Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Trwają prace legislacyjne mające na celu uporządkowanie kwestii związanych z możliwością przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów we własność.

Zgodnie z projektem ustawy, przekształcenie obejmie jedynie te nieruchomości, które w przeważającej mierze zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe. Jednostki samorządu terytorialnego będą mogły ustanawiać użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe tylko w związku z udziałem w Narodowym Programie Mieszkaniowym.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest poważnym problemem zarówno dla właścicieli lokali w budynkach posadowionych na użytkowanym wieczyście gruncie, jak i przedsiębiorców chcących wykorzystywać tego typu nieruchomości w swojej działalności gospodarczej. Ta druga grupa wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 r. została praktycznie zupełnie pozbawiona możliwości uwłaszczenia użytkowanych gruntów. Jednak w wyniku prowadzonych obecnie prac legislacyjnych sytuacja ta może ulec zasadniczej zmianie na korzyść deweloperów, którzy mają szansę zyskać większe możliwości uwłaszczenia, a co za tym idzie - ułatwienia w realizacji swoich inwestycji.

Poważne problemy użytkowników wieczystych

28 lipca 2011 r. ustawodawca przyznał prawo żądania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności każdej osobie fizycznej i prawnej. Była to zmiana rewolucyjna, szczególnie gdy weźmie się  pod uwagę, że wcześniej prawo to przysługiwało jedynie osobom fizycznym będącym w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Rozwiązania te zostały entuzjastycznie przyjęte przez inwestorów uczestniczących w obrocie na rynku nieruchomości. Ustawa pozwalała w łatwy sposób rozwiązać problemy użytkowników wieczystych z tytułem prawnym do gruntu poprzez nabycie prawa własności. Należy pamiętać, że użytkowanie wieczyste – chociaż przypomina prawo własności – jest obwarowane wieloma ograniczeniami. Inwestor podejmujący prace na użytkowanej wieczyście nieruchomości musi liczyć się nie tylko z ograniczeniami wynikającymi z przepisów urbanistycznych, zwłaszcza miejscowym planem zagospodarowania, ale również z celem, na jaki zostało przeznaczone użytkowanie.

Sprawa użytkowania wieczystego wymaga uporządkowania prawnego

Ograniczenie celem ustanowienia użytkowania wieczystego jest sporym problem dla inwestorów, którzy np. będąc właścicielami sąsiedniej działki, potrzebują dla realizacji inwestycji gruntu objętego użytkowaniem – nawet jeżeli go uzyskają, w wielu przypadkach nie będą mogli zrealizować swoich planów. Przykładowo, jeżeli jednostka samorządu bądź Skarb Państwa ustanowiła użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na realizację jakiegoś celu publicznego (np. budowy szkoły), nie może zostać ono wykorzystane w inny sposób. Co więcej, jest problem z ustanowieniem odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na dwóch różnych tytułach np. częściowo na działce będącej własnością i częściowo na użytkowaniu wieczystym. Jak wiadomo, dla inwestora najbardziej korzystnym jest nabycie prawa własności do gruntu – jako najszerszego z praw rzeczowych.

Zmianą obecnego stanu prawnego powinni być zainteresowani także właściciele lokali w budynkach posadowionych na użytkowanych wieczyście gruntach. Ich sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana. Przysługują im trzy rodzaje praw: odrębnej własności lokalu, współwłasności części wspólnych budynku oraz współużytkowania wieczystego gruntu. Co prawda w zeszłym roku Sąd Najwyższy uchwałą siedmiu sędziów (uchwała z dnia 25 sierpnia 2017 r., sygn. akt III CZP 11/17) rozstrzygnął, że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie, jednak nie zmienia to chaosu prawnego związanego z użytkowaniem wieczystym oraz faktu, że może on zostać uporządkowany jedynie przez ustawodawcę. Ten z kolei pracuje nad stosowanymi regulacjami od 2016 r., jednak końca tych prac nie widać, a ostatnie zmiany w uprawnieniach poszczególnych ministrów jeszcze bardziej opóźniły proces legislacyjny.

Przekształcenie możliwe tylko przy ponad połowie lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe

Zgodnie z aktualnym brzmieniem projektu ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, przekształcenie obejmie jedynie te nieruchomości, które zostały zabudowane budynkami w przeważającej części (ponad połowa lokali) przeznaczonymi na cele mieszkaniowe. A więc uwłaszczenie będzie dotyczyło także gruntów zabudowanych budynkami o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym, jedynie pod warunkiem przeważającej liczby lokali mieszkalnych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma być ujawniane w księgach wieczystych i w rejestrze gruntów na podstawie zaświadczenia wydawanego przez właściwy organ – najczęściej starostę, bądź wójta (burmistrza, prezydenta). Poza tym przekształcenie ma wiązać się z wnoszeniem przez okres 20 lub 33 lat opłaty, której wysokość ma być równa opłacie za użytkowanie wieczyste. Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego będą mogły ustanawiać użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe tylko w związku z uczestnictwem w Narodowym Programie Mieszkaniowym, co stanowi dla samorządów kolejną zachętę do wzięcia w nim udziału. Natomiast w przypadku postępowań uwłaszczeniowych toczących się na podstawie ustawy z 2005 r. w zakresie objętym nową regulacją – zostaną one umorzone.

Szansa dla deweloperów planujących nowe inwestycje

Z punktu widzenia deweloperów, którzy jeszcze nie zabudowali użytkowanych wieczyście gruntów niezwykle istotna jest projektowana procedura tzw. opóźnionego przekształcenia. Zgodnie z projektem w przypadku, gdy po dniu wejścia w życie ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, zostanie ustanowiona odrębna własność chociaż jednego lokalu mieszkalnego (przy założeniu, że w całości lokali niewyodrębnionych ponad połowa przeznaczona jest na cele mieszkaniowe), udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu powstałe w wyniku wyodrębnienia przekształcą się – w dniu wpisu do księgi wieczystej prawa własności pierwszego lokalu – we własność gruntu. Obowiązek ponoszenia opłat z tytułu przekształcenia będzie przenoszony przez dewelopera na rzecz spółdzielni mieszkaniowej bądź nabywcy lokalu – proporcjonalnie do udziału we własności gruntu, co uchroni przedsiębiorcę przed ograniczeniami związanymi z pomocą publiczną. Jednocześnie opłata będzie naliczania od dnia 1 stycznia następującego po dniu przekształcenia.

Inwestorzy już teraz powinni brać pod uwagę planowane zmiany w prawie

Z pewnością projektowane rozwiązania są bardzo wyczekiwane przez wszystkich przedsiębiorców inwestujących na rynku nieruchomości. Niestety nie rozwiązują one wszystkich problemów związanych z użytkowaniem wieczystym. Z nowych możliwości nie będą mogli np. skorzystać inwestorzy komercyjni – budujący biurowce, obiekty usługowe czy centra handlowe. W perspektywie zmian warto pomyśleć o realizacji inwestycji w taki sposób – zwłaszcza w zakresie wymaganej liczby lokali mieszkalnych – aby „zmieścić się” w ramach uwłaszczenia. Niestety nie są to propozycje ostateczne, prace nad nimi ciągle trwają, a z punktu widzenia problemów narosłych wokół użytkowania wieczystego pozostaje jedynie apelować do ustawodawcy, aby jak najszybciej je zakończył.