Przeniesienie hipoteki

Czy można zmienić zabezpieczenie podczas trwania umowy kredytu hipotecznego?

Nieruchomości to dobra niezbędne człowiekowi do normalnego funkcjonowania. Przy tym są jednak bardzo kapitałochłonne. Ich zakup za gotówkę jest zatem nieosiągalny dla dużej liczby osób. Wielu zainteresowanych chcąc kupić mieszkanie czy dom posiłkuje się kredytami hipotecznymi. Kredyt taki wprawdzie charakteryzuje się niskim kosztem i umożliwia zakup nieruchomości, jednak na długi czas jest z nią później nierozerwalnie związany.

Gdzie widnieje wpis o kredycie hipotecznym?

Informacja, że nieruchomość jest obciążona hipoteką znajduje się w jej księdze wieczystej. Hipotece poświęcony jest dział IV księgi. Hipoteka jest ograniczonym prawe rzeczowym na nieruchomości (ale także na niektórych prawach), które zabezpiecza wierzytelność ustanowioną na mocy odpowiedniego stosunku prawnego. Ten stosunek to zwykle umowa pożyczki czy kredytu. Akt ustanowienia hipoteki stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Informacja o zadłużeniu nieruchomości, dzięki zasadzie jawności ksiąg wieczystych jest więc stosunkowo łatwa do zweryfikowania.

Kiedy możemy chcieć przenieść hipotekę?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na długi okres. Przez 20 -30 lat trwania umowy kredytu może zmienić się wiele, w tym plany dotyczące naszego mieszkania czy domu. Będąc związanym kredytem hipotecznym nie mamy możliwości swobodnej sprzedaży nieruchomości. Co w sytuacji gdy na przestrzeni czasu nasze potrzeby mieszkaniowe zmieniły się przez na przykład powiększenie rodziny czy konieczność wyjazdu z dotychczas zamieszkiwanej miejscowości? W takich wypadkach można postarać się o sprzedaż lub przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.

Sprzedaż nieruchomości posiadającej obciążenie hipoteczne odbywa się z udziałem banku. Do sprzedaży niezbędne będzie bowiem oświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia nieruchomości na dzień podpisana umowy sprzedaży. Takie oświadczenie wydaje instytucja kredytująca. Na podstawie takiej promesy środki niezbędne na całkowitą spłatę kredytu są przelewane na wskazany przez bank rachunek. Następnie na podstawie wystawionego przez bank dokumentu zaświadczającego spłatę zobowiązania, hipotekę nieruchomości można wykreślić składając odpowiedni wniosek do sądu rejonowego.

Poza całkowitą spłatą zobowiązania, istnieje możliwość przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość lub osobę po uprzednim uzyskaniu zgody banku. To rozwiązanie jest nieco trudniejsze. Bank musi bowiem zweryfikować zmianę poziomu ryzyka przy alternatywnym zabezpieczeniu oraz zadbać o poprawność samego procesu przeniesienia zobowiązania.
Kluczowa w takich wypadkach jest wartość nieruchomości. Można spodziewać się decyzji odmownej, jeżeli proponowane zabezpieczenie będzie miało niższą wartość niż to, które dotychczas bank posiadał w umowie. Bardzo często wniosek o przeniesienie hipoteki jest także podstawą do ponownego zweryfikowania zdolności kredytowej klienta. Najczęściej ma to miejsce jeżeli kredytobiorcy powiększyła się rodzina lub zmieniły dotychczasowe źródła przychodu.

Jak wygląda procedura przeniesienia hipoteki?

Każdy bank kieruje się wewnętrznymi procedurami w przypadku chęci przeniesienia hipoteki nieruchomości. Należy więc zorientować się w określonej placówce jakie kroki trzeba poczynić. Są jednak stałe elementy tego procesu:

1. Kierując odpowiedni wniosek do banku należy zgłosić chęć przeniesienia hipoteki na inną, wskazaną nieruchomość.
2. Bank wymagał będzie odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości alternatywnej. Niezbędne więc będzie z pewnością sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości i jego dostarczenie do banku. Na tym etapie bank bada nieruchomość wraz z jej stanem prawnym. Jeżeli nie jesteśmy jeszcze właścicielem nieruchomości, na którą planujemy przenieść hipotekę, bank poprosi o wgląd w przedwstępną umowę sprzedaży, a następnie akt nabycia nieruchomości.
3. Po dokonaniu przez bank gruntownej analizy, zamiana hipoteki następuje poprzez wykreślenie wpisu z przedmiotowej nieruchomości, a następnie ustanowienie aktem notarialnym hipoteki na wskazanym obiekcie.

Koszty postępowania

Można spodziewać się, że cały proces nie pozostanie bez finansowych konsekwencji. Koszty zmiany przedmiotu zabezpieczenie to zwykle naliczana przez bank prowizja. W związku z procesem weryfikacji należy również liczyć się z kosztem sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości oraz jednorazowym kosztem aneksowania umowy. Należy więc odpowiednio wcześnie dowiedzieć się ile taki proces może kosztować, aby skalkulować ewentualne koniecznie do poniesienia wydatki i opłacalność całego przedsięwzięcia.