Polski rynek hipoteczny na tle Europy

W Polsce brakuje od 1,2 do 1,5 mln mieszkań, głównie w kategorii najbardziej poszukiwanej, czyli dwupokojowych o powierzchni 45 – 65 m kw.

W Polsce brakuje od 1,2 do 1,5 mln mieszkań. Biorąc pod uwagę średnią wielkość kredytu na poziomie 300 tys. zł, można powiedzieć, że potencjalna wartość rynku kredytów hipotecznych w Polsce waha się między 360 – 450 mld zł. Obecnie jest nadpodaż na rynku. Na przykład w samej Warszawie jest około 46 tys. mieszkań na sprzedaż. Ta nadpodaż jest głównie skutkiem niedopasowania oferty deweloperów do popytu. Na rynku brakuje mieszkań w kategorii najbardziej poszukiwanej, czyli dwupokojowych o powierzchni 45 – 65 m kw. W 2010 oddano do użytku 135 835 mieszkań, co przekłada się na wartość rynku na poziomie 40,75 mld zł. Dla roku 2011, ta wielkość minimalna zmieni się i wyniesie 42 mld zł. Porównanie danych dotyczących rynku polskiego i innych krajów europejskich wskazuje, że Polacy w najbliższych latach powinni zaciągać nowe kredyty hipoteczne, aby nadrabiać dystans do reszty krajów Starego Kontynentu.

Warunki na rynku mieszkaniowym w innych krajach europejskich bardzo się różnią i zależą od wielu czynników. Istotny jest udział państwa w finansowaniu budowy mieszkań. W Niemczech ta wartość sięga nawet 45 proc., we Francji ponad 50 proc., a najmniej wynosi w Czechach i Wielkiej Brytanii, gdzie udział państwa jest minimalny i sięga kilku proc. Poza tym, w tych krajach, wartość rynku silnie zależy od czynnika demograficznego, jakim jest liczba młodych ludzi wchodzących na rynek pracy i zakładających rodziny.

W zachodnioeuropejskich krajach, ta liczba jest coraz mniejsza. Największa liczba młodych ludzi poszukujących mieszkań jest w Polsce i na Węgrzech. Kolejnym czynnikiem wpływającym na wartość rynku w krajach zachodnich jest wartość mieszkań. Na zachodzie ceny mieszkań są nawet czterokrotnie wyższe niż w Polsce.

Polska ma najniższe wartości średniego kredytu hipotecznego w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, ale z najdłuższym okresem kredytowania w regionie. Wartość średniego kredytu hipotecznego w Polsce wynosi 55 300 euro, natomiast w Niemczech 197 800 euro, a w Szwecji 200 000 euro Typowy okres kredytowania w naszym kraju to 30 lat, we Francji standard to 20 lat, a w Szwecji aż 50 lat – mówi Robert Pepłoński, prezes zarządu Domu Kredytowego Notus.

Stosunek długu hipotecznego do PKB (w proc.)

Wyk. 1. EMF, 2011r.

Kraje europejskie pod kątem relacji długu hipotecznego do PKB można podzielić na trzy grupy. Pierwsza składa się z tych krajów, w których obciążenie jest bardzo wysokie, przekraczające 70 proc. Do tej grupy zalicza się Wielką Brytanię i Szwecję. Druga grupa krajów posiada umiarkowane obciążenie hipoteczne wobec PKB, oscylujące w granicach 50 proc. Tutaj klasyfikują się Niemcy i Francja. Ostatnia grupa składa się z nowych krajów członkowskich UE (w tym Polska), w których obciążenie hipoteczne wobec PKB jest poniżej 40 proc.

Stosunek długu hipotecznego do PKB wskazuje, do jakiego stopnia gospodarka poszczególnych krajów jest obciążona hipotekami. A zatem, ten wskaźnik jest ważny dla tych, którzy prowadzą politykę monetarną oraz dla instytucji finansujących akcje kredytów hipotecznych. Prawie wszystkie kraje powinny dążyć do tego, aby ten stosunek nie przekraczał 50 proc. PKB. W związku z tym, Szwecja i Wielka Brytania będą musiały na dłuższą metę doprowadzić do obniżenia tego wskaźnika. Warto zauważyć, że Wielka Brytania obniżyła nominał wartości udzielanych kredytów hipotecznych z ponad 160 mld euro w 2006 r. do około 13 mld euro w 2010 r.

Z kolei kraje takie jak Polska czy Węgry muszą zwiększyć akcje kredytowe albowiem mogą sobie pozwolić na to. Mało tego, w tych krajach występuje chroniczny brak mieszkań i popyt na te produkty pozostanie wysoki jeszcze przez wiele lat. Tym bardziej, że trzeba będzie w niedługim czasie remontować (a część nawet wyburzyć) mieszkania zbudowane w latach 70-tych ubiegłego stulecia z tzw. wielkiej płyty.

Stosunek długu hipotecznego do PKB – prognozy (w proc.)

	2010	2011	2012
Polska	18,6	19,4	20,2
Niemcy	49,3	50,9	52,0
Francja	38,6	39,4	40,1
Szwecja	86,5	90,0	92,4
Wielka Brytania	88,7	89,8	91,5

Natomiast ciekawe, jaki będzie rozwój rynku hipotecznego w tych krajach, gdzie ten wskaźnik jest w normie, czyli np. we Francji czy Niemczech. Te kraje prawdopodobnie będą miały problemy demograficzne charakteryzujące się spadkiem urodzeń. To może w długim okresie skutkować spadkiem zapotrzebowania na mieszkania.

Relacja długu hipotecznego w Polsce będzie wzrastać, ale do takich poziomów, które nie zagrażają gospodarce. Z kolei sytuacja w Szwecji oraz Wielkiej Brytanii pokazuje, że zadłużenie hipoteczne osiąga niebezpieczne poziomy. To są poziomy zanotowane przed kryzysem z 2008 r. Dalsze zadłużanie się w tych krajach może doprowadzić do kryzysu. Sytuacja w Polsce jest dokładnie odwrotna, gdzie ten udział długu hipotecznego powinien jeszcze wzrastać, po prostu po to żeby zaspokoić popyt na mieszkania.