Powstanie wspólnoty poprzez zniesienie współwłasności

Między współwłaścicielami budynku może dojść do specyficznego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Wynikają z tej definicji trzy podstawowe elementy, bez których nie może istnieć żadna współwłasność: jeden przedmiot (nieruchomość), wiele podmiotów (przynajmniej dwóch właścicieli tej samej rzeczy) i niepodzielność wspólnego prawa. Pierwsze dwa elementy nie wymagają specjalnego komentarza, trzeci natomiast, czyli niepodzielność wspólnego prawa, polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli niezależnie od wysokości posiadanego udziału ma prawo do całości rzeczy, co rodzi problemy we wzajemnych relacjach między współwłaścicielami. W związku z tym przepisy przewidują możliwość zniesienia współwłasności. Jeżeli nieruchomość zabudowana jest budynkiem wielomieszkaniowym, a jej współwłaścicielami jest kilka osób fizycznych czy prawnych, może między nimi dojść do specyficznego zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie w budynku samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznanie ich na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Konsekwencją takiego zniesienia współwłasności będzie powstanie w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Zniesienia współwłasności

Wyróżnić można trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości: podział fizyczny, przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych oraz sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli. Bardzo często zniesienie współwłasności budynku wielomieszkaniowego polegać będzie na podziale pionowym lub podziale poziomym budynku. Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub szeregówka). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Może być to ściana już istniejąca lub w tym celu wykonana. Ważne, by ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki.

Sama procedura podziału budynku wraz z działką przebiega tak jak procedura podziału samej działki i dokonuje jej uprawniony geodeta, a dodatkowe czynności mogą wynikać z konieczności dokonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie. Natomiast podział poziomy budynku stosowany jest wówczas, gdy podział pionowy nie jest możliwy. Podział ten polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali. W wyniku tak dokonywanego podziału nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, dzielony jest tylko sam budynek poprzez prawne wyodrębnienie w nim lokali. Pozostałe niewyodrębnione części, np. strych, piwnica, klatka schodowa, tak jak i działka, stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. W wyniku takiego zniesienia współwłasności powstaje wspólnota mieszkaniowa. Dopuszczalność takiego zniesienia współwłasności wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy w swoich uchwałach (22 lipca 1994 r. III CZP 88/94, 29 października 2002 r. III CZP 47/02).

Zanim w praktyce jednak będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a nieraz dodatkowo także technicznych, o których mowa w ustawie o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal, musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności będą, gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne – gdy wyodrębniamy lokal użytkowy. Nie każdy bowiem lokal może być lokalem mieszkalnym, gdyż w przeciwieństwie do innych lokal mieszkalny musi spełniać więcej wymogów (patrz rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Sposoby zniesienia współwłasności

Znieść współwłasność nieruchomości można na dwa sposoby: albo w drodze umowy, albo w drodze postępowania sądowego. Jednak umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele dojdą między sobą do porozumienia. Należy pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod rygorem jego nieważności. Natomiast w przypadku niemożliwości porozumienia się współwłaścicielom pozostaje tylko droga sądowa. Postępowanie o zniesienie współwłasności przed sądem ma charakter nieprocesowy, a w celu jego wszczęcia należy złożyć stosowny wniosek. Powinien on zawierać wszystkie elementy wynikające z przepisów o pozwie oraz wymieniać wszystkich zainteresowanych w sprawie. We wniosku należy opisać szczegółowo nieruchomość mającą ulec podziałowi. Wnioskodawca może również określić we wniosku swoje żądania dotyczące sposobu zniesienia współwłasności. Sądem właściwym dla prowadzenie sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości jest sąd miejsca położenia tej nieruchomości.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej w drodze zniesienia współwłasności jest charakterystycznym sposobem powstania wspólnoty mieszkaniowej w kamienicach. W ten sposób w kamienicach można uregulować pod względem prawnym nieraz bardzo złożone stosunki sąsiedzkie. Może też służyć uregulowaniu własności w budynkach pierwotnie jednorodzinnych, które w wyniku różnych zdarzeń stały się przedmiotem współwłasności, a które można podzielić na samodzielne lokale. Z tym że zapewne wówczas konieczne będzie dokonanie przebudowy budynku.