Popyt spada, a ceny mieszkań wciąż rosną

Anna Sadkowska-Rojek | 2022-10-04

Popyt spada, a ceny mieszkań wciąż rosną

W I półroczu tego roku podwyżki cen mieszkań sięgały nawet 21 proc. Co więcej, zmiany tego trendu próżno było szukać w prognozach ekspertów. Choć popyt spadł, ceny wciąż nie topnieją.

Kolejne podwyżki cen mieszkań odnotowano w minionym I półroczu br. Pomimo tego że odnotowano spadek popytu, który jest spowodowany m.in. trudnościami w dostępie do kredytów i wysokimi stopami procentowymi, zakładano, że ostudzi to nieco rynek nieruchomości . Tak się jednak nie stało.

Inwestorzy chcą dobrze ulokować oszczędności

Wielu deweloperów wskazuje, że wśród nabywców przeważają obecnie inwestorzy chcący dobrze ulokować oszczędności, w obawie przed powodowanym inflacją spadkiem wartości pieniądza. To właśnie oni wypełnili dość szybko lukę po kredytobiorcach. Co na to sami deweloperzy? Cen nie planują obniżać, a recepty na aktualną sytuację upatrują się w odłożeniu niektórych inwestycji w czasie.

– Obecna sytuacja największych deweloperów jest na tyle dobra, że nie należy się spodziewać, iż zmniejszona sprzedaż wpłynie negatywnie na ich działalność i zmusi do obniżki cen. Na chwilę obecną można oczekiwać rabatów i różnego rodzaju bonusów, takich jak vouchery gratisowe na wykończenie mieszkania czy wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Większość promocji obejmie jednak jedynie mniej popularne inwestycje lub pojedyncze lokale, na które z różnych przyczyn nie ma chętnych. Niesprzyjające warunki takie, jak pandemia, nauczyły deweloperów dawkowania podaży, by w razie kryzysu nie zostać z nadmiarem pustostanów. Wszystko wskazuje na to, że przynajmniej część z nich jest przygotowana do tego, że za rok będą wyprzedawać mieszkania z tegorocznej oferty – podkreślił Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Drożeją koszty budowy mieszkań

Warto mieć tu także na uwadze, że wznoszenie nowych osiedli jest coraz droższe – rosną ceny materiałów budowlanych, które w dodatku bywają trudno dostępne. Trwająca za wschodnią granicą wojna zaburzyła bowiem wiele łańcuchów dostaw oraz sam proces produkcji. Drożeje też tzw. robocizna, co ostatecznie przekłada się na konieczność utrzymania wysokich cen nieruchomości z rynku pierwotnego. Wśród przyczyn obecnego stanu rzeczy wymienia się też problem ze skompletowaniem załogi pracowników, a także rosnące ceny energii elektrycznej. Dodatkowym czynnikiem, skłaniającym deweloperów do dalszego podnoszenia cen bądź utrzymania obecnych stawek, mają być też opłaty związane z doliczaniem składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Wzrosty sięgają nawet 21 proc.

Eksperci Emmerson Evaluation w przedstawionym raporcie wskazali na wzrosty cen w największych polskich miastach sięgające od 3 do nawet 16 proc. w przypadku rynku pierwotnego, a od 6 do aż 21 proc. – na rynku wtórnym. Zaprezentowane w raporcie Evaluer Index IH 2022 r. wyniki wskazują więc na utrzymanie trendu wzrostowego stawek za mkw.

Eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali 21 lokalizacji. Średni wzrost cen transakcyjnych w tych miastach wyniósł 10 proc., w porównaniu do II półrocza ub. r. Pod względem dynamiki wzrostu cen pierwsze skrzypce zagrał tu Białystok, gdzie odnotowano aż 16-procentowy skok stawek na rynku pierwotnym (na rynku wtórnym – 15 proc.). Spore przyrosty w przypadku mieszkań od deweloperów odnotowano też w Szczecinie, Lublinie i Kielcach – odpowiednio o 14 proc. oraz po 13 proc. Na rynku wtórnym pierwsze miejsce przypadło Zielonej Górze – wzrost o 21 proc. w skali półrocznej. Niewiele niższy wynik, bo 19-procentowy, odnotowano w Sopocie. Wzrost na poziomie 18 proc. w I półroczu br. miał natomiast miejsce w Gorzowie Wielkopolskim.

Jeśli chodzi o tempo wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań, najmniejsze zaobserwowano w Sopocie – 3 proc. Niskie wyniki odnotowała też Aglomeracja Śląska (z wyłączeniem Katowic) oraz Gdańsk – odpowiednio 5-procentowy i 6-procentowy przyrost cen.

Natomiast jeśli chodzi o przyrost cen na rynku wtórnym, w I połowie br. najniższy wynik odnotowały: Łódź, Olsztyn oraz Poznań. Niewiele większy, bo 7-procentowy, miał miejsce w Katowicach oraz we Wrocławiu. O 8 proc. wzrosły też ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, Gdyni oraz Bydgoszczy.

Nieznaczny spadek przyrostu podaży nowych mieszkań

Co ciekawe, w rocznym ujęciu I połowa br. przyniosła 6-procentowy spadek liczby nowych mieszkań. Jednak zdaniem ekspertów można uznać ten wynik za nieznaczny.

– Część deweloperów po prostu przyśpieszyło realizację swoich projektów, aby zdążyć przed wprowadzeniem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. DFG nakłada na deweloperów obowiązek gromadzenia określonej kwoty na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, m.in. na wypadek upadłości i zaprzestania kontynuowania inwestycji. Fundusz obejmuje ochroną nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Choć nowy wymóg jest korzystny dla nabywców, to dla deweloperów stanowi nie tylko obciążenie dodatkowymi opłatami, ale również wiąże się z ryzykiem, że nabywcy będą rezygnować z odbioru mieszkań – wyjaśnił ekspert.

Analitycy stojący za raportem Evaluer Index IH 2022 r. nie przewidują stabilizacji cen na rynku nieruchomości. Ich zdaniem, niepewność na rynku nieruchomości będzie utrzymywała się tak długo, jak długo niestabilna będzie sytuacja gospodarcza w Polsce. Pod uwagę należy wziąć tu czynniki takie, jak inflacja, pandemia, tocząca się za wschodnią granicą wojna, kryzys energetyczny, a także problemy z łańcuchami dostaw. Zdaniem ekspertów kolejne lata mają przynieść pogorszenie sytuacji deweloperów i spowolnienie inwestycyjne na rynku nieruchomości.

Jak kształtują się stawki w największych polskich miastach?

Postanowiliśmy sprawdzić, ile wynoszą stawki na rynku wtórnym za 1 mkw. 50-metrowego mieszkania w kilku największych miastach w Polsce. W tym celu posłużyliśmy się, jak zawsze, narzędziem Ronin24 – Raportem Ofert Nieruchomości i Notowań.

Na tapet wzięliśmy oczywiście Warszawę. Za 50-metrowy lokal ze stołecznego rynku nieruchomości trzeba dziś zapłacić średnio 610 593 zł, czyli 12 212 zł za 1 mkw.