Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości

Coraz szybciej rozwijającą się specjalizacją dla osób, które łączą swoją przyszłość zawodową z rynkiem nieruchomości, jest zarządzanie najmem.

Zarządzanie najmem

Z takich usług korzystają dziś zarówno firmy, jak i osoby prywatne. Polska ma co prawda jeden z najsłabiej rozwiniętych rynków najmu w Europie, ale z roku na rok sytuacja się zmienia, a perspektywa dorównania rozwiniętym rynkom europejskim sprawia, że perspektywy tego zawodu są bardzo obiecujące, bo szybko rośnie zapotrzebowanie na takie usługi. Zarządzanie najmem to zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Do zadań zarządzającego należy: poszukiwanie najemców dla zarządzanych lokali, przygotowanie umów, negocjacje, sprawdzanie i weryfikowanie terminowości opłat administracyjnych oraz za media i najem. Osoba zarządzająca najmem musi posiadać wiedzę dotyczącą aktualnej oferty, trendów na rynku oraz czynników determinujących poziom cen.

Działalność zawodowa, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami, została uregulowana w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. W świetle prawa zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego.

Do obowiązków osoby zarządzającej należy także bieżące administrowanie nieruchomością; utrzymanie lokalu w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzaniu nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli wykonuje on czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi załącznik do tej umowy. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością, o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu.

Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełnił tych obowiązków, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zatem należy zwrócić uwagę, że w związku z niedawnymi zmianami w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zawód zarządcy i umowę o zarządzanie będzie mógł wykonywać i zawierać tylko przedsiębiorca. Administrator czy inna osoba świadcząca na rzecz właściciela nieruchomości usługi, nie będzie musiała prowadzić działalności gospodarczej.

Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, tj. poszukiwanie najemców dla zarządzanych lokali, przygotowywanie umów, negocjacje, sprawdzanie i weryfikacja terminowości opłat administracyjnych nie polega na udzielaniu porad czy opinii. Zatem czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej polegającej na zarządzaniu nieruchomościami wykonywanym na zlecenie (PKD 68.32.Z) nie wykluczają możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ustawy o VAT – jeżeli wartość sprzedaży nie przekroczy w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym kwoty 200 tys. zł.

Ponadto ustawodawca oprócz zwolnienia podmiotowego przewiduje zwolnienie z podatku niektórych czynności. Stosownie do rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, ustawodawca zwolnił od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych Jest to tzw. zwolnienie przedmiotowe związane z rodzajem (przedmiotem) prowadzonej działalności.