Prawo rodzinne dla wspólnot mieszkaniowych

Wspólnoty mieszkaniowe często mają problem, jak mają głosować małżonkowie na zebraniach, czy do ważności głosu potrzebny jest podpis obojga małżonków.

Wspólnoty mieszkaniowe często mają problem, jak mają głosować małżonkowie na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, czy do ważności głosu potrzebny jest podpis obojga małżonków, czy też wystarczy tylko jednego.

Stosunki majątkowe między małżonkami

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przyjmuje się, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Małżonkowie mogą dokonywać przesunięć między majątkiem wspólnym a majątkiem osobistym każdego z nich. Możliwe jest więc przesunięcie przedmiotów z majątku osobistego do majątku wspólnego i odwrotnie, przy zachowaniu trybu stosowanego przy jego zbywaniu, czyli odnośnie do nieruchomości przy zachowaniu formy aktu notarialnego. Przesunięcie majątkowe może nastąpić również w ten sposób, że małżonkowie, kupując nieruchomość, postanowią w akcie notarialnym, że nabyta nieruchomość staje się majątkiem osobistym jednego z nich. Jeżeli określone w kodeksie rodzinnym zasady nie odpowiadają małżonkom, mogą oni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego (intercyza), na podstawie której wspólność ustawową rozszerzą lub ograniczą albo też ustanowią rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Umowa taka może być sporządzona przed zawarciem małżeństwa lub w trakcie jego trwania, jednak wówczas nie działa wstecz. Umowa może też być w każdym czasie zmieniona lub rozwiązana, a małżonek może powoływać się wobec innych osób na tę umowę tylko wtedy, gdy zawarcie jej oraz rodzaj były tym osobom wiadome.

Zatem w umowie małżonkowie mogą wspólność ustawową rozszerzyć, np. obejmując nią także majątek nabyty przez każde z nich przed zawarciem małżeństwa. Mogą ją też ograniczyć. Ustanowienie umownej rozdzielności majątkowej powoduje natomiast, że każdy z małżonków ma własny majątek, samodzielnie nim zarządza i dorabia się na własny rachunek. Każdy z nich odpowiada wówczas tylko za własne zobowiązania i tylko własnym majątkiem, pod warunkiem że wierzyciele o tej rozdzielności wiedzieli.

Zarządzanie majątkiem wspólnym

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Jednak małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej. Zgoda drugiego małżonka jest natomiast potrzebna do dokonania:

• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
• darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Z ważnych powodów sąd może na żądanie jednego z małżonków pozbawić drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym; może również postanowić, że na dokonanie czynności zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu.

Reprezentowanie współmałżonka

Z wyżej przedstawionych zasad zarządzania majątkiem wspólnym małżonków, określonym przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wynika, że jeżeli mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej stanowi majątek wspólny małżonków, do wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej, czyli np. głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka. Zatem dla ważności głosu wystarczy podpis na uchwale złożony przez jednego z małżonków, co oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której obydwoje małżonkowie uczestniczą w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i razem głosują nad uchwałą. Każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwił się dokonaniu czynności i zawiadomił o tym zarząd przed jej dokonaniem.

Przykład:

Żona i mąż nabyli lokal we wspólnocie mieszkaniowej na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (majątek wspólny). Na zebranie właścicieli przyszedł tylko mąż. Zarząd nie może odmówić mu prawa do głosowania, może jedynie nie uwzględnić głosu oddanego samodzielnie przez męża, jeżeli przed głosowaniem żona zawiadomiła zarząd, że sprzeciwia się samodzielnemu głosowaniu na tym zebraniu przez jej męża.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja, gdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej stanowi własność tylko jednego z małżonków, tzn. wchodzi w skład jego majątku osobistego. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in.: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej, oraz przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Wówczas powyższe zasady nie mają zastosowania, ponieważ lokal ma tylko jednego właściciela. Wówczas małżonek nie będący właścicielem lokalu potrzebuje pełnomocnictwa od współmałżonka będącego właścicielem. Należy wówczas zwrócić uwagę, że wyróżnia się dwa rodzaje pełnomocnictwa ogólne i szczególne. Pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika tylko do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Do podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne. Pełnomocnictwo szczególne może być pełnomocnictwem rodzajowym, czyli upoważnieniem do dokonywania czynności prawnych określonego rodzaju, lub pełnomocnictwem szczegółowym upoważniającym do dokonania jednorazowo konkretnej czynności. Dla skuteczności udzielenia pełnomocnictwa do udziału na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. Dokument pełnomocnictwa lub jego kopię dołącza się do dokumentacji z zebrania właścicieli lokali, a bez okazania dokumentu pełnomocnictwa prowadzący zebranie powinien odmówić danej osobie prawa do reprezentowania nieobecnego właściciela lokalu.

Przykład:

Żona nabyła lokal we wspólnocie mieszkaniowej w drodze darowizny od swoich rodziców, a zatem stanowi on jej majątek osobisty, co wynika z wpisu w księdze wieczystej. W związku z tym mąż nie ma żadnych praw do tego lokalu i mimo że mieszka w tym lokalu wraz z żoną, aby głosować na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, musi dysponować pełnomocnictwem od właściciela lokalu, czyli od żony. Mąż jednak nie głosuje we własnym imieniu, tylko i wyłącznie jako pełnomocnik w imieniu żony. Jeżeli mąż przyjdzie na zebranie wspólnoty mieszkaniowej bez pełnomocnictwa, nie może głosować.