Prognoza dotycząca rynku nieruchomości w 2006 roku – komentarz

1. Rynek pierwotny – mieszkania

Rynek pierwotny będzie się rozwijał dynamicznie, deweloperzy rozpoczynać będą nowe inwestycje lawinowo, nieruchomości te będą się sprzedawać jeszcze na etapie realizacji, ceny zaś wzrosną o ok. 15 procent. Oczywiście, ten wzrost będzie zależeć od atrakcyjnej lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Dużym bodźcem będzie tu prognoza dobrej polityki gospodarczej obecnego rządu w zakresie mieszkalnictwa. Mam na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego oraz skrócenie czasu ubiegania się o pozwolenie na budowę. Nieruchomości te będą kupować klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni; należy się przy tym spodziewać dużego zainteresowania polskim rynkiem ze strony naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. Będzie to rynek zdominowany przez zamożnych klientów traktujących te zakupy jako inwestycję z opcją przychodów z najmu.

2. Rynek wtórny – mieszkania

Rynek wtórny również będzie się rozwijał dynamicznie – prognozuję wzrost cen o ok. 20 procent. Osobami kupującymi te lokale będą raczej ludzie młodzi, o średnim statusie materialnym, korzystający z kredytu hipotecznego (który ciągle jeszcze jest niedoskonały i tkwią w nim liczne ukryte pułapki). W tym roku mieszkania będą kupowane raczej na potrzeby własne, ale te lepiej zlokalizowane mogą stanowić dobrą lokatę i dać przychody z najmu. Powodzeniem cieszyć się będą, tak jak od lat, mieszkania dość dobrze położone, w dobrze utrzymanych blokach, raczej 2-pokojowe o powierzchni ok. 50 m kw. i mniejsze 3-pokojowe. Mieszkania na rynku wtórnym kupować też będą rodzice młodych studentów, bo to dobra inwestycja, lepsza niż najem.

3. Rynek wtórny – domy jednorodzinne

W tym segmencie rynku od lat panuje raczej spokojna stagnacja, podaż domów jednorodzinnych jest bardzo duża, o dużym zróżnicowaniu jeśli chodzi o lokalizację, styl architektoniczny, powierzchnię, standard wykończenia i technologię czy rok budowy. Przy kupnie tych nieruchomości liczą się ich indywidualne cechy, no i oczywiście cena, która podlega znacznym negocjacjom. Wzrost cen w tym segmencie będzie raczej niewielki, tj. ok. 5 procent – kupują je ci, których nie stać na nową inwestycję, zgodną z obecnymi trendami. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy dom o już niemodnym i niepraktycznym standardzie (moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie, teraz już praktycznie dwa razy do roku pojawiają się nowości). Remont takiej kupionej nieruchomości może być czasem bardzo pracochłonny i kosztowny.

4. Wynajem mieszkań

Mieszkania na wynajem funkcjonują jako alternatywna „proteza” rynku kupna – sprzedaży. Ci, których nie stać na swoje mieszkanie, muszą je brać w najem; również ci, którzy pracują w obcych miastach, też są skazani na najem. Co prawda ustawa o ochronie praw lokatorów została znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy. Wzrost cen będzie raczej nieznaczny, może o ok. 5 procent, ponieważ na ogólny koszt najmu mieszkania wpływ ma nie tylko opłata za najem dla właściciela, ale i opłata czynszu i kosztów eksploatacyjnych za gaz, energię itp., które, jak wiemy, będą w tym roku rosły. Rynek najmu mieszkań to nie tylko segment tzw. tanich mieszkań, ale i segment apartamentów wynajmowanych przez zagraniczne, czasem krajowe firmy dla kadry menadżerskiej. Są to dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone mieszkania; ich podaż jest niewielka, podczas gdy popyt na nie w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie, tak jak i ich cena.

5. Działki budowlane

Ożywienie w tym segmencie rynku nastąpi dopiero na początku wiosny. Pomimo że na rynku cały czas daje się odczuć brak dobrej polityki planistycznej gmin oraz pomimo rozbudowanej biurokracji związanej z uzyskaniem pozwoleń na realizację inwestycji na zakupionej działce, szacuję, że w 2006 roku ceny działek wzrosną średnio do ok. 8 procent. Nastąpi wzrost zainteresowania tymi nieruchomościami – zarówno ze strony klientów indywidualnych, jak i deweloperów. Zainteresowaniem cieszyć się będą działki o dobrych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą. Zakup kawałka ziemi w szczerym polu nie będzie przez lata dobrą inwestycją.

6. Inwestycje

Inwestować, kupować z rozsądkiem i perspektywą na kolejne lata. Jednak zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa obarczona sporym ryzykiem. Aby go uniknąć, należy podejmować współpracę z doświadczonymi i profesjonalnymi doradcami rynku nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko na teraz, ale i na lata. Oczywiście, tak jak zawsze, należy być ostrożnym, nie kupować „kota w worku”, uważać na tzw. okazje, pilnować swoich pieniędzy i czytać wnikliwie wszystkie dokumenty.

7. Legislacja

Po wielu bublach legislacyjnych poprzedniej kadencji Sejmu myślę, że może być już tylko lepiej. Szykuje się wiele projektów pro mieszkaniowych, pro inwestycyjnych. Dużym ożywieniem dla rynku będzie od 2 marca zmieniona ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zmiany te pozwolą znacznie obniżyć i tak już rozdęte koszty związane z transakcją na rynku nieruchomości. Myślę, że wiele transakcji zostanie przesuniętych w czasie i zrealizowanych po tej dacie.

8. Rynek

Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. Życzę więc wszystkim, by się ona dynamicznie rozwijała, to i na rynku nieruchomości nastąpią korzystne zmiany – zarówno dla klientów, jak i osób zawodowo obsługujących ten rynek.

Tomasz Błeszyński
doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?