Prawo pierwokupu nieruchomości

Grażyna Różalska | 2004-01-16

Przedmiotem prawa pierwokupu może być między innymi nieruchomość lub jej część

Z prawem pierwokupu mamy do czynienia wówczas, gdy określona ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron (uprawniony) pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, na wypadek gdyby druga strona (zobowiązany) sprzedała rzecz osobie trzeciej.

Przedmiotem prawa pierwokupu może być między innymi nieruchomość lub jej część. Sprzedawca ma obowiązek respektowania tego prawa. Rzecz której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Podkreślić należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu na rzecz osoby trzeciej nie mamy do czynienia z umową warunkową, ale z umową zobowiązującą do przeniesienia własności.

Warto zwrócić uwagę na rozróżnienie prawa pierwokupu od prawa pierwszeństwa (w praktyce prawa te często są utożsamiane).

Otóż prawo pierwokupu zrealizować można dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu (cyt.: prof. dr hab. Maksymilian Pazdan, Uniwersytet Śląski, Katedra Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego).

Powstanie prawa pierwokupu

W praktyce możemy mieć do czynienia z:

ustawowym prawem pierwokupu – wynikającym z treści określonego aktu prawego (przepisu szczegółowego) lub
umownym prawem pierwokupu – wynikającym z czynności prawnej.

Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego np. w umowie sprzedaży, dzierżawy, najmu. Ustawowe prawo pierwokupu wynika z zapisów aktów prawnych np. z Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przypadku prawa pierwokupu stosowane są przepisy szczególne a w przypadku ich braku zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.

W świetle Kodeksu cywilnego, uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią, sprzedawca (zobowiązany) niezwłocznie powiadamia uprawnionego o:

fakcie zawarcia wymienionej umowy sprzedaży oraz
treści tej umowy.

Obowiązek takiego powiadomienia zawsze ciąży na sprzedawcy, nawet gdyby uprawniony dowiedział się o transakcji sprzedaży z innych źródeł. Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy (akt notarialny), również złożenie wymienionego oświadczenia wymaga zachowania tej samej formy. Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie wynikającym z przepisów szczególnych, a w przypadku braku w nich takiego zastrzeżenia w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.

Cechy prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu jest:

niezbywalne,
niepodzielne.

Odpowiedzialność sprzedawcy

Sprzedawca (zobowiązany) ponosi odpowiedzialność za wynikłą szkodę w przypadku sprzedaży rzeczy:

osobie trzeciej bezwarunkowo,
bez powiadomienia uprawnionego lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością.

Sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje na mocy ustawy:

Skarbowi Państwa ( w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa),
jednostce samorządu terytorialnego,
współwłaścicielowi,
dzierżawcy.