Problemy wielostanowiskowych garaży we wspólnotach mieszkaniowych

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do ministra infrastruktury w sprawie uregulowania problemu głosowania we wspólnotach mieszkaniowych przez współwłaścicieli lokali garażowych z miejscami postojowymi.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się do ministra infrastruktury w sprawie uregulowania problemu głosowania we wspólnotach mieszkaniowych przez współwłaścicieli lokali garażowych z miejscami postojowymi.

W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych ujawnił się problem braku zapewnienia współwłaścicielom lokali, w szczególności lokali użytkowych stanowiących wielostanowiskowe lokale garażowe, realnej możliwości wykonywania uprawnień przysługujących właścicielom lokali na podstawie ustawy o własności lokali, tj. prawa do głosowania nad uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe, co ma istotne znaczenie dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną. W myśl art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. La ustawy). Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii wykonywania omawianych uprawnień przez współwłaścicieli lokalu. W szczególności nie określa ona sposobu wykonywania prawa głosu wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, stanowiącego przedmiot współwłasności. Niestety nie jest możliwe zastosowanie wprost rozwiązań ustawy o własności lokali do współwłaścicieli lokali, chociażby z uwagi na regulację zawartą w art. 23 ust. la tej ustawy, przewidującą możliwość odejścia od głosowania udziałami na rzecz głosowania „1 właściciel 1 głos”. Wprowadzenie takiego sposobu głosowania i przyjęcie, że każdy współwłaściciel wykonuje prawo głosu samodzielnie doprowadziłoby do sytuacji, w której współwłaściciele jednego lokalu, np. wielostanowiskowego garażu, mogliby uzyskać dominujący wpływ na sprawy zarządu nieruchomością wspólną, co byłoby nie do pogodzenia z intencją ustawodawcy przyświecającą wprowadzeniu w/w przepisu w celu eliminowania sytuacji, gdy o sprawach wspólnoty miałby decydować właściciel większościowy czy też grupa współwłaścicieli jednego lokalu.

Opisany stan prawny stwarzał wątpliwości interpretacyjne, które znalazły odzwierciedlenie w rozbieżnym orzecznictwie sądów powszechnych. Wątpliwości interpretacyjne dotyczące omawianego zagadnienia zostały definitywnie rozstrzygnięte w uchwale podjętej przez Sąd Najwyższy w dniu 12 grudnia 2012 r., sygn. III CZP 82/12, w której Sąd ten stwierdził, że: „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”. Sąd Najwyższy wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą, „1 właściciel 1 głos” (art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu.

O ile kwestia dotycząca sposobu uczestniczenia współwłaścicieli lokalu użytkowego w głosowaniu wspólnoty mieszkaniowej została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy to pozostały problemy natury praktycznej, które wiążą się ze stosowaniem takiego sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu użytkowego, szczególnie gdy lokalem tym jest wielostanowiskowa hala garażowa, będąca przedmiotem współwłasności kilkudziesięciu, a nierzadko kilkuset osób. W takiej sytuacji osiągnięcie jednolitego stanowiska współwłaścicieli co do sposobu głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jest niezmiernie trudne, gdyż już jeden głos przeciwny wystarczy, aby stanowisko to nie zostało uzgodnione. Wobec braku porozumienia współwłaściciele mogą wprawdzie wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną jednak oczywiste jest, że czas od chwili zawiadomienia o terminie zebrania do terminu samego zebrania jest zbyt krótki na przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie rozstrzygnięcia sądu. W konsekwencji współwłaściciele lokalu nie będą uczestniczyć w głosowaniu, co w istocie czyni niewykonalnym, a przez to iluzorycznym przysługujące im prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Taka sytuacja generuje dalsze problemy w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej dotyczące uzyskania wymaganej przez ustawę o własności lokali większości głosów właścicieli lokali niezbędnej do podjęcia uchwały, gdyż należy pamiętać, że z lokalami użytkowymi (wielostanowiskowymi halami garażowymi) związany jest znaczny, sięgający nawet 1/3, udział w nieruchomości wspólnej. W takich realiach proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany, co uniemożliwi zarządzanie nieruchomościami, bowiem zarządy/zarządcy nieruchomości wspólnych nie będą mogli podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich opisany problem może zostać rozwiązany na drodze legislacyjnej, dlatego też niezbędna wydaje się interwencja ustawodawcy, która doprowadzi do uzupełnienia ustawy o własności lokali o regulację, która jednoznacznie określi sposób udziału współwłaścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną, w szczególności określi sposób ich reprezentacji na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywania prawa głosu.