ArtykułyW ciągu ostatnich kilku lat Kazimierz stał się bardzo popularnym zakątkiem Krakowa. Swoim nieodpartym urokiem przyciąga rzesze turystów z całego świata. Coraz częściej jest również postrzegany jako miejsce inwestycji dla osób przyjeżdżających z różnych terenów Polski i z Europy. Zakup mieszkania w tej jednej z najstarszych części Krakowa może okazać się fantastyczną lokatą kapitału.
W ciągu ostatnich kilku lat Kazimierz stał się bardzo popularnym zakątkiem Krakowa. Swoim nieodpartym urokiem przyciąga rzesze turystów z całego świata. Coraz częściej jest również postrzegany jako miejsce inwestycji dla osób przyjeżdżających z różnych terenów Polski i z Europy. Zakup mieszkania w tej jednej z najstarszych części Krakowa może okazać się fantastyczną lokatą kapitału.Zakres analizy
Kazimierz jest szczególnie ciekawym regionem do analizy rynku nieruchomości. Jest to stara, zabytkowa i historyczna dzielnica, którą z powodzeniem możemy zaliczyć do kręgu najdroższych miejsc Krakowa. Niewielka odległość od Rynku Głównego i położenie w granicach Starego Miasta czynią Kazimierz bardzo atrakcyjnym obszarem do nabywania mieszkań w celach mieszkalnych lub w charakterze inwestycji. Niniejsza analiza wykaże, że zakup mieszkania na tym terenie może przynieść duże korzyści finansowe.
Zanim jednak przyjrzymy się konkretnym cenom mieszkań, określmy poddane analizie: zasięg przestrzenny, liczbę ofert i czas. Do analizy wykorzystano 1241 ofert sprzedaży mieszkań z okresu między styczniem 2004 roku a grudniem 2005 roku. Pod uwagę wzięto mieszkania znajdujące się na terenie ograniczonym ulicą Dietla, Starowiślną i zakolem Wisły. Źródłem pozyskania ofert sprzedaży było 50 numerów "Krakowskiego Rynku Nieruchomości" z lat 2004 i 2005. Pod uwagę wzięto wyłącznie mieszkania z rynku wtórnego, które podzielono na 4 podstawowe grupy, według metrażu i liczby pokoi.
Pierwszą grupę stanowią mieszkania jedno- i dwupokojowe o metrażu nieprzekraczającym 45 m2. Zapotrzebowanie na tego typu mieszkania zgłaszają przede wszystkim osoby młode, bardziej zamożni studenci, osoby nabywające mieszkania w celach inwestycyjnych lub na wynajem, obcokrajowcy oraz osoby odwiedzające regularnie Kraków w celach służbowych lub prywatnych, osoby starsze zamieniające mieszkania większe na mniej kosztowne w utrzymaniu mieszkania jedno- czy dwupokojowe.
Druga grupa to mieszkania dwu- i trzypokojowe o metrażu od 46 m2 do 60 m2. Są to mieszkania do tej pory najbardziej poszukiwane, uniwersalne zarówno dla młodych małżeństw, jak i niewielkich rodzin, dobre dla osób szukających mieszkań "pod wynajem".
Trzecią grupę stanowią mieszkania trzy- i czteropokojowe o metrażu od 61 m2 do 89 m2. Są to mieszkania, których zakup wymaga wydania większej gotówki. Do grupy nabywców i poszukujących tego typu mieszkań należą większe i zamożniejsze rodziny, obcokrajowcy nabywający stylowe mieszkania w starych kamienicach, osoby szukające lokali na działalność komercyjną (firmy usługowe, doradcze, prawnicze, itp.).
Ostatnią grupę stanowią apartamenty ponad czteropokojowe o metrażu powyżej 90 m2. Tu nabywcami są głównie osoby bardzo zamożne, znane z życia politycznego lub kulturalnego, wielodzietne rodziny, firmy dysponujące dużym kapitałem (firmy usługowe, doradcze, prawnicze itp.), zamożni obcokrajowcy, osoby chcące bezpiecznie ulokować nadmiar kapitału.
Podział ten wiąże się ze zróżnicowaniem popytu i podaży. Wiadomo bowiem, że wielkość popytu na mieszkania jednopokojowe i garsoniery będzie zdecydowanie różna od popytu na mieszkania wielkometrażowe i apartamenty. To samo dotyczy podaży mieszkań. Ofert sprzedaży mieszkań mniejszych jest więcej niż ofert sprzedaży dużych apartamentów. Większa jest również rotacja ofert w zakresie sprzedaży mieszkań mniejszych, ponieważ to te mieszkania szybciej znajdują nabywców.
Analiza trendu zmian cen nieruchomości
Po zestawieniu wszystkich ofert sprzedaży mieszkań uzyskano średnie ceny dla danego rodzaju mieszkań na rynku wtórnym. Wyniki średnich cen [zł/m2] w danych miesiącach 2004 roku pokazuje tabela 1, a w roku 2005 - tabela 2.
Tabela 1.
Średnie ceny [zł/m2] według ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w 2004 roku (Kazimierz)
| miesiąc | RODZAJ MIESZKANIA | ||||
| 1 - 2 pok. do 45 m2 | 2 - 3 pok. 46 - 60 m2 | 3 - 4 pok. 61 - 89 m2 | 4+ pok. ponad 90 m2 | średnia wszystkich* | |
| STYCZEŃ | 3 586,66 zł | 3 788,97 zł | 3 245,17 zł | 3 549,25 zł | 3 663,36 zł |
| LUTY | 3 850,00 zł | 3 701,00 zł | 3 551,00 zł | 3 625,00 zł | 3 681,75 zł |
| MARZEC | 4 201,38 zł | 3 150,55 zł | 3 593,16 zł | 3 654,13 zł | 3 725,03 zł |
| KWIECIEŃ | 4 353,40 zł | 3 268,53 zł | 3 544,29 zł | 3 494,24 zł | 3 692,29 zł |
| MAJ | 4 650,00 zł | 3 800,00 zł | 4 200,00 zł | 3 500,00 zł | 4 037,50 zł |
| CZERWIEC | 4 618,22 zł | 3 750,29 zł | 4 192,19 zł | 3 657,17 zł | 4 158,75 zł |
| LIPIEC | 4 359,22 zł | 3 655,44 zł | 4 391,14 zł | 3 605,36 zł | 4 092,29 zł |
| SIERPIEŃ | 4 376,06 zł | 3 497,44 zł | 4 536,89 zł | 3 788,04 zł | 4 137,39 zł |
| WRZESIEŃ | 4 332,51 zł | 4 338,95 zł | 4 349,30 zł | 4 293,35 zł | 4 342,45 zł |
| PAŹDZIERNIK | 4 120,00 zł | 4 351,60 zł | 4 184,16 zł | 4 413,25 zł | 4 279,76 zł |
| LISTOPAD | 4 025,60 zł | 4 272,06 zł | 4 361,55 zł | 4 343,10 zł | 4 282,07 zł |
| GRUDZIEŃ | 4 109,83 zł | 4 273,94 zł | 4 753,28 zł | 4 430,28 zł | 4 430,99 zł |
*Określone średnie ceny podaży są cenami bez uwzględnienia upływu czasu i inflacji. Na podstawie tych danych sporządzony został wykres kształtowania się cen mieszkań w kolejnych miesiącach 2004 roku.
Tabela 2.
Średnie ceny[ zł/m2] według ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w 2005 roku (Kazimierz)
| miesiąc | RODZAJ MIESZKANIA | ||||
| 1 - 2 pok. do 45 m2 | 2 - 3 pok. 46 - 60 m2 | 3 - 4 pok. 61 - 89 m2 | 4+ pok. ponad 90 m2 | średnia wszystkich* | |
| STYCZEŃ | 4 030,30 zł | 4 369,91 zł | 4 877,90 zł | 4 552,52 zł | 4 457,66 zł |
| LUTY | 4 102,55 zł | 4 360,81 zł | 5 109,76 zł | 4 297,72 zł | 4 467,71 zł |
| MARZEC | 4 150,26 zł | 4 112,32 zł | 4 901,99 zł | 4 325,92 zł | 4 372,62 zł |
| KWIECIEŃ | 4 055,92 zł | 4 160,79 zł | 4 721,57 zł | 4 451,75 zł | 4 347,51 zł |
| MAJ | 5 347,97 zł | 4 003,14 zł | 5 150,61 zł | 4 027,16 zł | 4 632,22 zł |
| CZERWIEC | 5 410,15 zł | 4 457,55 zł | 5 405,84 zł | 4 089,11 zł | 4 840,66 zł |
| LIPIEC | 5 986,10 zł | 4 546,90 zł | 5 426,31 zł | 4 053,89 zł | 5 003,30 zł |
| SIERPIEŃ | 6 163,50 zł | 5 944,42 zł | 5 157,70 zł | 4 253,82 zł | 5 379,86 zł |
| WRZESIEŃ | 5 976,04 zł | 6 078,18 zł | 5 191,93 zł | 4 615,68 zł | 5 465,46 zł |
| PAŹDZIERNIK | 6 439,39 zł | 5 919,16 zł | 5 300,09 zł | 5 516,63 zł | 5 793,82 zł |
| LISTOPAD | 6 226,51 zł | 6 422,10 zł | 5 917,52 zł | 5 207,71 zł | 5 943,46 zł |
| GRUDZIEŃ | 6 035,84 zł | 6 243,28 zł | 6 306,24 zł | 4 996,67 zł | 5 895,51 zł |
*Określone średnie ceny podaży są cenami bez uwzględnienia upływu czasu i inflacji. Na podstawie tych danych sporządzony został wykres kształtowania się cen mieszkań w kolejnych miesiącach 2005 roku.
Wykres 1.
Zestawienie średnich cen [zł/m2] poszczególnych rodzajów mieszkań na krakowskim Kazimierzu w latach 2004 - 2005
 |
Analizując dane na wykresie 1 można stwierdzić, że ceny nieruchomości, stosunkowo ustabilizowane w miesiącach pierwszego kwartału 2004 roku, wzrosły w drugim kwartale, na przełomie kwietnia i maja. Spowodowane mogło to być oczywiście wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej, pewnymi obawami społeczeństwa przed wzrostem cen po integracji, sztucznym podwyższaniem cen przez sprzedających czy obawą przed wykupem nieruchomości przez cudzoziemców. Potem przez okres miesięcy wakacyjnych możemy zaobserwować lekką stabilizację. Dopiero we wrześniu, z rozpoczęciem roku szkolnego obserwujemy wzrost cen, co może być powodem zwiększonego popytu na zakup nieruchomości w tym okresie. Kolejny wyraźny wzrost cen odnotowany w grudniu 2004 roku wynika głównie z charakterystycznego, występującego zwykle pod koniec roku ożywienia na rynku nieruchomości, spowodowanego głównie zmianami przepisów podatkowych.
Ciekawie sytuacja przedstawia się w 2005 roku. Aż do kwietnia ceny stabilizowały się na poziomie 4400 zł/m2, żeby potem nabrać tempa i pod koniec roku osiągnąć poziom prawie 6000 zł/m2. Wzrost cen od kwietnia do listopada 2005 roku jest dużo większy niż w roku 2004 i o wiele bardziej stabilny.
Największy wzrost cen w ciągu tych dwóch lat objął grupę mieszkań trzy- i czteropokojowych o metrażu od 61 do 89 m2 (zob. tabela 3). W tym okresie ich ceny wzrosły o ponad 94 proc. W tej grupie obserwujemy również duży skok cen w maju 2004 roku oraz pod koniec roku.
Najmniejszą wrażliwość cen na sytuację na rynku możemy zaobserwować w przypadku mieszkań największych oraz najdroższych. Ale mimo to właściciele tego rodzaju mieszkań w ciągu dwóch lat zarobili na nich prawie 41 proc. dodatkowej wartości.
Tabela 3.
Procentowy wzrost cen [zł/m2] poszczególnych rodzajów mieszkań na rynku wtórnym na Kazimierzu
| PROCENTOWY WZROST CEN 1 m2 | RODZAJ MIESZKANIA | |||
| 1 - 2 pok. do 45 m2 | 2 - 3 pok. 46 - 60 m2 | 3 - 4 pok. 61 - 89 m2 | 4+ pok. ponad 90 m2 | |
| 2004 rok | 14,59 % | 12,80 % | 46,47 % | 24,82 % |
| 2005 rok | 49,76 % | 42,87 % | 29,28 % | 9,76 % |
| w ciągu 2 lat | 68,29 % | 64,78 % | 94,33 % | 40,78 % |
Wykres 2.
Procentowy wzrost średniej ceny [zł/m2] mieszkań na rynku wtórnym na Kazimierzu
 |
W analizie statystycznej rynku zachodzi potrzeba określenia trendu zmiany cen nieruchomości w ustalonym okresie. Rozkład średnich cen [zł/m2] wszystkich analizowanych ofert sprzedaży mieszkań na Kazimierzu wraz z linią trendu przedstawia wykres 1. Pomimo pewnych wahań, zaobserwować można ogólną tendencję wzrostową.
Linia trendu przedstawiona na wykresie 1 oraz jej równanie odpowiada wzrostowi cen za nieruchomości mieszkaniowe na rynku wtórnym na terenie krakowskiego Kazimierza w ciągu 24 miesięcy 2004 i 2005 roku. Ogólna tendencja wzrostu cen jest stabilna, a współczynnik kierunkowy linii regresji A = 92,683 określa najbardziej prawdopodobny przyrost ceny jednostkowej na miesiąc i odzwierciedla realną zwyżkę cen na rynku lokalnym (około 93,00 zł/miesiąc za 1m2).
Na podstawie skorygowanych o upływ czasu cen transakcyjnych nieruchomości ustalona została funkcja rozkładu ceny jednostkowej na rynku lokalnym. W wyniku ustalonych przedziałów cenowych można sporządzić histogram, który ilustruje liczbę ofert w danym przedziale cenowym (zob. wykres 3 i 4).
Wykres 3.
 |
Wykres 4.
 |
Tabela 4.
Prawdopodobieństwo wystąpienia oferty sprzedaży w danym przedziale cenowym
| Przedział cenowy | Liczba obserwacji 2004 r. | Prawdopodobieństwo wystąpienia cenyw danym przedziale 2004 rok. | Liczba obserwacji 2005 r. | Prawdopodobieństwo wystąpienia cenyw danym przedziale 2005 rok. |
| 2000 - 3000 [zł/m2] | 40 | 7,56 % | 7 | 0,98% |
| 3000 - 4000 [zł/m2] | 243 | 45,94 % | 190 | 26,69% |
| 4000 - 5000 [zł/m2] | 172 | 32,51 % | 175 | 24,58% |
| 5000 - 6000 [zł/m2] | 58 | 10,96 % | 128 | 17,98% |
| 6000 - 7000 [zł/m2] | 14 | 2,65 % | 130 | 18,26% |
| 7000 - 8000 [zł/m2] | 2 | 0,38 % | 71 | 9,97% |
| 8000 - 9000 [zł/m2] | 0 | 0,00 % | 4 | 0,56% |
| powyżej 9000 [zł/m2] | 0 | 0,00 % | 7 | 0,98% |
| Suma | 529 | 100% | 712 | 100,00% |
Jak widać, największe prawdopodobieństwo wystąpienia mają oferty o cenach z przedziału od 3000 do 4000 [zł/m2] i to zarówno w 2004, jak i w 2005 roku. Jednak środek histogramu przesuwa się w stronę kwot rzędu 6000 - 7000 [zł/m2]. O ile w 2004 roku ofert sprzedaży z tego przedziału cenowego było zaledwie 2,65 proc., o tyle już w 2005 roku stanowiły już 18,26 proc. całości.
Podsumowanie i wnioski
Do analizy wahań cen nieruchomości mieszkaniowych na krakowskim Kazimierzu w latach 2004 - 2005 wykorzystano 1241 ofert sprzedaży mieszkań wyłącznie z rynku wtórnego. Oferty te podzielono na 4 grupy według liczby pokoi oraz metrażu, co stanowi główne kryterium przy nabywaniu mieszkania.
- Według wyników analizy statystycznej można stwierdzić, że w ciągu 2004 roku ceny nieruchomości wzrosły średnio o ok. 21 proc., a w ciągu 2005 roku o 32,26 proc. Wyliczona ogólna tendencja wzrostowa wszystkich analizowanych ofert sprzedaży w ciągu tych dwóch lat pokazała miesięczną zwyżkę cen o około 93,00 zł/m2.
- Niezależnie od rodzaju i wielkości nieruchomości pierwszy znaczący wzrost cen nastąpił w maju 2004 roku, po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Mógł być on spowodowany zwiększonym popytem wynikającym z obaw społeczeństwa przed nieprzewidywalnymi zmianami po akcesji. Z drugiej strony sprzedający liczyli na napływ potencjalnych kupców z zagranicy i podnosili, często bezpodstawnie, ceny nieruchomości. Najmniejszą wrażliwość na zmiany w tym okresie wykazują mieszkania największe, o metrażu powyżej 90 m2.
- Możemy również zaobserwować tendencję większego wzrostu cen mieszkań dużych w stosunku do wzrostu cen mieszkań małych i średnich. Może być to spowodowane napływem zamożniejszych klientów z zagranicy. Ponieważ dla nich ceny są relatywnie niskie, decydują się oni na większe inwestycje. Ponadto może to być spowodowane zmianą wymagań i oczekiwań nabywców. Przy obecnych bardzo wysokich cenach, zwłaszcza w centrum i na Kazimierzu, zakup mieszkania jest bardzo poważną decyzją. Każdy, kto ma kupować mieszkanie, myśląc perspektywicznie, szuka większego, które wystarczy na długie lata.
- Analiza statystyczna pokazała, że przy średnim wzroście cen ponad 60 proc. (niezależnie od wielkości lokalu) najbardziej zdrożały mieszkania w przedziale metrażowym od 61 do 89 m2. Nabywcy, którzy kupili mieszkanie na początku roku 2004, już w grudniu 2005 roku mogli się cieszyć ponad 94 proc. wzrostem jego wartości. Wiąże się to również z tendencją opisaną w punkcie poprzednim.
- Wszystkie analizowane oferty sprzedaży mieszkań wykazały, że ceny mieszkań na rynku wtórnym na obszarze Kazimierza w latach 2004 - 2005 kształtowały się najczęściej w przedziale 3000 - 4000 [zł/m2]. W 2004 roku praktycznie co druga oferta sprzedaży mieściła się w tym przedziale cenowym, gdzie prawdopodobieństwo wystąpienia sięgnęło prawie 46 proc. Jednak już w 2005 roku coraz więcej ofert mieściło się w przedziałach wyższych i przesuwa się w stronę przedziału cenowego 6000 - 7000 [zł/m2].
Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 5/2006 | 2006-03-08
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)