Popyt na mieszkania w Krakowie wciąż rośnie

„Krakowski Rynek Nieruchomości”: Spółdzielnia Mieszkaniowa Zadworze działa na rynku budowlanym prawie 10 lat. Proszę powiedzieć, jakie decydujące zmiany dla spółdzielni nastąpiły w tym czasie?

Spółdzielnia Mieszkaniowa Zadworze rozpoczęła działalność w latach 90. Był to bardzo dobry okres, ponieważ wtedy spółdzielnie mieszkaniowe były postrzegane przez klientów jako bardziej wiarygodny partner niż firmy deweloperskie, które często bankrutowały. W pewnym momencie uznaliśmy, że budownictwo mieszkaniowe oparte na zasadach spółdzielczych, czyli tzw. budowanie po kosztach, jest nieporozumieniem przede wszystkim ze względu na końcowe rozliczenia z klientami. Postanowiliśmy utworzyć spółkę z o.o., której właścicielem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Zadworze. Obecnie istnieją dwie firmy Zadworze, przy czym spółdzielnia jest tylko administratorem zasobów, które buduje spółka.

Gdzie powstają inwestycje?

Jesteśmy w trakcie realizacji dwóch budynków przy ulicy Bobrzyńskiego stanowiących kontynuację zaplanowanego tam osiedla Panorama. Docelowo powinno powstać około 20 budynków. Postrzegamy tę lokalizację jako bardzo atrakcyjną ze względu na sąsiedztwo kampusu UJ, parku Motoroli i bardzo dobry dojazd (wkrótce przy Bobrzyńskiego zostanie uruchomiony szybki tramwaj). Poza tym osiedle powstaje w otoczeniu ciekawych architektonicznie inwestycji realizowanych przez inne firmy deweloperskie.

Specjalizacją firmy są osiedla mieszkaniowe...

Kiedyś podjęliśmy się budowy kilkunastu domków w zabudowie szeregowej, ale ze względu na trudności związane z ich sprzedażą odstąpiliśmy od tej formy budownictwa. Od początku swojej działalności jesteśmy postrzegani przez klientów jako inwestorzy budynków wielorodzinnych. Realizacje inwestycji zlecamy dobrym firmom budowlanym. Z własnego doświadczenia wiemy, że lepiej jest więcej zapłacić za generalne wykonawstwo i mieć pewność, że wszelkie prace zostały solidnie wykonane.

Czy klienci kupujący u Państwa mieszkania mogą liczyć na zabezpieczenie w postaci funduszu powierniczego?

Na razie nie. Przymierzamy się do tego typu zabezpieczeń i chcielibyśmy je stosować w praktyce. Uważam, że dają one kupującym jakieś poczucie bezpieczeństwa, ale też budzą pewne wątpliwości związane z weryfikowaniem przez banki postępu prac budowlanych.

Z obecnej sytuacji na rynku można wnioskować, że dla większości klientów nie ma to znaczenia. Obserwuje się bardzo duże zapotrzebowanie na mieszkania. Podaż nie nadąża za popytem. Co Pana zdaniem przyczyniło się do powstania takiej sytuacji?

To, co obecnie dzieje się na rynku pierwotnym jest wręcz nieprawdopodobne. Kupujący nie zwracają aż tak wielkiej uwagi ani na cenę, ani na lokalizację, ani nawet na termin realizacji inwestycji. Dawniej klienci szukali małych mieszkań 30-, 40-metrowych, czasami 60-metrowych. Teraz nie ma najmniejszego problemu ze sprzedażą mieszkań 80-metrowych i większych. Wszystkie sprzedają się jak świeże bułeczki. Na zaistniałą sytuację wpływ ma wiele czynników, m.in. łatwość uzyskania kredytów mieszkaniowych.

Jest to niewątpliwie bardzo dobry okres dla firm deweloperskich, ale czy wystarczy ofert, żeby taka tendencja utrzymywała się przez najbliższe kilka lat?

Prognozy są różne. Przewiduje się, że może to potrwać 5–7 lat. Ja nie jestem aż takim optymistą. Moim zdaniem ta tendencja wkrótce ulegnie zmianie. Już widoczny jest brak mieszkań, a na nowe z pewnością trzeba będzie jeszcze poczekać, ponieważ uzyskanie pozwolenia na budowę zajmuje około roku. Ponadto liczba działek przeznaczonych pod inwestycje ciągle się zmniejsza. Porównując obecne realizacje z tymi sprzed kilku lat, można zauważyć wyraźną różnicę. Nie mam na myśli zmian dotyczących stosowania lepszej jakości materiałów budowlanych, ale różnicę w formie zabudowy. Jeszcze do niedawna budownictwo było bardziej rozproszone, wokół osiedli znajdowało się więcej wolnej przestrzeni. Jest to widoczne choćby na przykładzie naszych dwóch inwestycji – obecnie realizowanego osiedla Panorama, gdzie na obszarze około 3 ha przewiduje się 500 mieszkań, i osiedla przy ulicy Ks. Wincentego Turka, gdzie też wybudowaliśmy 500 mieszkań, ale na obszarze około 6 ha. Przy najnowszych realizacjach nie widać rozrzutności ze strony deweloperów. Podrożała także cena działek, co przekłada się na ceny mieszkań.

Powiedział Pan, że średnio rok trzeba czekać na uzyskanie pozwolenia na budowę. Przedstawiciele władz miasta zapowiadali usprawnienie tych procedur. Czyżby nic się nie zmieniło?

Moim zdaniem sytuacja zmieniła się niestety na gorsze. Owszem, obecnie szybko można otrzymać pozwolenie na budowę, ale problemy pojawiają się już na etapie procedur wstępnych przy wydaniu warunków zabudowy. Można przyjąć, że średni czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy to rok.

Z czego to wynika?

Wydaje mi się, że przyczyną nie jest zła wola urzędników, lecz ze zbyt sztywne trzymanie się litery prawa. Wiele przepisów jest niejasnych, ich interpretacja jest zróżnicowana. Przykładowo zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiadający umowę z właścicielami mieszkań na reprezentowanie ich w kontaktach z urzędami i działanie w ich interesie jest pomijany jako strona przy załatwianiu pewnych formalności prawnych. Pisma dotyczące danej sprawy są wysyłane bezpośrednio do wszystkich właścicieli mieszkań, co przyczynia się do wydłużenia całej procedury administracyjno-prawnej. Oczywiście formalnie stroną jest właściciel mieszkania, ale powinien istnieć przepis jasno regulujący tego typu kwestie.

Wielu deweloperów poszukuje nowych działek poza obszarami miasta...

Nie da się ukryć, że w innych gminach czas na załatwienie wspomnianych formalności jest zdecydowanie krótszy. Ponadto obecnie w Krakowie to inwestorzy wykładają olbrzymie pieniądze na infrastrukturę, w przeciwieństwie do firm budujących na terenach gmin, które partycypują w kosztach inwestycji.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Wanda Woźniak

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?