Pożytki dla wspólnoty

Przyzwyczailiśmy się do podwyżek. Złorzecząc i narzekając, przyjmujemy co roku wyższe rachunki za prąd, wodę, ogrzewanie, sprzątnie, wywóz śmieci itp. Odkąd pamiętamy, opłaty za mieszkanie rosną i wydaje się, że dalej będą tak rosły i rosły, aż do końca świata. Chyba że... uda się pozyskać pożytki.
Pożytki to pieniądze, a także inne dobra i usługi otrzymywane jako wynagrodzenie w zamian za komercyjne użyczenie części nieruchomości. Ich pozyskanie pozwala właścicielom na zwiększenie funduszu remontowego, umożliwia ograniczenie, a nawet zawieszenie niektórych opłat. Kilka lat temu pewne możliwości obniżania kosztów eksploatacyjnych uzyskali także członkowie spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie każdy należący do spółdzielni budynek powinien być rozliczany osobno, co powoduje że dodatkowe dochody nie są dzielone na wszystkich członków danej spółdzielni (liczącej np. 5 tys. osób), a tylko na mieszkańców danego budynku.
Trzeba jednak zaznaczyć, że najczęściej konkretne skutki finansowe wynikające z pozyskiwania pożytków odczuwają członkowie wspólnot mieszkaniowych. Coraz większe znaczenie zyskują kwalifikacje i sprawność zarządcy nieruchomości. To on powinien wspierać wspólnotę w staraniach o dodatkowe środki, być niejako doradcą finansowym. Poniżej prezentujemy kilka najczęściej wykorzystywanych metod pozyskania pożytków. Warto pamiętać, że każda nieruchomość jest inna, wszystkie zgodne z prawem i obyczajami sposoby pozyskania dodatkowych funduszy są dobre, a pomysłowość ludzka nie zna granic.

Przebudowa i wyodrębnienie nowego lokalu z części wspólnej

Tego rodzaju działanie jest bardzo korzystne zarówno dla właścicieli (znaczny zastrzyk gotówki), jak i społeczeństwa (pozwala na zwiększanie liczby mieszkań). Najczęstszym przykładem jest adaptacja poddasza lub nadbudowa kolejnego piętra. Nowe lokale można wynająć lub sprzedać. W wielu starych kamienicach w centrum Krakowa, w miejsce dużych niewykorzystywanych strychów i poddaszy powstają nowe mieszkania (niestety czasami niezbyt dopasowane architektonicznie do otoczenia). Specjaliści wyliczają, że gdyby dobudować jedno piętro na wszystkich nadających się do tego celu budynkach w Polsce, to powstałoby około miliona nowych mieszkań i problem braku lokali mieszkalnych w naszym kraju zostałby rozwiązany.
Wspólnota zazwyczaj nie posiada środków pozwalających na tak dużą inwestycję, jaką jest adaptacja poddasza. Zazwyczaj znajduje więc zewnętrznego inwestora, który sam zajmuje się całym procesem – od pozyskania zezwolenia do wykończenia gotowego lokalu. W zamian za zgodę na przebudowę wspólnota otrzymuje zazwyczaj niemałe środki finansowe. Można się także umówić z inwestorem, że wyremontuje on fasadę czy choćby klatki schodowe. Przebudowując strych, zazwyczaj zadba także o naprawę dachu.

Wykorzystanie powierzchni na cele komercyjne

To najczęstszy sposób pozyskiwania pożytków. Zupełnie przyzwoite pieniądze płacą operatorzy telefonii komórkowej (ok. 500 USD na miesiąc, choć bywa więcej) za umożliwienie im zainstalowania masztu przekaźnikowego na dachu. Problem jest zazwyczaj z przekonaniem mieszkańców, by zgodzili się na zainstalowanie takich urządzeń – wiele osób boi się promieniowania pochodzącego z anten, choć naukowo nie udowodniono zagrożenia.
Podobnie świetnym interesem dla wspólnoty może być zgoda na zamontowanie szyldu, reklamy, a najlepiej bilboardu. Z tego tytułu wspólnota co miesiąc otrzymuje stały czynsz, nie ponosząc praktycznie żadnych kosztów (czasami przeszkadza światło w nocy i cierpi poczucie estetyki). Jeszcze bardziej opłacalne, choć niezbyt częste, jest wynajęcie całej bocznej ściany budynku pod namalowaną reklamę. Nie dość, że część elewacji zostaje wyremontowana, a czasami przy okazji docieplona, to czynsz jest większy niż w przypadku pojedynczego szyldu. No i reklamodawca łatwo się nie wycofa...

Sprzedaż lub wynajem części działki

Niektóre nieruchomości leżą na dużych działkach. Warto się zainteresować, czy po wydzieleniu jakaś jej część nie spełniałaby wymogów samodzielnej działki budowlanej. Jeśli tak, to można ją sprzedać. W ten sposób wspólnota otrzyma jednorazowo znaczny zastrzyk gotówki.
Zdarza się też, że w okolicy nieruchomości, do której należy duże podwórko, usadowiła się bogata firma potrzebująca miejsc parkingowych. Zazwyczaj takie sytuacje zdarzają się w centrach miast. Można przystosować część podwórka (najlepiej na koszt przyszłego najemcy) i pobierać stały czynsz za zezwolenie na parkowanie. Innym pomysłem może być dzierżawa części działki pod kiosk z gazetami, czy sklepik spożywczy.

Odsetki od zalegających z płatnościami

Wszyscy członkowie wspólnoty powinni terminowo wnosić opłaty. Doświadczenie pokazuje, że w prawie każdym budynku znajduje się przynajmniej jeden niesolidny płatnik. Często właścicielom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej pozwala się na kilkumiesięczne zaległości. Po przekroczeniu tego terminu można, a nawet powinno się, naliczać odsetki karne w wysokości ustawowej. Zarządca powinien być też zobowiązany do podejmowania kroków prawnych w celu wyegzekwowania należności. Najbardziej radykalnym dopuszczalnym przez prawo rozwiązaniem jest zlicytowanie zadłużonego lokalu i spłacenie długu z otrzymanych środków. Odsetki nalicza się zazwyczaj w tzw. wysokości ustawowej, znacznie wyższej niż inflacja i najlepsze lokaty bankowe. Obecnie, od 10 stycznia 2005 r. jest to 13,5 procenta.

Wynajem części wspólnych

Czasami można zmienić przeznaczenie niektórych pomieszczeń i przeznaczyć je na wynajem. Jako przykład mogą posłużyć znajdujące się często w blokach za lat 70. i 80. wózkownie. Obecnej często w całej klatce nie ma ani jednego dziecka, a pomieszczenie służy za rupieciarnię. Takie niewielkie, dobrze położone powierzchnie chętnie wynajmują przedsiębiorcy zajmujący się drobnymi usługami czy handlem. Można także poszukać chętnych do zagospodarowania suszarni na strychu czy pralni w piwnicy.

Przegląd dochodów z nieruchomości wspólnej

Często ciągle jeszcze zdarza się, że różne osoby i firmy osiągają dochody wykorzystując nieruchomość wspólną. Są to zazwyczaj pozostałości po poprzednim okresie, kiedy nieruchomością zarządzała gmina. Kilkadziesiąt lat temu przerobiła strych i obecnie czerpie nieuprawnione dochody z wynajmu. Jeśli tak się dzieje, to wspólnota nie dość, że powinna zażądać przekazywania dochodów na jej konto, może się jeszcze ubiegać o odzyskanie niesłusznie pobranych środków i odsetek. Bywa nierzadko, że konflikt znajduje finał w sądzie, ale w przypadku wygranej wspólnota zyskuje nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych z racji zaległych czynszów.

Lokowanie kapitału

Jest to najbardziej oczywisty instrument polityki finansowej wspólnoty mieszkaniowej mający na celu zwiększanie środków na fundusz remontowy. Jego charakterystyką jest to, że pieniądze przez kilka lat są zbierane na konkretne inwestycje. Nie powinny więc leżeć na koncie a’vista, ale być rozsądnie inwestowane. Oczywiście gra na giełdzie nie jest zazwyczaj dobrym rozwiązaniem, ale już lokata w obligacje Skarbu Państwa, albo na jakimś bezpiecznym funduszu powierniczym mogą okazać się bardziej opłacalne niż lokaty w bankach. Warto temat przemyśleć, przeanalizować z ekonomistami i zasugerować zarządcy, aby poważnie potraktował sprawę.

Oszczędności

Oszczędności, jakie można poczynić mądrzej i wydajniej zarządzając budynkiem wspólnoty, mogą być znacznie większe od ewentualnych pożytków.
Na początek warto się zorientować, w jaki sposób budynek jest zarządzany. O interesy członków wspólnoty zazwyczaj najlepiej dba zarząd wybrany spośród współwłaścicieli nieruchomości. Jeżeli nie został on jeszcze powołany, to warto podjąć ten trud. Chcąc uniknąć zbyt dużych zmian, można na początek dotychczasowego zarządcę mianować administratorem. Jeżeli się sprawdzi i w tej roli, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby tę funkcję pełnił dalej przez lata. Wspólnoty, które zdobyły się na ten wysiłek zazwyczaj bardzo sobie chwalą posiadanie własnego zarządu.
Pierwszym krokiem po przejęciu powinno być przyjrzenie się gospodarce prowadzonej przez dotychczasowego zarządcę. Trzeba popytać znajomych, ile płacą i jakie usługi są im w zamian oferowane, dokładnie przeglądnąć faktury wystawiane na wspólnotę i skonfrontować z faktycznie wykonanymi pracami, a także ze zdrowym rozsądkiem. Oto kilka pomysłów na zmniejszenie kosztów:

Rezygnacja z administratora spółdzielczego, komunalnego lub dewelopera i wynajęcie profesjonalnej firmy może przynieść oszczędności liczone w złotówkach miesięcznie na każdy m kw. powierzchni. Dzięki ogromnej konkurencji firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami ceny na rynku obniżyły się do bardzo niskiego poziomu (nawet 45 gr. za m kw. na miesiąc). Zazwyczaj zmiana administratora wiąże się z wymianą większości lub nawet wszystkich dostawców usług i podwykonawców. Nowe umowy z dozorcami, firmą sprzątającą, konserwatorami czy wykonawcami remontów mogą być zawierane na zasadzie konkursu ofert lub po prostu znajomości realiów i cen rynkowych. Przeważnie takie zmiany są bardzo korzystne dla wspólnot. W negocjacjach warto jednak zachować umiar – za bardzo niską cenę raczej nie otrzymamy usług bardzo wysokiej jakości.
Często okazuje się jednak, że rewolucja jest niepotrzebna i można po prostu zmniejszyć niektóre koszty. Zarządca pobierający zbyt wysokie – w stosunku do konkurentów – wynagrodzenie, zazwyczaj zgodzi się na jego renegocjację i obniżenie w obliczu groźby zerwania współpracy. Warto także zobowiązać zarządcę do renegocjacji umów z podwykonawcami. Może trzeba sprawdzić, czy nie da się mniej płacić firmie hydraulicznej albo elektrycznej za gotowość do naprawy awarii. Konserwatorzy powinni otrzymywać wynagrodzenie za faktycznie przeprowadzone prace, a nie w formie ryczałtu; może nie trzeba zatrudniać sprzątaczki na pół etatu, zwiększając koszy związane z ZUS i podatkami, a razem z sąsiednią wspólnotą zatrudnić jedną na cały, itp.

***

Zarówno dodatkowe dochody, jak i oszczędności mogą się przyczynić do zmniejszenia kwot co miesiąc wpłacanych na konto wspólnoty. Często jednak wpłaty pozostawia się na dotychczasowym poziomie, a dodatkowe pieniądze przeznacza na kapitałochłonne remonty. Docieplenie budynku czy wymiana windy na mniej enegrochłonną mogą spowodować, że jednorazowy zastrzyk gotówki, np. z tytułu adaptacji poddasza, zamieni się w comiesięczne oszczędności. W świetle Ustawy o własności lokali właściciele mają ogromne możliwości decydowania o swojej nieruchomości, a dobrze wybrany zarządca doradzi i posłusznie wykona zlecone zadania. Warto zainteresować się swoim budynkiem, bo niewiedza kosztuje – co miesiąc i to słono.

-----------------------------------
Autor jest doktorantem w Instytucie Geografii i Gospodarki Przestrzennej UJ i dziennikarzem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?