Projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy, który ma na celu wprowadzenie nowych, kompleksowych regulacji dotyczących spółdzielni mieszkaniowych.

Do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który ma na celu wprowadzenia nowych, kompleksowych regulacji dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. W wyniku kolejnych nowelizacji oraz licznych interwencji Trybunału Konstytucyjnego obecnie obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest bardzo skomplikowana i nieczytelna. W tej sytuacji zdaniem posłów PO konieczne jest podjęcie prac nad nową ustawą w tym zakresie.

Projektowana ustawa jest w znacznym stopniu wzorowana na obecnej i powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń. Zasadniczo została zmieniona jednak formuła członkostwa w spółdzielni. Odwrócono mianowicie dawną formułę związania prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez Trybunał Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni. Sytuacją normalną nie jest fakt, że znaczna liczba osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, nie jest członkami spółdzielni i w ten sposób praktycznie zostaje pozbawiona wpływu na zarządzanie spółdzielnią. W związku z tą formułą lokatorskie prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu. W dalszym ciągu nie będzie dopuszczalne ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Proponuje się wprowadzenie regulacji, która ma doprowadzić do rozwiązania problemu spółdzielni, które wznosiły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych gruntach. Obecne unormowania, zamieszczone w art. 35, są nie tylko kuriozalne, ale przede wszystkim nieczytelne. Zamiast nich proponuje się zasiedzenie, po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie. Jednocześnie proponowana regulacja uwzględnia interesy obecnych właścicieli, zarówno tych, którzy reprezentują własność publiczną (możliwość oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, co wyłączy zasiedzenie), jak i pozostałych (możliwość wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 231 § 2 k.c., co również wyłączy możliwość zasiedzenia).

Spółdzielcze własnościowe prawa do lokali będzie można przekształcać w prawa odrębnej własności lokali na uproszczonych zasadach, mianowicie z pominięciem umowy notarialnej. Co więcej, w ogóle nie będzie już zawierana umowa przeniesienia własności lokalu. Konieczne będzie natomiast założenie odrębnej księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonanie wpisu w tej księdze. Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali albo uchwała rady nadzorczej w tym zakresie, bądź orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę. Podobnie regulacje proponuje się przy przekształceniu w odrębną własność praw lokatorskich oraz praw najmu w sytuacji, gdy najemca bądź jego poprzednik prawny ponieśli pełne koszty budowy lokalu.

Przewiduje się też regulację dotyczącą tych osób, które utraciły prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych. Osobom tym stwarza się szansę odzyskania tytułu prawnego do lokalu pod warunkiem uregulowania zaległych opłat.