Polski REIT - Publiczne Fundusze Nieruchomości i co dalej?

Czy inwestorzy indywidualni skorzystają na wprowadzeniu Publicznych Funduszy Nieruchomości? Co to rozwiązanie oznacza dla budżetu państwa?

Prace rządu nad zmianą systemu mieszkalnictwa i zarządzania nieruchomościami w Polsce ruszyły pełną parą. Po ogłoszeniu przez premier Beatę Szydło Narodowego Programu Mieszkaniowego, którego częścią składową jest „Mieszkanie Plus”, przyszedł czas na inicjatywę Ministerstwa Rozwoju – Publiczne Fundusze Nieruchomości (PFN). Projekt tego narzędzia stanowi jeden z elementów Programu Budowy Kapitału, a zatem z założenia oparty jest na strategii długoterminowego oszczędzania. W gruncie rzeczy nowość stanowi jedynie sam fakt wprowadzenia takiego funduszu na polski rynek – po wielu latach oczekiwania i dyskusji, w których na przemian padały argumenty o zamykaniu polskim inwestorom drogi do stałych i bezpiecznych zysków z nieruchomości pod wynajem, oraz kontrargumenty o konieczności ingerencji w ustalone normy prawne i ogromnym ryzyku podatkowym, które poniesie państwo, przyznając ulgi podmiotom inwestującym w ten segment gospodarki.

Jego formuła czerpie z funkcjonujących już w innych krajach funduszy typu REIT. Rozwiązanie zaproponowane przez resort rozwoju można określić jako polski odpowiednik instrumentu Real Estate Investment Trust, działającego już w przeszło 30 krajach świata, po raz pierwszy uruchomionego w USA na początku lat 60. ubiegłego wieku. Z tego okresu do dzisiaj przetrwały jego następujące odmiany: First Union Real Estate (obecnie Winthrop Realty Trust), Pennsylvania REIT oraz Washington REIT. Z kolei wśród najważniejszych europejskich rynków finansowych, na których fundusze REIT odgrywają istotną rolę, wymienić należy m.in. Wielką Brytanię, Niemcy, Belgię oraz Francję. We wszystkich tych państwach znowelizowano prawo, by przygotować podłoże dla nowych możliwości inwestowania w nieruchomości. Najwcześniej na taki krok zdecydowały się władze Belgii (w 1990 r.), stosunkowo późno, bo w 2007 r., zmiany ustawodawcze przyjęto np. w Niemczech. W Polsce temat funduszy typu REIT powracał często, jednak bez większych sukcesów. O tym, że byliśmy dość blisko rozwiązania problemu, świadczy publikacja „Polski Reit” wydana w kwietniu ubiegłego roku przez Giełdę Papierów Wartościowych i Związek Banków Polskich, w której pojawiła się koncepcja nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w celu zapewnienia przywilejów polskim odpowiednikom funduszy REIT. Znaczną część opracowania autorzy poświęcili także ewentualnym korzyściom wprowadzenia tego instumentu. Na temat perspektyw inwestowania na rynku nieruchomości wypowiedziały się wówczas także firmy doradcze i deweloperskie, w tym m.in. Jones Lang Lasalle, Deloitte Polska czy Global Trade Centre.

Należy pamiętać o szerokim kontekście tematu REIT-ów. Inwestycje mieszkaniowe i komercyjne na rynkach światowych stanowią bowiem bezpieczną formę lokowania kapitału nie tylko dla inwestorów indywidualnych. Korzystając z formuły REIT, na szeroką skalę swoje zyski generują również fundusze emerytalne. Aż 75 proc. tego rodzaju instytucji decyduje się na inwestycje w nieruchomości, omijając zobowiązania podatkowe nakładane na mniej uprzywilejowanych nabywców.

Fundusze REIT w polskich realiach

Fundusze inwestycji w nieruchomości stanowią jeden z punktów planu wicepremiera i ministra rozwoju Mateusza Morawieckiego. Zgodnie ze stanowiskiem resortu, „polski REIT”, który zacznie funkcjonować pod nazwą Publicznych Funduszy Nieruchomości (PFN), zapewni powszechny dostęp do przedsięwzięć o charakterze inwestycyjnym, stając się interesującą alternatywą przede wszystkim dla klientów indywidualnych. Co to oznacza w praktyce?

Publiczne Fundusze Nieruchomości umożliwią zarówno prywatnym inwestorom, jak i przedsiębiorstwom czy różnym instytucjom, nabywanie akcji specjalnych spółek, które będą notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. W ten sposób akcjonariusze zaczną czerpać zyski z wynajmu i dzierżawy całych budynków bądź pojedynczych lokali (biurowych, handlowo-usługowych lub mieszkalnych). Do zadań funduszy należy zarówno budowanie, nabywanie, jak i zarządzanie nieruchomościami. Od tradycyjnego mechanizmu inwestowania Publiczne Fundusze Nieruchomości różni brak obciążenia podatkiem dochodowym od osób prawnych w spółce akcyjnej, co przełoży się na wyższe wypłaty dla akcjonariuszy. Wysokość stałej dywidendy ma kształtować się na poziomie 80 proc. zysków z inwestycji.

Publiczne Fundusze Nieruchomości i co dalej?

Program Budowy Kapitału, wraz z koncepcją Publicznych Funduszy Nieruchomości, prawdopodobnie zostanie przygotowany w ciągu najbliższych 12 miesięcy – tyle czasu wicepremier Mateusz Morawiecki pozostawił rządowi (w szczególności Ministerstwu Finansów) na dostosowanie polskiego prawa podatkowego do oczekiwań inwestorów.

Tuż po ogłoszeniu projektu pojawiły się pierwsze deklaracje, potwierdzające zainteresowanie nowym mechanizmem inwestycyjnym. Spółka PKP SA poinformowała, że ok. 30 proc. nieruchomości ze swoich zasobów, zajmujących łącznie ponad 100 tys. ha, może przeznaczyć do zarządzania za pośrednictwem oferty funduszy REIT. Komentując ostatnie decyzje resortu rozwoju, prezes Giełdy Papierów Wartościowych prof. Małgorzata Zaleska dodała, że Publiczne Fundusze Nieruchomości będą także szansą na rozbudowę rynku kapitałowego, dzięki płynności inwestycji i gwarantowanym stałym wypłatom dla klientów. Co więcej, eksperci zwracają uwagę, że po opodatkowaniu dywidend akcjonariuszy do budżetu państwa zaczną wpływać dodatkowe środki.

Giełda Papierów Wartościowych docenia znaczenie REIT-ów. Mamy nadzieję, że dzięki REIT-om rozwiną się zarówno rynek nieruchomości, jak i giełda. Polskie prawo powinno umożliwić tworzenie REIT-ów także z innego powodu. Obecnie ponad 90 proc. nieruchomości komercyjnych w Polsce kontroluje kapitał zagraniczny, polski kapitał w zasadzie nie jest zaangażowany w rozwój krajowego rynku nieruchomości. Poza tym podmioty zagraniczne płacą przecież podatki poza granicami naszego kraju. Co równie ważne, inwestycje w nieruchomości, zwłaszcza komercyjne, dają obecnie jedne z najwyższych stóp zwrotu spośród wszystkich klas aktywów. To doskonały sposób na budowanie oszczędności długoterminowych, także na cele emerytalne – wyjaśnia prof. Małgorzata Zaleska, Prezes Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych.