Prawo właścicieli lokali do ingerencji w nieruchomość wspólną

Antena na każdym balkonie stanowi jeden z najczęstszych widoków na polskich osiedlach. Właściciele mieszkań często bez porozumienia z innymi – w tym i z zarządem wspólnoty mieszkaniowej – instalują na swoich balkonach, parapetach, oknach i ścianach mieszkania odbiorniki satelitarne, klimatyzatory czy kraty antywłamaniowe. Wątpliwym jednak jest, czy jest to prawidłowa praktyka.

 

W razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej; jest to jego prawo nieodłącznie związane z własnością lokalu. Do nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 3 ust. 2 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85, poz. 388), należą „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli”, czyli m.in. korytarze, klatki schodowe, dach czy elewacje. Ustawa wyraźnie wskazuje, że każdy z właścicieli lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku małej wspólnoty, do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, norma art. 206 precyzuje, że korzystać z rzeczy wspólnej można w takim zakresie, w jakim da się to pogodzić ze współposiadaniem pozostałych współwłaścicieli.

 

O ile nawet intuicyjnie można stwierdzić, że zabudowanie części korytarza jest przekroczeniem prawa przysługującego współwłaścicielowi, to nie jest to już takie oczywiste w przypadku montażu rolet zewnętrznych. Rolety czy anteny umieszczone na balkonach są przecież instalowane pozornie „w granicach” danego mieszania, a więc nie powinny naruszać praw innych. Należy jednak pamiętać o tym, że przebicie ścian zewnętrznych (szczególnie tych nośnych) czy ingerencja w elewację (także „wizualna”) jest korzystaniem z nieruchomości wspólnej (i to zmieniającym jej przeznaczenie, a równocześnie naruszającym współposiadanie pozostałych osób). Zgodnie z orzecznictwem, wyrażenie zgody na taką czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a więc wymagającą uchwały właścicieli lokali (zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 3 pkt 4).

 

Nawet montaż krat antywłamaniowych jest ingerencją w nieruchomość, a więc konieczne jest podjęcie stosownej uchwały wspólnoty – która może wyrazić zgodę, bądź jej odmówić. Wprost mówi o tym wyrok NSA z 14 kwietnia 1994 r., zgodnie z którym „zlikwidowanie okien na jednej ścianie, wybicie otworów okiennych i zamurowanie okien na ścianie innej - stanowi niewątpliwie przebudowę nieruchomości. [...] Dla dokonania tych czynności budowlanych organ winien uzyskać zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej w myśl art. 22 ust. 2 i 3 p. 5 cyt. ustawy” (sygn. akt IV SA 175/97). To samo dotyczy wykonania zadaszenia balkonu, taka czynność stanowi „czynność przekraczającą zwykły zarząd i w braku zgody pozostałych współwłaścicieli wymagane było uzyskanie przez skarżących sądowego zezwolenia na dysponowanie tą częścią elewacji frontowej (terenem budowy) w zakresie pozwalającym na montaż (budowę) zadaszenia.” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 30.03.2009 r., sygn. akt II SA/Kr 49/09). Zgody innych mieszkańców wymagają nie tylko różnego rodzaju przebudowy, ale także zmiana sposobu używania lokalu (zgodnie z wyrokiem NSA z 22 marca 2002 r., sygn. akt 1874/00): „zmiana sposobu na użytkowanie pokoju na sklep branży odzieżowej i udzielenie pozwolenia na przebudowę elewacji w budynku należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

 

Równocześnie należy pamiętać o tym, że tylko wspólnota, a nie poszczególni właściciele lokali, do niej należący, ma możliwość wystąpienia do odpowiednich organów w sprawie nałożenia (na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego) obowiązku wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem (wyrok NSA z 23.01.2008 r., sygn. akt II OSK 1912/06).

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?