Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

Do Sejmu wpłynął projekt ustawy Rady Ministrów w sprawie odwróconego kredytu hipotecznego, który umożliwi uwolnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomościach.

Celem projektowanej ustawy jest wprowadzenie mechanizmów umożliwiających kredytodawcom, działającym na polskim rynku, oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych, w tym w szczególności zapewnienie mechanizmów skutecznego dochodzenia ich roszczeń. Jednocześnie projekt ma na celu stworzenie odpowiedniego zakresu ochrony kredytobiorców, przez wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych, takich jak np. nałożenie na kredytodawcę obowiązku informacyjnego poprzedzającego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, umożliwienie kredytobiorcy odstąpienie od umowy, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji. Ponadto, mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce, jako efekt życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, istotne jest zapewnienie spadkobiercom kredytobiorcy możliwości dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy wynikającej z rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. Realizacja powyższych celów nie mogłaby zostać osiągnięta przez zastosowanie innych środków, tj. środków o charakterze ekonomicznym, zmianę sposobu wykładni obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego. Jednocześnie wskazać należy, że rozważana była możliwość wprowadzenia zaproponowanych regulacji dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego do Prawa bankowego. Ostatecznie, z uwagi na fakt, iż problematyka odwróconego kredytu hipotecznego obejmuje kwestie z różnych dziedzin prawa, a beneficjentami projektowanej usługi finansowej będą z założenia głównie osoby starsze, została podjęta decyzja o opracowaniu odrębnego aktu prawnego, który w kompleksowy sposób będzie regulował instytucję odwróconego kredytu hipotecznego.

Projektowana ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy. Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrocie prawnym pojawi się nowy typ umowy nazwanej, tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Umowa ta będzie stanowić szczególnego rodzaju umowę kredytu, na mocy której kredytodawca będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy, wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością lub przysługujących mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 1 projektu). Wprawdzie obowiązujące przepisy definiują umowę kredytu oraz umowę pożyczki, niemniej jednak w przypadku każdej z tych umów do spłaty udostępnionych środków pieniężnych zobowiązany jest kredytobiorca. Natomiast istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot udostępnionych kredytobiorcy środków pieniężnych przez jego spadkobierców. Oznacza to, że rozliczanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie odbywać się, co do zasady, z innym podmiotem niż ten, który taką umowę zawarł. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się ponadto tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na kredytodawcę dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę.

Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki. Banki są bowiem nie tylko odpowiednio wyposażone „kapitałowo” do prowadzenia tego rodzaju działalności, ale podlegają też nadzorowi odpowiednich organów państwowych. Drugą stroną umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości, lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego. W projekcie nie określa się rodzajów nieruchomości, pod względem ich przeznaczenia i sposobu użytkowania, na których bank będzie mógł ustanowić hipotekę zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (może to zatem być zarówno budynek, lokal mieszkalny, jak i nieruchomość gruntowa). Oceny, czy dana nieruchomość w przyszłości daje gwarancję odzyskania zaangażowanej kwoty kredytu wraz z odsetkami, będzie każdorazowo dokonywać bank.

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Obowiązek dokonania wyceny ma zapewnić wiarygodną i rzetelną informację o wartości nieruchomości, a tym samym pozwoli zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank wypłaci jednorazowo albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy będzie uzgadniany między stronami umowy.

Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego ma poprzedzać dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Wprowadzenie takiego rozwiązania ma na celu ochronę kredytobiorców, którymi z założenia mają być osoby starsze. Informacje przekazywane przez banki będą dostarczane w postaci papierowej lub elektronicznej na jednolitym formularzu informacyjnym, którego wzór określi się w rozporządzeniu. Powinno to ułatwić proces porównywania ofert i dokonywania wyboru najkorzystniejszej z nich.

Projekt przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyny odstąpić od umowy w terminie trzydziestu dni od dnia jej zawarcia. Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. W przypadku gdy kredytobiorca spłaci całkowitą kwotę kredytu bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia kredytu w terminie czternastu dni od dnia dokonania spłaty. Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu trzymiesięcznego. W okresie trwania umowy kredytobiorca będzie zobowiązany posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, w przypadku gdy ubezpieczenie takie jest wymagane przez bank, utrzymywać taką nieruchomość lub taki lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności dokonywać jej bieżących napraw i remontów oraz terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości. Umowę będzie mógł rozwiązać także bank. Okres wypowiedzenia w takim przypadku będzie wynosił trzydzieści dni. Przypadki, w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę zostały określone w art. 18 projektu. Jedną z okoliczności jest przeniesienie własności nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu na osoby trzecie.

Projektowana usługa będzie stanowić konkurencję wobec funkcjonującego aktualnie na polskim rynku modelu dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Umożliwi to dokonanie przez potencjalnych beneficjentów wyboru oferty w sposób najbardziej optymalnie dostosowany do ich potrzeb, a jednocześnie, zwiększając konkurencję na rynku tego rodzaju usług, powinno prowadzić do korzystniejszego dla beneficjentów dostosowywania oferty.