięga się do prywatnych kieszeni właścicieli nieruchomości, do ich własnego, legalnie zdobytego majątku. W efekcie tego politycznego lęku przed uwolnieniem stawek najmu lokali mieszkalnych doprowadza się do postępującej samoistnej dewastacji obiektów, które w normalnej sytuacji byłyby systematycznie remontowane i dopieszczane przez uzyskujących należny dochód właścicieli nieruchomości. Wbrew obawom uwolnienie czynszów jest w praktyce gospodarczej niemal tak samo niebezpieczne, jak uwolnienie ceny bułki. Jeśli bułka będzie zbyt droga, to jej nikt nie kupi. Nieruchomości położone w Polsce muszą być oferowane po takiej cenie, by skłonni byli je wynajmować mieszkający i zarabiający tu ludzie.
Główny problem z uwolnieniem czynszów polegać może jedynie na tym, że osoby – wyborcy – które w praktyce stać na kawalerkę, nie będą miały możliwości dalszego zamieszkiwania „na piękne oczy” w atrakcyjnych śródmiejskich lokalizacjach na powierzchniach odpowiednich dla luksusowych apartamentów. Nie będą więc tym sposobem korzystać z dóbr, na które ich tak naprawdę nie stać. Jest to raczej naturalny stan rzeczy, do którego przy okazji innych dóbr dawno zdążyliśmy się przyzwyczaić.
Przedstawiony ogląd sytuacji nie przeczy oczywistemu faktowi, że opieki i pomocy ze strony społeczeństwa wymagają te rodziny i te osoby, które z różnych przyczyn życiowych nie mają dostatecznych środków na najem mieszkania zabezpieczającego potrzeby życiowe w stopniu podstawowym. W tym wypadku należy zdecydowanie sięgnąć po społeczne środki finansowe i z nich zbudować niezbędną liczbę mieszkań o jakości niezbędnej dla tej grupy społeczeństwa.
Praktyka pokazuje, że budownictwo społeczne jest przez osoby dysponujące środkami publicznymi opacznie pojmowane. Powstające mieszkania, realizowane dzięki Krajowemu Funduszowi Mieszkaniowemu, dedykowane winny być ludziom, którzy nie mają możliwości korzystania z oferty dostępnej na wolnym rynku. W chwili obecnej z zasobów TBS-ów korzystają jednak najczęściej osoby, które nie wymagają opieki ani wsparcia społecznego. Niezrozumiały jest fakt, że budynki mieszkalne realizowane przy wsparciu środków publicznych realizowane są często w najbardziej atrakcyjnych, najdroższych śródmiejskich lokalizacjach. Prócz znacznej i nieuzasadnionej utraty kapitału drzemiącego w gminnych, dobrze zlokalizowanych gruntach pojawia się tu niepotrzebne zakłócenie normalnych procesów wolnorynkowych.
Tylko likwidacja bzdurnych przepisów regulujących kwestie najmu mieszkań może stać się motorem wzmożonego i zdrowego rozwoju budownictwa w Polsce. Obecnie brak dopingu dla inwestorów, którzy byliby skłonni inwestować swoje pieniądze w budowę mieszkań w celu czerpania legalnego dochodu z ich najmu. Aktualne parcie na zakup mieszkań wynika głównie z chęci konsumowania zysku płynącego z sukcesywnego wzrostu cen. Legalny dochód z najmu jest drugorzędnym motywem, ponieważ sam najem wciąż jest dla wynajmującego niebezpieczny. Ustawodawca postanowił sobie bowiem załatwić problemy społeczne za pomocą prywatnej własności.


Ogródki działkowe – zmora miast polskich

Namiętność do pozyskiwania wyborczych głosów przez panujących nam polityków stała się przyczyną uchwalenia, a następnie obowiązywania jednego z najbardziej zaskakujących bubli prawnych, jakim jest ustawa z 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, która w poprzednich latach funkcjonowała w innych wcieleniach. Dzięki światłej myśli politycznej dotychczasowych posłów i senatorów mamy w śródmieściach polskich miast budy sklecone z byle czego, upiększone koszmarami gipsowymi oraz sparciałymi oponami pociągniętymi farbą olejną, które straszą i oszpecają pod pretekstem pełnienia funkcji dobroczynnej dla ekosystemu. Użytkownicy tego śródmiejskiego nieporozumienia pod nazwą rodzinnych ogrodów działkowych uzyskali ustawową pozycję pasożyta społecznego, który zwolniony został z opłat za oszpecanie i eksploatowanie publicznych nieruchomości należących formalnie do całych społeczności lokalnych, a nie do wybranych jej reprezentantów. Wszelkie formy ingerencji w tę publiczną własność wiążą się z niebotycznymi kosztami skrzętnie wpisanymi w ustawę-bubel. Różnorodne frakcje polityczne chodzą koło problemu jak wokół zepsutego jaja w obawie przed zemstą wyborczą namiętnych użytkowników śródmiejskich bud i altan oraz miłośników krasnala gipsowego.
Na to całe nieporozumienie składa się wiele problemów, które pilnie należy rozwiązać. W demokratycznym państwie nie może istnieć podmiot władający nieruchomością, który jest traktowany inaczej od pozostałych podmiotów. Kuriozalny jest fakt, że „rodzinny ogrodnik działkowy” ma się w polskim systemie prawnym lepiej do właściciela nieruchomości.


Wadliwe wywłaszczenia

Jednym z odczuwalnych w Polsce zapóźnień cywilizacyjnych jest mierny stan wspólnej infrastruktury technicznej. Społeczeństwa zachodnie o wyższym poziomie cywilizacyjnym przy pomocy stosownych funduszy edukują nas i wspierają w realizacji udogodnień cywilizacyjnych, które za granicą zachodnią są standardem. Dzięki takim działaniom w Polsce powstają autostrady, drogi, sieci i uzbrojenie terenów oraz inne udogodnienia. Prowadzone inwestycje wymagają przestrzenni, która często ingeruje we własność prywatną, co wiąże się naturalnie z procesem wywłaszczania. Systemowo proces ten skonstruowany jest kiepsko, co powoduje, że w wielu wypadkach pojawia się uzasadniony opór ze strony wywłaszczanych. Opór wynika z prostej przyczyny – publiczny inwestor stara się zaoszczędzić na wypłacanym odszkodowaniu za pomocą pokrętnych i mglistych przepisów. Choć bywają i sytuacje, że inwestor jest hojny. Są to jednak sytuacje uzasadnione z innych ważnych, lecz niejawnych przyczyn.


Fachowcy pod specjalnym nadzorem

W celu realizowania polityki państwowej mającej za zadanie wcielanie w życie kiepskich, niejasnych i niesprawiedliwych przepisów prawnych, utworzono w posocjalistycznej Polsce instytucję uprawnień państwowych dla specjalistów obsługujących rynek nieruchomości. Obecnie instytucje państwowe nadzorują zarówno nadawanie uprawnień, jak i ich pozbawianie. Głównym celem tego stanu rzeczy jest chęć zapewnienia sobie nadzoru nad sposobem świadczenia usług „specjalistycznych”. Jeżeli usługi sprzyjają instytucjom publicznym i specjaliści grają tak, jak im zagrają, to ocena jakości świadczonych usług jest pozytywna. W przeciwnym wypadku używane są wszelkie dostępne środki dyscyplinujące, z odebraniem owych państwowych uprawnień włącznie. Historia zna takie przypadki i ma ich z każdym rokiem więcej.
W krajach wcześniej ucywilizowanych instytucje państwowe nie zajmują się nadzorowaniem specjalistów w tak bezpośredni sposób. Z reguły do tego celu wykorzystywany jest wolny rynek usług oraz samorządy zawodowe. Jednak w Polsce powstawanie samorządów zawodowych z opisanych wyżej przyczyn systemowych jest skutecznie dławione.


Drogi Nowo Przybyły Rządzie!
Drogi Nadchodzący Ministrze oraz Mili Towarzyszący Mu Nowo Mianowani Urzędnicy, Nowo Wybrani Posłowie i Senatorowie!

Już wkrótce Waszym zadaniem będzie rozwiązanie wielu problemów utrudniających życie polskim obywatelom poruszającym się w przestrzeni związanej z gospodarką nieruchomościami. Są to być może problemy głupie i naiwne w porównaniu ze sprawami, którymi karmi się Wielka Polska Polityka. Jednak na tyle uprzykrzają sferę życia codziennego, że warto być może wyeliminować je na trwałe z naszej codzienności. Doświadczenie pokazało, że problemów tych nie da się rozwiązać wyłącznie poprzez lifting istniejących aktów prawnych. Nie w szczegółach tkwią bowiem problemy, lecz w sprawach podstawowych – w samej idei, w podejściu do zagadnienia.
Bardzo liczymy na Was, Wyżej Wymienieni, że pomiędzy toczonymi sporami, roszadami, waśniami, pomiędzy jednym a drugim podsłuchem, pomiędzy skandalem obyczajowym a gorliwą modlitwą emitowaną przez państwową telewizję znajdziecie czas na zajęcie się opisanymi wyżej, trywialnymi, lecz uciążliwymi problemami życia codziennego. Być może warto przełamać dotychczasowe wieloletnie przyzwyczajenia i przejść z walki o władzę do walki o normalny kraj.

powrót do listy artykułów