Potrzeba całościowej strategii mieszkaniowej

„Krakowski Rynek Nieruchomości”: Convector Development istnieje od 8 lat, ma na swoim koncie kilka inwestycji. Co najbardziej wyróżnia firmę spośród pozostałych krakowskich firm deweloperskich?

Tytus Misiak: Nie jesteśmy potentatami, czujemy się firmą niszową. Do końca tego roku wybudujemy 300 mieszkań. Ale możemy się pochwalić bardzo dobrymi relacjami z naszymi klientami. Są klienci, którzy kupują nasze mieszkania w kolejnych inwestycjach. W naszej firmie ważna jest obsługa przedsprzedażowa, każdy klient jest traktowany indywidualnie. Niewiele jest firm, w których każdy klient odbywa bezpośrednie rozmowy z członkami zarządu. Wszystkie inwestycje realizujemy w deklarowanym terminie i standardzie.
Ten rok zamkniemy inwestycją o dość pokaźnej wartości ponad 30 mln zł. Apartamenty „Zachodnia” to dotychczas nasza sztandarowa inwestycja. Bardzo dużo czasu poświęcamy wyborowi lokalizacji, przygotowaniu założeń dla określonej inwestycji, nie zdajemy się tylko na projektanta, ale przedstawiamy szczegółowe założenia, co chcemy na tym terenie wybudować i w jakim standardzie. Każdy teren rządzi się innymi prawami rynkowymi, nie można wybudować zespołu apartamentowego tam, gdzie dominuje budownictwo niższych standardów. Na Ruczaju wykorzystaliśmy przede wszystkim sąsiedztwo kampusu uniwersyteckiego, infrastrukturę komunikacyjną i dotychczasową zabudowę, i dzięki temu powstał budynek, który wyróżnia się w całym otoczeniu.

Wiadomo, że grunty w Krakowie, w tzw. dobrych lokalizacjach są bardzo drogie, w związku z czym buduje się na małych działkach, jeden budynek obok drugiego. Co Pan sądzi o takiej gęstej zabudowie?

Obecnie obowiązujące prawo i brak planu zagospodarowania przestrzennego powodują, że każda następna inwestycja musi się przyklejać do istniejących obiektów. Na Ruczaju powstaje swego rodzaju ścisk inwestycyjny, gros inwestycji wypełnia luki przestrzenne, wpisując się w istniejącą zabudowę. Skutek braku planów jest również widoczny w braku infrastruktury – nie ma sklepów, punktów usługowych, przedszkoli, szkół czy przychodni. Najważniejszym problemem budujących domy jest zabezpieczenie miejsc postojowych, więc inwestorzy przede wszystkim myślą o budowie garaży podziemnych, a nie o tworzeniu powierzchni usługowych.
Na Ruczaju są planowane liczne inwestycje, jest tam jeszcze sporo terenów do zabudowy. W przyszłości to chyba będzie jeden z największych placów budowy. Ceny gruntów rosną niebotycznie. W stosunku do I kwartału 2005 roku ceny wzrosły o 20–30 proc., a czasami jeszcze więcej. To z kolei odbija się na cenach mieszkań.

No właśnie. Ceny mieszkań rosną w oszałamiającym tempie i pojawia się pytanie, czy jest to tylko skutek dużego popytu? Czy deweloperzy nie wykorzystują tej sytuacji?

Tak naprawdę wpływ na wzrost cen mieszkań ma kilka czynników – najważniejszym jest cena gruntu, do tego dochodzą koszty projektowania, a także wzrastająca cena budowy m kw. Nie bez znaczenia jest również wydłużenie procesu przygotowania inwestycji wskutek długiego czasu oczekiwania na decyzje WZ, ponieważ rosną wtedy koszty własne dewelopera. Obecnie inwestycję przygotowuje się w okresie 1,5 roku do 2 lat (z decyzją włącznie), a buduje się 12 miesięcy. To wszystko składa się na cenę rynkową.

Jak Pan ocenia przygotowaną przez rząd propozycję definicji „budownictwa społecznego”?

Jeżeli biorąc pod uwagę generalny deficyt mieszkań w Polsce mogę zrozumieć ustaloną wysoko dopuszczalną powierzchnię domów i mieszkań, to jest dla mnie nieporozumieniem wyłączenie z tej grupy lokali wyposażonych w basen czy w taras o pow. przekraczającej 65 m kw. Tarasy są najczęściej efektem architektury budynków i tylko przypadek sprawia, że do danego mieszkania należy taras o takiej, a nie innej powierzchni. Jeżeli ta definicja wejdzie w życie, straci na tym architektura budynku. Basenów, jak wiadomo, jest w Polsce bardzo mało, a wprowadzenie takiej definicji spowoduje, że będzie się tworzyć dziwne struktury własnościowe osiedli mieszkaniowych, żeby tylko ominąć uciążliwe przepisy. Albo też basen nie będzie współwłasnością mieszkańców, ale pojawi się zarządca, który będzie od mieszkańców pobierał opłaty za użytkowanie.

Definicja „budownictwa społecznego” dotyczy tylko budownictwa własnościowego, a co z budownictwem czynszowym?

W Polsce obecnie nie ma polityki ani strategii mieszkaniowej w pełnym zakresie, państwo zajmuje się przede wszystkim segmentem własnościowym. W poprzednim 10-leciu na segment czynszowy (TBS-y i spółdzielnie) państwo przeznaczyło dopłaty w wysokości od 1 do 2 proc. PKB, a dzisiaj zaledwie 0,1. Obecnie nie buduje się mieszkań dla mniej zamożnych klientów. O ile jeszcze we wczesnych latach 90. budowało się ok. 60–70 proc. mieszkań pod wynajem, o tyle w roku 2005 roku już tylko 15 proc. W żadnym kraju nie buduje się tylko i wyłącznie mieszkań własnościowych.

Na czym zatem powinna polegać rola państwa?

Problemy związane z polityką mieszkaniową należy rozwiązywać w skali kraju, ale ponieważ w Polsce nie istnieje taka polityka, to problemy te zostawia się gminom. A gminy nie mają możliwości technicznych, prawnych ani organizacyjnych, aby się tym zająć. Państwo powinno stworzyć warunki do rozpoczęcia pracy w gminie. W przeciwnym razie cały czas będzie to tylko zalepianie dziur. Powinno określić normy dochodowe, zakres wsparcia państwa, sposób funkcjonowania gminy. Nie ma przepisów dotyczących kontroli przez gminę dochodów ludzi wynajmujących od gminy mieszkania komunalne, nie ma polityki dotyczącej dopłat, nie jest określony standard takich mieszkań. Wydane 2 lata temu rozporządzenie o budownictwie socjalnym jest już nieaktualne.
Na Zachodzie to nie gmina ustala, gdzie będzie się budować mieszkania czynszowe, np. w Irlandii przepisy określają, jaki procent każdego terenu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe należy zarezerwować na budownictwo czynszowe. U nas gmina ma tereny, które mogłaby zabudowywać, ale musiałaby jednocześnie zainwestować w infrastrukturę. O wiele prościej podpinać się do osiedli, które już zagospodarowali inwestorzy prywatni.

Jakie macie Państwo plany na przyszłość?

Przygotowujemy kolejną inwestycję, tym razem w innej części Krakowa, na północy miasta, ale w niewielkiej odległości od centrum. Ta inwestycja będzie miała cechy budownictwa jednorodzinnego szeregowego i wielorodzinnego. Ofertę powinniśmy mieć na przełomie II/III kwartału br., a inwestycja powinna być zrealizowana w przyszłym roku. To też jest jedna z cech naszej firmy – staramy się koncentrować na prowadzonej inwestycji, zamykać ją i dopiero otwierać następną. Nie chcemy prowadzić równolegle wielu inwestycji, bo wtedy – czy się chce, czy nie – zanika gdzieś interes kupującego. Musielibyśmy wtedy przekazać obsługę klientów niższym szczeblom i nie mielibyśmy pewności, czy jest ona realizowana dokładnie według wypracowanego przez nas wzorca.

Jest Pan jednocześnie prezesem firmy Convector Development i prezesem Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, w jaki sposób udaje się Panu łączyć dwie tak ważne funkcje?

Dzięki moim współzarządzającym – Marcinowi Zemankowi, który prowadzi sprzedaż, i Jackowi Banasiowi, który organizuje wykonawstwo inwestycji – zostaje mi trochę czasu na działalność społeczną, która przynosi mi ogromną satysfakcję, szczególnie wtedy gdy Stowarzyszeniu udaje się z powodzeniem organizować przedsięwzięcia pozytywnie oceniane przez środowisko inwestorów mieszkaniowych. A tak naprawdę to pełnię cztery bardzo ważne funkcje, oprócz tych dwóch – jeszcze męża i dziadka.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Marta Kołpanowicz

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?