Po 10 latach widać, że zakup mieszkania jest lepszy niż najem

Najemca przez ostatnią dekadę płacił więcej za swoje lokum niż właściciel. Wyjątkiem są frankowicze.

Najemca przez ostatnią dekadę płacił więcej za swoje lokum niż właściciel. Ten drugi spłacając ratę powinien też pozbyć się sporej części swojego długu, a przez 10 lat wartość posiadanej nieruchomości wyraźnie wzrosła. Efekt? Przeciętny właściciel z Warszawy ma dziś majątek niemal o 180 tys. zł większy niż najemca – wynika z szacunków Lion’s Bank. Gorzej byłoby, gdyby na zakup kredytobiorca zadłużył się w zagranicznej walucie.

Najem jest w Polsce wciąż mało popularny – szczególnie ten, w przypadku którego stawki czynszu są ustalane na zasadach rynkowych – przez grę popytu i podaży. W skali całego kraju liczbę podpisanych umów o takim charakterze można szacować na 500-600 tys. To niewiele w obliczu ogólnej liczby nieruchomości mieszkalnych na poziomie prawie 14 mln.
Głównym argumentem osób mówiących o supremacji własności nad najmem jest budowa majątku. Po prostu nawet osoba, która kupiła lokal na kredyt, z każdą spłaconą ratą jest coraz bliżej spłacenia długu. Ponadto dziś stopy procentowe są rekordowo niskie. W efekcie nabywca, który kupił mieszkanie na kredyt, płaci co miesiąc wyraźnie mniej (średnio około 30-40 proc.) niż osoba, która wybrała najem. Bilans jest dziś pozytywny dla właściciela nawet przy uwzględnieniu nie tylko rat kredytowych, ale też płaconych co miesiąc opłat administracyjnych. Stopy procentowe są jednak zmienne i np. za 2-3 lata kredyty mogą być droższe niż dziś. Lion’s Bank sprawdził więc, która osoba miała rację – ta, która przez ostatnią dekadę była najemcą mieszkania w dużym mieście, czy raczej ten klient, który zdecydował się na kredyt, aby dołączyć do grona właścicieli.

W ciągu dekady zakup lepszy niż najem
Na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie na początku 2006 r. trzeba było wydać około 250 tys. zł. Oprocentowanie kredytu przekraczało wtedy 6 proc. (średnia marża 1,6 proc.), co przy 30-letnim długu na 100 proc. wartości nieruchomości oznaczało ratę na poziomie 1,5 tys. zł. Właściciel musiał jednak ponosić tez koszty utrzymania lokalu, co w sumie z ratą dawało na początku 2006 r. koszt na poziomie ponad 1,8 tys. zł miesięcznie. Alternatywą był najem, który w przypadku podobnej wielkości lokum oznaczał na początku 2006 r. miesięczny koszt około 1,7 tys. zł. Czynsze z czasem zaczęły jednak rosnąć (Eurostat szacuje wzrost na ponad 40 proc. w ciągu 10 lat), a oprocentowanie kredytu spadać. W efekcie w latach 2006-2008 w budżecie domowym najemcy zostawało co miesiąc więcej pieniędzy. Sytuacja zmieniła się dopiero na początku 2009 r. Od tego momentu właściciele płacą za swoje lokum kupione w 2006 r. wyraźnie mniej niż osoby, które zdecydowały wtedy, że mieszkania nie kupią, tylko najmą. Efekt? Po 10 latach najemca wydał na dach nad głową o 23,5 tys. zł więcej niż nabywca (246,3 tys. zł vs 222,8 tys. zł).

Najemca nie skorzystał też z hossy panującej na rynku nieruchomości. W jej wyniku mieszkanie kupione na początku 2006 r. za 250 tys. zł można dziś sprzedać przynajmniej za 360 tys. zł (dane NBP o cenach transakcyjnych używanych mieszkań). Gdyby tego było mało, przez dekadę spłacania rat kredytowych, właściciel obniżył swój dług o prawie 44 tys. zł. W sumie więc bilans hipotetycznego właściciela jest o 177,4 tys. zł lepszy niż najemcy, z czego jednak większość przypada na wzrost wartości nieruchomości.

Frank utrudnia osiągnięcie korzyści
Gorzej byłoby, gdyby dekadę temu zadłużyć się na zakup mieszkania w helweckiej walucie. Choć nie był to najgorszy po temu okres, to i tak aprecjacja franka szwajcarskiego wobec rodzimej złotówki wyraźnie zachwiałaby wcześniej przytoczonymi wyliczeniami. Co prawda wydatki na comiesięczne raty byłyby niższe niż w przypadku długu złotowego (przez 10 lat o ponad 22,2 tys. zł), ale pomimo 10 lat spłacania kredytu zadłużony może mieć większy dług do spłacenia niż kwota, którą pożyczył. Wszystko przez aprecjację franka wobec złotego. Na początku 2006 r. za helwecką walutę trzeba było płacić około 2,5 zł, dziś ponad 3,9 zł. W efekcie choć kredytobiorca pożyczał 10 lat temu 250 tys. zł, to dziś do oddania ma ponad 300 tys. Nawet jednak tak niekorzystna sytuacja nie zmienia pozytywnego dla właściciela bilansu. Sumując wszystkie elementy – wzrost wartości nieruchomości, zmianę salda kredytu i oszczędności na comiesięcznych wydatkach – otrzymujemy kwotę 99 tys. zł. Pomimo wzrostu kursu franka aż o taką kwotę majątek właściciela byłby dziś wyższy niż najemcy.

Najem lepszy od najgorszego franka
W historii ostatnich lat można też znaleźć moment, w którym zakup mieszkania byłby mniej korzystnym rozwiązaniem niż najem. Szczególnie dotyczy to połowy roku 2008. Był to najgorszy moment, aby zadłużyć się w szwajcarskiej walucie (za franka płacono nawet poniżej 2 zł), a do tego zaczynał się właśnie okres spadków cen nieruchomości „nad Wisłą”. Przyjmijmy więc, że w połowie 2008 r. ktoś stał przed decyzją – kupić czy nająć 50-metrowe mieszkanie w Warszawie? Matematyka jednoznacznie wskazuje na to, że to najemca mógłby się dziś cieszyć lepszym bilansem niż właściciel. Jak wspomniano, w połowie 2008 r. za helwecką walutę płacono nawet poniżej 2 zł. W efekcie, żeby pożyczyć prawie 400 tys. zł (na tyle wyceniano wtedy modelowe mieszkanie) trzeba było pożyczyć dużo, bo około 200 tys. fraków. Dziś taka sama kwota, przy kursie ponad 3,9 zł za franka to równowartość ponad 780 tys. zł. Wynik jednoznacznie wskazuje na większą opłacalność najmu niż zakupu. Nie dość, że najemca wydał mniej na najem niż frankowicz na raty i utrzymanie nieruchomości, to jeszcze nie martwi go spadek wartości nieruchomości i fakt, że przez zmianę kursu walutowego saldo kredytu wyraźnie wzrosło.