Przed podpisaniem umowy deweloperskiej – co warto wiedzieć

Ustawa deweloperska ma chronić klientów, jednak, aby w pełni na niej skorzystać, należy poznać jej zapisy.

Umowa deweloperska to taki rodzaj dokumentu, który stawia większość nabywców pod ścianą budżetową. Co prawda, ustawa deweloperska – która weszła w życie dnia 29 kwietnia 2012 r. – minimalizuje ryzyko stania się ofiarą oszustwa, jednak, aby w pełni na niej skorzystać, należy poznać jej zapisy. Ustawa ta bowiem chroni przede wszystkim świadomego konsumenta.

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowa ustawa deweloperska) deweloper ma obowiązek okazania nabywcy dokumentów dotyczących zarówno samej inwestycji, jak i jego sytuacji prawnofinansowej. Bardzo dobrze, że ustawa została uchwalona. Ułatwia ona życie obu stronom, ale przede wszystkim chroni w pełni kupującego. Dzięki wymaganym przez ustawę dokumentom, które należy przedłożyć kupującemu, deweloper nie musi tłumaczyć się, że nie ma złych intencji oraz ze sposobu realizacji inwestycji i wydanych środków. Wszystko jest dokładnie opisane, czarno na białym – tłumaczy Wiesław Panek, inwestor zastępczy Osiedla Lawendowego we Wrocławiu.

Najważniejszym dokumentem, ustawowo wymaganym, jest prospekt informacyjny, stanowiący również element umowy deweloperskiej. Inwestor przygotuje go na podstawie wzoru zamieszczonego w załączniku do ustawy. Prospekt dzieli się na dwie części: ogólną zawierającą następujące aktualne informacje:

• dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;
• podstawowy opis poprzedniej inwestycji i doświadczenia dewelopera;
• szczegółowe dane dotyczące inwestycji np. obciążenia hipoteczne zawarte w księdze wieczystej, plan zagospodarowania przestrzennego w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, harmonogram i opis całego przedsięwzięcia, sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zasady ewentualnej waloryzacji ceny, informacje dotyczące rachunków powierniczych, gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych;
• warunki odstąpienia od umowy.

W części indywidualnej natomiast przedstawione powinny być:

• cena za 1 m kw. powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• liczba kondygnacji, liczba lokali, liczba miejsc garażowych;
• standard prac wykończeniowych;
• media dostępne w budynku.

Załącznikami do prospektu są rzuty lokalu z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego lub domu oraz wzór umowy deweloperskiej. Prospekt powinien być podpisany albo przez samego dewelopera, albo przez osobę jego reprezentującą. Dodatkowo, jeśli w imieniu dewelopera działa inwestor zastępczy lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, deweloper zobowiązany jest do pokazania konsumentowi pełnomocnictwa podpisanego przez obie strony.

Kolejnym dokumentem, który deweloper powinien udostępnić nabywcy, jest księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości składająca się z czterech działów. Pierwszy dział zawiera opis nieruchomości, jej lokalizację, powierzchnię itp.; drugi dostarcza informacji o aktualnym właścicielu oraz o użytkowaniu wieczystym; w trzecim dziale można znaleźć wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, np. o służebności, tutaj czasem umieszczane są także informacje o umowach przedwstępnych albo o prawie pierwokupu, i czwarty – najważniejszy dział – zdradza, czy na danej nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki. Ostatni rozdział księgi należy sprawdzić ze szczególną starannością, przyglądając się również wszelkim wzmiankom o złożonych wnioskach, ponieważ informacja o wnioskach może pojawić się wcześniej niż wpis hipoteki. Nabywca dzięki takiemu zabiegowi zabezpiecza się przed niepotrzebnymi problemami związanymi ze spłatą czyjegoś długu. Obecnie księgę wieczystą można sprawdzić online pod adresem: ekw.ms.gov.pl, a nawet uzyskać odpis – po wysłaniu wniosku drogą elektroniczną i uiszczeniu opłaty w wysokości 20,30 zł.

Ponadto inwestor powinien okazać nabywcy kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (w przypadku, gdy podlega on wpisowi do KRS, czyli gdy działa np. w formie spółki jawnej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, z ograniczoną odpowiedzialnością czy akcyjnej) lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (np. spółki cywilne). Na stronie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości: ems.ms.gov.pl można uzyskać bieżące informacje dotyczące dewelopera podlegającego wpisowi do KRS. Samodzielny, bezpłatny wydruk, wygenerowany na tej stronie, zawierający informacje o sprawdzanym podmiocie ma taką samą moc prawną jak dokument papierowy wydany przez Centralną Informację KRS. Tak samo jest w przypadku wydruku z CEIDG: ceidg.gov.pl.

Warto również zadbać o wgląd do dokumentów związanych z samą nieruchomością i budową, takich jak: zatwierdzony projekt architektoniczno-budowlany, pozwolenie na budowę, wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości pokazującej położenie inwestycji względem nieruchomości sąsiednich, a także usytuowanie budynków i budowli w obrębie inwestycji. Co więcej, nabywca może zażądać od dewelopera także okazania sprawozdania finansowego za okres ostatnich dwóch lat.

Konsument, już we własnym zakresie, może dodatkowo sprawdzić wiarygodność danego dewelopera, weryfikując go za pomocą nr NIP w biurze informacji gospodarczej – www.infokonsument.pl. Trzeba jednak pamiętać, że w Polsce istnieją cztery BIG-i (Rejestr Dłużników ERIF BIG S.A., Krajowy Rejestr Długów, BIG InfoMonitor i Krajowe Biuro Informacji Gospodarczej) i realny pogląd na sytuację finansową i wiarygodność płatniczą dewelopera daje tylko sprawdzenie go w każdym z polskich biur informacji gospodarczej.