Powierzchnia biologicznie czynna. Sposób na zachowanie ładu przestrzennego?

Powierzchnia biologicznie czynna to fragment działki budowlanej, który umożliwia retencję wody i naturalną wegetację roślin. Na terenie tym nie może znaleźć się zabudowa. Wymogu zachowania takiej powierzchni w odpowiednim procencie nie wymaga żadna ustawa, tylko rozporządzenie Ministra. Czy w takim razie jest ono respektowane?

Betonowe podwórko przed osiedlem mieszkaniowym, szare i skryte za wysokimi płotami domki jednorodzinne oraz pozbawiony drzew, czy krzewów plac przed szkołą podstawową. Urbanistyczny wizerunek Polski nie powinien być pozbawiony zieleni. Przeznaczenie części działki pod teren biologicznie czynny jest nie tylko zwykłym obywatelskim obowiązkiem. Dobrze urządzona przestrzeń umożliwia rozwój flory i fauny, przyczynia się do poprawy jakości powietrza, podnosi walory wizualne posesji, a tym samym również komfort życia jej mieszkańców. Jeśli w życie wejdzie obowiązek płacenia tzw. podatku od deszczu już przez właścicieli działek mających ponad 600 mkw., pozostawienie większej (niż zakładana) powierzchni biologicznie czynnej umożliwiającej naturalną retencję wody będzie oznaczać mniejsze opłaty z tego tytułu.

Powierzchnia biologicznie czynna w teorii

Po raz pierwszy pojęcie powierzchni terenu biologicznie czynnego pojawiło się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w 2002 roku. W dokumencie założono, że na działce powinno znaleźć się miejsce dla wszystkiego, co umożliwi roślinom ich naturalną wegetację, czyli np. trawnika, rabaty ziemnej lub żwirowej, oczka wodnego, czy miejsca dla krzewów i drzew. Spełniać wymogi będzie zarówno teren, w który człowiek w żaden sposób nie ingerował, jak i eko-kratka, czy płyty ażurowe mogące jednocześnie pełnić funkcję drogi, chodnika czy parkingu (problem z uściśleniem co dokładnie kryje się pod pojęciem powierzchni biologicznie czynnej, wynika z braku ustawowej definicji naturalnej wegetacji). Za teren biologicznie czynny uznano też zagospodarowane w odpowiedni sposób dachy i tarasy, pod warunkiem, że jest to przestrzeń mająca więcej niż 10 mkw. (przy czym taką powierzchnię wlicza się w 50 proc.).

Jak obliczyć wskaźnik terenu biologicznie czynnego?

W rozporządzeniu Ministra określono, że dla budynków wielorodzinnych, placówek edukacyjnych i wychowawczych oraz budynków opieki medycznej (poza przychodniami) należy przynajmniej 25 proc. terenu przeznaczyć pod zieleń (chyba że inaczej wskazano w MPZP). Z kolei przy budynkach wielorodzinnych mających tylko pozwolenie na budowę będzie to 30 proc. (na powierzchni biologicznie czynnej powinno znaleźć się miejsce dla placów zabaw i miejsc rekreacji dla starszych i niepełnosprawnych mieszkańców).
Procent powierzchni biologicznie czynnej zawsze precyzują decyzje o warunkach zabudowy oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dlatego każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Jeśli w dokumencie określono, że minimalna powierzchnia biologicznie czynna ma stanowić 25 proc. działki mającej 1500 mkw. (łącznie z powierzchnią zajmowaną przez budynki), to pod ogród, trawnik czy inny sposób podobnego zagospodarowania przestrzeni należy przeznaczyć 375 mkw. Warto pamiętać, że na terenach cennych przyrodniczo wskaźnik dotyczący powierzchni niezabudowanych może wynosić nawet 70 proc.

Wymóg nie dla wszystkich

Wprowadzenie obowiązku zachowania powierzchni biologicznie czynnej na działce budowlanej miało na celu m.in. powstrzymać deweloperów i inwestorów przed niewłaściwym zagospodarowywaniem terenu. Przykładem takiego działania było, chociażby pozostawienie jedynie skrajnie niewielkiego zielonego fragmentu. W efekcie szerzył się urbanistyczny nieład i pojawiało się coraz to więcej zarzutów tyczących się betonizacji miast. Przykład Krakowa pokazuje jednak, że prawo w tym zakresie można obejść.

Niektórzy deweloperzy działający na terenie miasta wykorzystywali tę samą powierzchnię terenu biologicznie czynnego przy realizacji dwóch inwestycji. Za udzielanie pozwoleń odpowiadał Wydział Architektury. Jak opowiada nam radny Grzegorz Stawowy, sprawa zostanie wewnętrznie zbadana.

Od teraz miasto nie będzie wydawać pozwoleń traktujących część zieloną „skonsumowaną” już w innej inwestycji, a w razie potrzeby pójdzie z nieuczciwym inwestorem do sądu – wskazuje radny.

Dodaje jednak, że względem już powstałych realizacji budowlanych nie zostaną wyciągnięte żadne konsekwencje.