Prawa nabywcy pod ochroną, czyli ustawa deweloperska

Zakup mieszkania jest poprzedzony wieloma etapami, które w efekcie mają doprowadzić zainteresowane strony do podpisania umowy warunkującej przekazanie kluczy.

Interesy nabywców zabezpiecza obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Reguluje ona nie tylko zagadnienia związane z samym procesem zawierania umowy i jej postacią, ale przede wszystkim określa to, jak powinny być chronione środki nabywców i precyzuje obowiązki przedkontraktowe dewelopera.

Zabezpieczenie środków nabywców

Zanim zdecydujemy się na przekazanie swoich pieniędzy na konto dewelopera, powinniśmy zorientować się, za pomocą jakiego środka zostaną one zabezpieczone. Zgodnie z omawianą ustawą, mogą one przybierać 1 z 4 zaproponowanych w dokumencie form: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, otwartego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Gdy inwestor rozpoczyna przedsięwzięcie deweloperskie, zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie deweloperskiej, z instytucją kredytującą zawiera umowę dotyczącą prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. W ramach postanowień dokumentu bank, osobno dla każdego nabywcy, rejestruje wpłaty i wypłaty, a także informuje o nich zainteresowanego. Przekazanie zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym środków nabywców może następować w dwojaki sposób, w zależności od charakteru rachunku. Jeżeli deweloper zdecyduje się na prowadzenie zamkniętego rachunku powierniczego, finanse klientów trafią na jego konto dopiero w momencie otrzymania odpisu aktu notarialnego, wynikającego z przeniesienia na nabywców prawa do lokalu, o czym mówi art. 10 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W przypadku otwartego rachunku powierniczego instytucja kredytująca sukcesywnie wypłaca środki nabywców po zakończeniu poszczególnych etapów realizacji inwestycji, przewidzianych w harmonogramie przedsięwzięcia. Zanim to jednak nastąpi, bank przeprowadza kontrolę ukończonych prac. Zgodnie z postanowieniami ustawy, w umowie deweloperskiej powinno się znaleźć nie tylko szczegółowe określenie etapów budowy, ale również ich szacunkowe koszty wyrażone w procentach w odniesieniu do kosztów całkowitych. Jak mówi ustawa, harmonogram powinien zawierać podział całego przedsięwzięcia na co najmniej 4 etapy, a udział finansowy każdego z nich nie może stanowić więcej niż 25 proc. i mniej niż 10 proc. ogólnej sumy.

Dodatkowym zabezpieczeniem środków nabywców, towarzyszącym otwartemu rachunkowi powierniczemu, jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Dzięki temu, w sytuacji, kiedy deweloper ogłosi upadłość lub to nabywca – z powodów wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 6 – zdecyduje się na zerwanie umowy, bank bądź zakład ubezpieczeniowy na prośbę nabywcy wypłaci mu dotychczasowe wpłaty, dokonane na konto dewelopera. Zarówno gwarancja bankowa, jak i ubezpieczeniowa, tracą ważność w momencie przeniesienia praw do lokalu na nabywcę.

Przedkontraktowe obowiązki dewelopera

Oprócz zapisów dotyczących zabezpieczeń finansów nabywców, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada na dewelopera obowiązki, z jakich ten musi się wywiązać, zanim zostanie zawarta umowa deweloperska. Jednym z nich jest przygotowanie prospektu informacyjnego, który deweloper jest zobowiązany nieodpłatnie przekazać nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. We wskazanym dokumencie muszą znaleźć się wszelkie dane dotyczące dewelopera oraz szczegółowe informacje na temat samej inwestycji. W części pierwszej zainteresowany będzie mógł zapoznać się z historią dotychczas zrealizowanych przedsięwzięć deweloperskich firmy. Jej kolejne zapisy są poświęcone nieruchomości – począwszy od jej stanu prawnego i ewentualnych obciążeń hipotecznych, poprzez informacje o planie zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących terenów, skończywszy na danych odnoszących się do samego budynku. W prospekcie informacyjnym deweloper ma obowiązek podać ramy czasowe realizacji całego przedsięwzięcia i jego poszczególnych etapów wraz z określeniem daty przeniesienia praw własności. Nie może zabraknąć również odpowiedzi na pytania o wydanie pozwolenia na budowę czy sposób finansowania inwestycji i procentowy udział poszczególnych jego form (środki własne, kredyt). Ponadto w dokumencie powinien pojawić się zapis mówiący o zasadach odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Część druga prospektu informacyjnego jest szczegółowym opisem wybranego lokalu i części wspólnych: powierzchni mieszkania i jego położenia w budynku, standardu prac wykończeniowych, zastosowanych technologii, liczby miejsc garażowych i postojowych, dostępu do drogi publicznej itp. Oprócz tego do prospektu musi zostać dołączony rzut kondygnacji ze wskazaniem na niej lokalu oraz wzór umowy deweloperskiej. Jeśli w trakcie realizacji inwestycji doszło do zmian projektu, coś wykonano inaczej niż zakładano na początku i stan obecny jest różny od zakładanego w pierwotnej wersji prospektu, nabywca musi otrzymać o tym informację w czasie umożliwiającym zapoznanie się z wprowadzonymi modyfikacjami. Co ważne, aktualizacji wymagają również załączniki.

Dokumenty do wglądu nabywcy

W myśl ustawy, kolejnym obowiązkiem dewelopera, poprzedzającym zawarcie umowy, jest zapoznanie nabywcy (jeśli tego oczekuje) z Księgą Wieczystą nieruchomości oraz kopią odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub z zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Kupujący powinien mieć również udostępniony wgląd do sprawozdania finansowego dewelopera, obejmującego ostatnie 2 lata, a także zapoznać się z kopią pozwolenia na budowę czy projektem architektoniczno-budowlanym.

Rezygnacja z zawarcia umowy deweloperskiej

Jak w przypadku każdej umowy, tak i przed podpisaniem umowy deweloperskiej, jedna ze stron może chcieć się wycofać z jej zawarcia. Ustawa przewiduje, że nabywca ma do tego prawo, jeśli deweloper w umowie deweloperskiej nie zawarł któregoś z obowiązujących zapisów lub pojawiły się jakieś nieścisłości – zarówno w treści samej umowy, jak i w prospekcie czy jego załącznikach. Wtenczas klient bez ponoszenia kosztów z tego tytułu może odstąpić od podpisania umowy w terminie 30 dni od daty jej zawarcia.

Prawo rezygnacji z umowy przysługuje również deweloperowi. Do takiej sytuacji może dojść w momencie, gdy klient nie dokona przewidzianej wpłaty w określonym terminie lub nie stawi się do odbioru lokalu czy podpisania aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności. Do zawarcia umowy może również nie dojść, kiedy deweloper ogłosi upadłość. Zgodnie z art. 425 Prawa upadłościowego i naprawczego, zgromadzone na rachunkach powierniczych środki finansowe nabywców oraz różnego rodzaju dopłaty, wraz z prawem własności będź prawem do użytkowania, nie są zaliczane do masy upadłościowej dewelopera. Oznacza to zatem, że uznaje się je za odrębną masę, która zostanie wykorzystana do zaspokojenia nabywców.

Prawomocna umowa deweloperska

Właściwie sporządzona umowa deweloperska, warunkująca prawomocną realizację transakcji, musi zawierać każdy z przewidzianych w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego punktów, które określa art. 22 tego dokumentu. Poza podstawowymi informacjami na temat całego przedsięwzięcia, jak i poszczególnych lokali, w umowie musi widnieć informacja o wysokości odsetek i karach umownych dla każdej ze stron. Dodatowo powinno zostać zawate oświadczenie nabywcy, że odebrał on prospekt informacyjny z przewidzianymi załącznikami i miał możliwość zaznajomić się z dokumentami, o których mowa w art. 21 pkt. 1-5. Ponadto w dokumencie musi być sprecyzowany termin, a także sposób poinformowania nabywcy o odbiorze lokalu. Jednym z najważniejszych zapisów umowy będzie informacja o zgodzie banku (lub innej uprawnionej do tego instytucji) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeśli takowe obciążenie dotyczy nieruchomości – w przeciwnym wypadku dołącza się informację o braku takiej zgody. W związku z tym, że do umowy deweloperskiej mogą być wprowadzane zmiany, będą one wiążące tylko wtedy, gdy nabywca zgodzi się na ich wprowadzenie do treści dokumentu.

Podpisując umowę deweloperską, która stanowi akt notarialny, należy pamiętać, że decyzję o jej podpisaniu podejmujemy tylko wtedy, gdy jest ona kompletnym dokumentem, zawierającym wszystkie elementy przewidziane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.