Podatek od czynności cywilnoprawnych

Nie warto "oszczędzać" na podatku od czynności cywilnoprawnych poprzez zaniżenie wartości transakcji podanej w akcie notarialnym. Postępowanie podatkowe, na jakie się narażamy, nie jest warte takiej oszczędności.

Umowy w obrocie nieruchomościami

Rynek wtórny obrotu nieruchomościami jest obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dotyczy to umów: sprzedaży, zamiany, darowizny (jeżeli towarzyszy jej przejęcie zobowiązań albo obciążenia np. służebnością, hipoteką), dożywocia, odpłatnej renty, działu spadku i zniesienia współwłasności (tylko jeżeli postępowanie działowe uwzględnia spłaty lub dopłaty), intercyzy, a także ustanowienia odpłatnego użytkowania i odpłatnej służebności. PCC obejmuje także ustanowienie hipoteki.
  

 Dla obrotu nieruchomościami istotne są niektóre wyłączenia z PCC obejmujące czynności cywilnoprawne (np. ustanowienie hipoteki) dokonywane w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponadto wyłączone z PCC są umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz umowy sprzedaży rzeczy (nie praw!) w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Jednak najistotniejszym wyłączeniem z PCC jest przepis regulujący tzw. styk podatku od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług. Dotychczasowa regulacja stwarzała ogromne kłopoty interpretacyjne: orzecznictwo, doktryna oraz resort finansów reprezentowały zupełnie odmienne poglądy na ten temat. Obecny przepis uprościł ten zakres opodatkowania transakcji: wolne od podatku są wszystkie te umowy, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona. Dlatego m.in. nie płacimy PCC, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (jest opodatkowane 7% VAT), ale już od sprzedaży gruntu przy okazji takiego zakupu notariusz obliczy PCC od wartości gruntu (sprzedaż gruntu jeszcze nie podlega podatkowi VAT. Uwaga! Od 1 maja 2004 r. sprzedaż terenów budowlanych ma być opodatkowana 22% podatkiem VAT - wzrośnie więc cena nowych mieszkań).

Kto płaci

Zgodnie z prawem (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 r.) podmiotem zobowiązanym do zapłacenia podatku są zawsze solidarnie wszystkie strony umowy. Solidarność zapłaty podatku oznacza, że urząd skarbowy może się domagać zapłacenia podatku od każdej ze stron umowy w całości lub w części dowolnie określonej przez organ podatkowy. Zapłacenie podatku przez jedną ze stron zwalnia wówczas z tego obowiązku pozostałe strony. Wzajemne rozliczenia czynności pomiędzy stronami są uregulowane w kodeksie cywilnym na zasadach ogólnych, a ewentualne ich dochodzenie odbywa się przed sądem powszechnym. W praktyce strony umawiają się tak, że PCC płaci kupujący albo dzielą się podatkiem po połowie.
   

Należy przy tym pamiętać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza zasadę, w myśl której, jeżeli jedną ze stron czynności cywilnoprawnej jest podmiot zwolniony z podatku, strona płaci podatek obniżony o 50 proc. Generalnie PCC jest podatkiem, który należy zapłacić samodzielnie, w ciągu 14 dni od dnia dokonania transakcji. Jednak w umowach mających za przedmiot nieruchomość PCC pobierany jest przez notariusza, który jest płatnikiem PCC.

Wartość rynkowa

Notariusz tylko oblicza podatek, nie ma natomiast wpływu na jego podstawę. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu transakcji określona przez strony umowy. Powinna ona odpowiadać przeciętnym cenom stosowanym w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, lub w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym prawem do lokalu), z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Niemożność odliczenia długów i ciężarów oznacza, że zakupienie nieruchomości obciążonej hipoteką pociąga za sobą wydatek z tytułu PCC ustalonego na podstawie jej wartości rynkowej nie uwzględniającej obciążeń.
   

Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności. Należy jednak pamiętać, że jej zaniżenie jest ryzykowne. Jeżeli bowiem wartość podana przez strony nie odpowiada - według oceny organu podatkowego - jej wartości rynkowej, organ ten wszczyna postępowanie podatkowe, wzywając strony do jej podwyższenia. Jednocześnie ma on obowiązek podać własną, wstępną wycenę nieruchomości (lokalu). Niezastosowanie się do tego wymogu, tj. samo wezwanie strony, stanowi przesłankę do wzruszenia decyzji, jaka zapadłaby w postępowaniu dotkniętym taką wadą.
   

Gdy pomimo wezwania strony nie określą wartości rynkowej lub określą ją na poziomie nie odpowiadającym tej wartości, organ podatkowy ustali ją sam, z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego opinia biegłego jest dowodem w sprawie, a więc nie ma przeszkód, aby i strony powołały biegłego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy przy wydawaniu decyzji w sprawie wysokości PCC powinien - zgodnie z procedurą - wziąć pod uwagę wszystkie dowody zgromadzone w postępowaniu. Rozbieżności w opinii biegłych powinny zostać ocenione, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 ordynacji podatkowej, na podstawie całokształtu materiału dowodowego.
  

 Obliczając podatek od umowy zamiany, notariusz weźmie pod uwagę nie wartość rynkową lokali, ale różnicę między nimi; przy działach - wartość rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału; przy służebnościach - wartość świadczeń za cały okres ustanowienia służebności; przy hipotece - kwotę zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku

Jak już powiedziano, PCC płaci się raczej na rynku wtórnym. Generalnie stawka podatku wynosi 2 proc. wartości rynkowej. Jeżeli przedmiotem transakcji jest udział w nieruchomości, stawka także wyniesie 2 proc. wartości udziału.
   

Odpłatne użytkowanie oraz ustanowienie służebności kosztuje 1 proc. wartości tych świadczeń. Od hipoteki notariusz pobierze natomiast 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a w wypadku gdy wierzytelność ma nieustaloną wielkość w chwili ustanawiania hipoteki - 19 zł.

Umowa przenosząca własność

Ustawa o PCC odwołuje się bezpośrednio do niektórych pojęć z zakresu prawa cywilnego, w tym m.in. pojęcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności i pojęcia umowy rozporządzającej, czyli przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Umowa zobowiązująca polega na tym, że jedna strona (wierzyciel) może żądać od drugiej strony (dłużnika) określonego zachowania (świadczenia). Umowa rozporządzająca polega na faktycznym przeniesieniu własności i wydaniu rzeczy. Generalnie umowy w obrocie nieruchomościami mają skutek podwójny: zobowiązująco-rozporządzający. Strony mogą jednak ten skutek oddzielić w czasie. W takim wypadku notariusz pobierze PCC tylko od umowy przenoszącej własność (rozporządzającej). Umowa przedwstępna nigdy nie jest objęta PCC.

Zwolnienia od podatku

Ustawa wprowadza kilka zwolnień związanych z obrotem nieruchomościami. Zwalnia się:

1. przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności, darowizny, zamiany, renty - pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (chodzi tu o obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych - o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy);
2. sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
   1. nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
   2. nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
   3. nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie środowiska, w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);
3. sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
   1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
   2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu;
4. zamianę budynku mieszkalnego albo jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (o zaliczeniu do grup podatkowych była mowa artykule "Darowizna", zamieszczonym w nr 11/2003 "Krakowskiego Rynku Nieruchomości").

Mimo występujących wyłączeń i zwolnień z PCC w większości przypadków obrót nieruchomościami na rynku wtórnym pociąga za sobą konieczność zapłacenia podatku, który stanowi dość duże obciążenie. Należy jednak pamiętać, że wciąż są to koszty niższe niż na rynku pierwotnym, gdzie transakcje są dodatkowo obciążone podatkiem VAT.