Prawdopodobieństwo i niepewność wyceny nieruchomości

Punktem wyjściowym wyceny nieruchomości jest definicja wartości rynkowej przedstawiona w uogn.

Podstawy i definicje
Punktem wyjściowym wyceny nieruchomości jest definicja wartości rynkowej przedstawiona w art. 151 uogn:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Słownikowa definicja pojęcia „prawdopodobny” brzmi następująco:
1) książk. taki, co do którego można przypuszczać, że jest prawdziwy, choć nie ma całkowitej pewności; bliski prawdy, rzeczywistości;
2) taki, który przypuszczalnie nastąpi, zdarzy się; mogący się zdarzyć, mający szanse urzeczywistnienia; możliwy, przypuszczalny”
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003 r.

Matematycy sparametryzowali prawdopodobieństwo, definiując je następująco: ”prawdopodobieństwo – liczba wskazująca stopień pewności zajścia konkretnego zdarzenia; zero oznacza, że zdarzenie na pewno nie zajdzie, 1 oznacza, że zajdzie z pewnością; wartość 0,5 wskazuje, że wystąpienie lub nie wystąpienie danego zdarzenia jest jednakowo prawdopodobne”.

Z przytoczonych definicji wyraźnie wynika, że wartość szacowana w procesie wyceny nieruchomości nie jest wartością pewną, lecz jedynie wartością prawdopodobną; taką, która przypuszczalnie nastąpi, która ma szanse urzeczywistnienia się; która jest bliska prawdy, rzeczywistości.

Skoro szacowana wartość rynkowa nie jest wielkością pewną a jedynie prawdopodobną, to naturalną cechą procesu szacowania nieruchomości jest zmaganie się z niepewnością wyniku. Zadaniem rzeczoznawcy wykonującego wycenę nieruchomości jest przeprowadzenie logicznego procesu, za pomocą którego dobrana zostanie najbardziej przekonująca hipoteza w odniesieniu do zgromadzonych i przeanalizowanych danych. Stawiana w procesie szacowania hipoteza wartości rynkowej nieruchomości obarczona jest jednak niepewnością z powodu braku wzajemnie jednoznacznej zgodności pomiędzy danymi a hipotezą. Z uwagi na ogrom zjawisk, które w istocie mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości, umiejętności doboru właściwych hipotez na temat wartości nie da się skodyfikować oraz ująć w sztywne procedury. Jest to sztuka zależna od indywidualnej wiedzy, wprawy, doświadczenia i intuicji.

Szacowanie i określanie
Odczuwalne symptomy tego, że wycena nieruchomości wiąże się z prawdopodobieństwem i niepewnością znaleźć można w ustawie o gospodarce nieruchomościami [Uogn]. Pojęcie szacowania pojawia się tam wielokrotnie, zwiastując, że mamy do czynienia z procesem dokonywania oceny, który jest przybliżony i niedokładny. Słownikowa definicja czasownika szacować (niem. Schätzen) przedstawia się następująco:
1) książk. określać w przybliżeniu wielkość, ilość czegoś;
2) ekon. określać w przybliżeniu wartość materialną czegoś, wyznaczać cenę czegoś .
Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, PWN, Warszawa 2003

Z treści ustawy można wnioskować, że występujący w jej treści zwrot „szacowanie nieruchomości” jest jedynie skrótem pojęcia „szacowanie wartości nieruchomości”. Szacowanie innych cech nieruchomości oprócz jej wartości nie zostało w ustawie zdefiniowane, nie jest tam też rozpatrywane.

Aktem prawnym uściślającym procedury i sposoby szacowania wartości nieruchomości jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W treści rozporządzenia pojęcie „szacowania nieruchomości” wyparte zostaje na rzecz „określania wartości nieruchomości”. Pojęcie „szacowania nieruchomości” użyto jednokrotnie, podczas gdy pojęcie „określania wartości nieruchomości”, w rozmaitych kontekstach, użyte jest w rozporządzeniu 86-krotnie. Ten zbieg okoliczności można próbować wyjaśnić za pomocą treści art. 4 pkt. 8 [Uogn], który brzmi: „Ilekroć w ustawie jest mowa o szacowaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości”. Próby wyjaśniania nie eliminują jednak licznych wątpliwości, które wywołuje głębsza analiza zagadnienia.

W wychwyceniu różnicy pomiędzy pojęciami „szacowanie” i „określanie” pomocnym jest po raz kolejny słownik języka polskiego, w którym pod hasłem „określić” czytamy:
1) „ująć w słowa, nadać nazwę, wymienić charakterystyczne cechy:
2) podać czas, miejsce, wielkość itp. czegoś”.

Ale mamy także określony „sprecyzowany, wiadomy, pewny”. Różnica pomiędzy pojęciami „oszacować” i „określać” daje się wyraźnie odczuć intuicyjnie. Informacja o tym, że powierzchnia jakiegoś pomieszczenia została określona w wyniku inwentaryzacji na 100 m2 nie jest tożsama z informacją, że powierzchnia pomieszczenia została oszacowana przez kogoś na 100 m2. W pierwszym przypadku informację uznajemy za sprecyzowaną i pewną, w drugim za przybliżoną, prawdopodobną, ale z pewnością nie pewną.
:
Jak wykazano wyżej, naturą procesu szacowania wartości nieruchomości jest to, że wynik wiąże się z prawdopodobieństwem oraz niepewnością. Wymaganie tego, aby wartość nieruchomości stała się określona, tj. sprecyzowana, wiadoma i pewna, może się w praktyce okazać trudne do zrealizowania, o ile w ogóle możliwe. W archiwach sądów, komisji arbitrażowych i komisji opiniujących wyceny nieruchomości istnieją liczne praktyczne dowody na to, że trudności takie pojawiają się w rzeczywistości niezwykle często.

Na co komu potrzebne określanie?
Analizując treść rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, można odnieść wrażenie, że wymiana „szacowania” na „określanie” jest zabiegiem celowym i świadomym. Warto przyjrzeć się nieco bliżej następującym zagadnieniom:

• aktualizacja opłat z tytułu wieczystego użytkowania,
• odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi,
• odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości,
• renta planistyczna,
• opłata adiacencka,
• inne świadczenia publiczne.

Wymieniona wyżej lista zagadnień obejmuje różnorodne opłaty publiczne wymagane od posiadaczy nieruchomości, które są wyznaczane na podstawie wartości rynkowych nieruchomości. W świadczeniach tych niepewność szacowanych wartości przenosi się na niepewność naliczanych opłat. Stosowane wielokrotnie i w różnych odmianach pojęcia „określanie wartości nieruchomości” może służyć wytwarzaniu iluzorycznego wrażenia, że mamy do czynienia z kwotami pewnymi i niepodważalnymi. W rzeczywistości z samej zasady i metodyki docierania do wartości rynkowej wynika, że nie możemy mieć do czynienia z wartościami pewnymi i precyzyjnymi, a najwyżej z prawdopodobnymi. Konfliktów związanych z niepewnością wyniku wyceny są w obszarze gospodarki nieruchomościami całe roje. Właśnie dlatego, że nie zakłada się możliwości zaistnienia niepewności wyniku.

Powszechnie przyjmowane jest błędne założenie, że zrealizowanie wyceny nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę, ściśle według procedur i zasad ujętych w ciasnym gorsecie przepisów prawnych, da niechybnie poprawne i pozbawione wad wyniki. Siłowo narzucane są wymagane prawem regulacje prawne oraz siłowo wymuszane jest posłuszeństwo środowiska rzeczoznawców majątkowych wobec narzucanych zasad. Nie bez przypadku Państwowa Komisja Kwalifikacyjna oraz Komisja Odpowiedzialności Zawodowej znajdują się w rękach urzędników. Są to organy administracyjne, które bardziej ochoczo wypowiadają się w interesie instytucji publicznych, niż w interesie właścicieli nieruchomości zobowiązywanych do wnoszenia opłat, czy też ofiar wadliwie naliczanych odszkodowań.

Wiara w moc regulacji a zjawiska negatywne i szkodliwe
Efektem ślepej wiary w moc przepisów jest system opiniowania wycen nieruchomości, który od dawna jest negatywnie oceniany przez środowisko rzeczoznawców oraz, co najgorsze, samych odbiorców wycen. Choć clou wyceny nieruchomości stanowi wartość nieruchomości, to proces opiniowania wiąże się głównie z odpowiedzią na pytanie, czy autor wyceny zastosował się do obowiązujących przepisów prawa, a tym samym, czy sporządzony przez niego operat szacunkowy może być wykorzystywany w obrocie publicznoprawnym. Odpowiedzi na te pytania są odpowiedziami wymijającymi. Odpowiedziami, które odwracają uwagę od faktycznego problemu, którym jest wartość. W-a-r-t-o-ś-ć! W nawiązaniu do poruszanych wcześniej kwestii prawdopodobieństwa i niepewności należałoby w pierwszej kolejności zbadać, czy obowiązujące zasady i regulacje prawne gwarantują możliwość uzyskiwania poprawnych i obiektywnych wyników w występujących w praktyce sytuacjach. Ujawniana w wycenach wartość rodzi główne konsekwencje w procesach, w których wycena jest wykorzystywana. Wartość powinna być przedmiotem szczególnej uwagi. Nie procedury!

Jak ograniczyć niepewność zawartą w opłatach publicznych i odszkodowaniach
Ograniczenie niepewności wysokości opłat publicznych naliczanych posiadaczom nieruchomości może nastąpić poprzez stosowanie jako podstawy naliczania tych opłat wielkości możliwie najbardziej obiektywnych. Przy systematycznie wzrastającej ilości zdarzeń rynkowych odnotowywane wartości średnie, przeciętne, najliczniej występujące w obrocie rodzą najmniejszy sprzeciw odbiorców. Stanowią jednocześnie parametr w istotny sposób związany z realnym rynkiem nieruchomości. Główny koszt dotarcia do takich informacji leży jednak w masowym badaniu rynku realizowanym w sposób skoordynowany przez podmioty publiczne oraz wyspecjalizowane do tego podmioty. Działania takie wciąż nie są prowadzone, wobec czego proces wyceny jest spłycany do ręcznego manipulowania amatorskimi zbiorami informacji w obszarze dopuszczalnym przez uregulowania prawne o nienajlepszej jakości merytorycznej. Na domiar wszystkiego wykonawcami tych pseudo-wycen są często mierni rzeczoznawcy wyłaniani w przetargach według kryteriów najniższej ceny. Im bardziej rosną ceny nieruchomości w Polsce, tym większe konsekwencje finansowe wywołuje ta powszechna namiętność do systemowej bylejakości i niejednoznaczności. Kiedyś warto to przerwać. Przynajmniej dla dobra rosnącej armii posiadaczy nieruchomości. Ograniczenie niepewności zawartej w wysokości odszkodowania wypłacanego właścicielowi nieruchomości przeznaczonej na cel publiczny wydaje się jeszcze prostsze i bardziej oczywiste. Wystarczyć zdefiniować wysokość odszkodowania na takim poziomie, który nie będzie rodził ryzyka nabycia nieruchomości zamiennej o ekwiwalentnych cechach i podobnej wartości. Jeśli wysokość odszkodowania określana jest na zaniżonym poziomie, uniemożliwiającym odtworzenie posiadanego majątku, to normalnym jest, że u zdrowego, logicznie myślącego właściciela nieruchomości występuje zdecydowany opór. Dopóki sytuacja nie ulegnie zmianie, wszelkie inwestycje publiczne będą masowo torpedowane.

Wnioski końcowe
Poruszane zagadnienia odnoszą się głównie do kwestii pojęć używanych w procesie wyceny oraz do idei ogólnych wyceny nieruchomości. Pojawiające się i nawarstwiające problemy pokazują, że potrzebne są zmiany i ulepszenia w obszarze wyceny nieruchomości. Wzrasta grono niezadowolonych z obecnie funkcjonującego systemu prawnego i organizacyjnego. System ten czasem jest przyczyną krzywdy ludzkiej, a czasem nadmiernych, niczym nie umotywowanych kosztów. Być może niezbędne będzie sięgnięcie do samej idei i zadań wyceny nieruchomości na coraz bardziej rozwiniętym rynku nieruchomości. Być może wystarczy jedynie kosmetyka. Być może warto skorzystać z bogatej wiedzy, którą w zagadnieniach związanych z prawdopodobieństwem i niepewnością posiadają naukowcy. Pewne jest, że warto podjąć dyskusję. Prawdopodobne jest, że dyskusja przyczyni się do poprawienia stanu istniejącego. Niepewne jest, czy istnieją już warunki na to, by poprawa nastąpiła rychło. Próbować jednak warto. Stan aktualny nie daje pożądanej satysfakcji.