Podhale – rynek wtórny rządził. Pandemia Covid 19 i co dalej?

Analizą objęte zostały rynkowe transakcje lokalami mieszkalnymi oraz turystycznymi na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego, Białki Tatrzańskiej i Kościeliska.

Zakopane

W ostatnich latach dokonała się totalna zmiana struktury sprzedaży mieszkań na terenie Zakopanego i okolic. W ostatnich latach praktycznie zaprzestano budowy nieruchomości mieszkalnych wielorodzinnych, w 90 proc. realizowane są budynki usługowe, pensjonatowe, hotelowe, w których wyodrębniane są samodzielne lokale użytkowe niemieszkalne jako samodzielne apartamenty przeznaczone pod wynajem turystyczny. Rynek mieszkaniowy przesunął się w kierunku rynku wtórnego, został on mocno dowartościowany, szczególnie w roku 2019, w którym brakowało nowych inwestycji oddanych na rynku pierwotnym.

Rok 2019 był rokiem znacznych wzrostów cen, które były konsekwencją ogromnego popytu na lokalnym rynku mieszkaniowym. Sytuacja podażowa uległa dużej zmianie, gdyż w dalszym ciągu doskwiera deficyt w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym, a przesunięcie podaży w kierunku apartamentów turystycznych, w przypadku zmniejszenia ruchu turystycznego, zaczyna być ryzykowne.

Początek roku 2020 był bardzo mocny, dominował wzrost cen sięgający 20 proc. w skali rok do roku, jednakże pandemia koronawirusa trochę namieszała na terenie Podhala. Po wspaniałej zimie (tylko w górach był śnieg) wszyscy byli „przy kasie”, jednakże brak turystów w okresie wielkanocnym oraz majówki dał dużo do myślenia odnośnie nadchodzącego lata. W okresie lockdownu (kwietnia i maja), można było okazyjnie kupić pojedyncze lokale po znacznie niższych cenach. Jednakże od czerwca, gdy ograniczenia poluzowano, znów zaczęły pojawiać się wyższe ceny ofertowe, ale inwestorzy obserwują, jak rozwinie się sytuacja turystyczna. Wyznacznikiem cen lokali na terenie Zakopanego będzie popyt na miejsca noclegowe w okresie tegorocznych wakacji, w okresie od lipca do września 2020. Jedno jest pewne, popyt inwestycyjny po pandemii nie wróci szybko do poziomu z 2019 roku.

W 2019 r. na rynku pierwotnym w Zakopanem sprzedano wszystko, co było do sprzedania i – tak jak to było do przewidzenia – rynek uzupełnił braki podażowe z rynku wtórnego. Do końca roku panowało znaczne ożywienie, praktycznie każde mieszkanie, pojawiające się na rynku sprzedawane było „na pniu”, co w konsekwencji spowodowało znaczne wzrosty cen.

Rok 2019 okazał się rekordowy na rynku wtórnym lokali mieszkalnych. Liczba transakcji wynosząca 148 w skali roku obrazuje, jak wielki był deficyt na pierwotnym rynku lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego. Na rynku pierwotnym zdominowanym w 90 proc. przez rynek apartamentów turystycznych dokonano zaledwie kilkudziesięciu transakcji.

Wykres poniżej obrazuje liczbę dokonanych transakcji lokali mieszkalnych na rynku wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.

Obecnie ceny ofertowe lokali na rynku pierwotnym sięgają od 13 000 do 25 000 zł/mkw w terenach centralnych Zakopanego. Natomiast ceny lokali usługowych (użytkowych) typu Condo oscylują na poziomie 17 000 - 30 000 zł/mkw (oczywiście w nieporównywalnie wyższym standardzie wykończenia).

Średnia cena 1 mkw apartamentów turystycznych na rynku pierwotnym w Zakopanem wyniosła w 2019 r. około 18 400 zł/mkw wobec 16 000 zł w 2018 r. (co daje wzrost cen na poziomie 15 proc. w skali roku), natomiast na rynku wtórnym cena 1 mkw kształtowała się na poziomie około 10 000 zł/mkw w 2019 roku wobec 9 000 zł/mkw w 2018 r.

Na wykresie poniżej zobrazowane zostały średnie ceny 1 mkw mieszkań na rynku wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.

Białka Tatrzańska – Kościelisko

Dość ciekawa sytuacja zaistniała na terenie Białki Tatrzańskiej, gdzie w ostatnim czasie zrealizowano kilka inwestycji deweloperskich z apartamentami turystycznymi. W ostatnim roku sprzedano tam około 60 lokali tego typu, gdzie średnia cena 1 mkw kształtowała się na poziomie 14 500 zł/mkw apartamentu w stanie deweloperskim. Fakt ten daje dużo do myślenia w kwestiach inwestycyjnych, jako alternatywa w stosunku do Zakopanego. Obecnie na terenie Białki jak również Bukowiny Tatrzańskiej realizowane są kolejne nowe inwestycje w tym segmencie rynku. Ich ceny ofertowe wahają się w przedziale od 9 000 zł/mkw do 15 000 zł/mkw netto.

Na terenie gminy najbliższej Zakopanego – Kościeliska – poziom cenowy lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w 2019 roku kształtował się na poziomie około 9 000 zł/mkw natomiast apartamentów turystycznych na poziomie 12 000zł/mkw. Liczba transakcji wyniosła 70 lokali sprzedanych w 2019 roku.

Poniżej przedstawiono na wykresie zestawienie cen jednostkowych aktualnie sprzedawanych lokali w zależności od lokalizacji na terenie Podhala.

Co dalej?

Z uwagi na coraz mniejszą podaż lokali mieszkalnych i apartamentów turystycznych, szczególnie na terenie Zakopanego, bardzo wysoki poziom cen ofertowych za takie lokale (sięgający pułapu 25 000 zł/mkw) oraz wydłużające się procesy inwestycyjne, które mogą rozciągnąć się na lata 2021 - 2023 przewiduje się stabilizację cen mieszkań z delikatną tendencją wzrostową, głównie na rynku pierwotnym. W dalszym ciągu będzie następować ucieczka w inwestycje poza Zakopanem, a szczególnie na tereny Białki Tatrzańskiej.

Należy również zauważyć, iż zakładany przez inwestorów zwrot kapitału z inwestycji w lokale mieszkalne czy też turystyczne, przy tak wysokim pułapie cenowym Zakopanego jest dość niski. Jednak aktualnie jest to i tak najlepsza lokata kapitału przy obecnej sytuacji makroekonomicznej.

Niewątpliwie warta rozważenia jest natomiast możliwość inwestowania w alternatywne segmenty rynku nieruchomości, szczególnie grunty i budynki mieszkalne, których poziom cenowy, szczególnie poza Zakopanem jest na rozsądnym pułapie.

Marek Suchodół

Analityk Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości. Rzeczoznawca Majątkowy. Pośrednik Nieruchomości. Doradca w zakresie inwestycji. Z rynkiem nieruchomości związany od 1999 roku, właściciel prywatnej firmy związanej z obsługują nieruchomości. Autor analiz oraz licznych wycen nieruchomości.

Kancelaria Rzeczoznawcy i Pośrednika Nieruchomości Marek Suchodół

www.suchodol.com