Planujesz sprzedaż domu? Sprawdź, co wpływa na jego cenę

Sprzedaż domu jednorodzinnego to duże przedsięwzięcie, do którego trzeba się odpowiednio przygotować. Popyt na tego typu nieruchomości jest spory, szczególnie w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Co jednak wpływa na ostateczną cenę domu poza jego lokalizacją i jak rzetelnie ją określić?

Boom na domy jednorodzinne, najlepiej położone w cichych, kameralnych dzielnicach na obrzeżach miasta nastąpił po wybuchu pandemii w 2020 r. Własny dom z ogrodem stanowił dla wielu osób synonim spokoju, bezpieczeństwa i niezależności, a ceny wystrzeliły w kosmos. Obecnie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, lecz potencjalni kupcy podchodzą do inwestycji znacznie bardziej rozważnie. Na co zwracają uwagę podczas zakupu domu z rynku wtórnego?

Lokalizacja nieruchomości – najważniejszy czynnik wpływający na cenę

Zakup domu niejednokrotnie jest inwestycją na całe życie, a przynajmniej na wiele lat. Nie ma więc nic dziwnego w fakcie, że kupcom zależy na tym, by był on jak najlepiej zlokalizowany. Analizując ceny domów w Polsce można zauważyć, że najwięcej trzeba za nie zapłacić w województwie mazowieckim (wysokie ceny utrzymują się zarówno w centrum jak i na przedmieściach), najmniej natomiast w województwie opolskim.

Oczywiście najwięcej można zarobić na sprzedaży domu w dużych miastach. Jak podaje jeden z popularnych portali internetowych pośredniczących w sprzedaży nieruchomości, w lutym bieżącego roku w Warszawie za dom z rynku wtórnego trzeba było zapłacić średnio niemal 11 000 zł/mkw.

W Krakowie było nieco taniej – średnia cena wynosiła tam 10 213 zł/mkw. Warto jedna zwrócić uwagę, że w obu tych lokalizacjach średnie ceny nieruchomości z drugiej ręki wzrosły w ciągu roku o ok. 8 proc.

Na cenę nieruchomości wpływ ma nie tylko miasto, w którym się znajduje. Duże znaczenie ma także infrastruktura okolicy – odległość od sklepów, szkół, przedszkoli czy placówek medycznych, a także łatwość dojazdu i bliskość węzłów komunikacyjnych oraz stan dróg. Obecnie największą popularnością cieszą się domy zlokalizowane w ścisłym centrum dużych miast (chociaż ich podaż jest najmniejsza) oraz te na obrzeżach, szczególnie jeśli znajdują się na nowoczesnych, kameralnych i zamkniętych osiedlach.

Wiek budynku i standard wykończenia

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego duży wpływ na cenę ma wiek budynku. Wykluczając zabytki, im jest on starszy, tym niższa będzie jego cena. Wynika to nie tylko z eksploatacji budynku, ale również użycia starszych, mniej ekologicznych i energooszczędnych materiałów budowlanych. Starsze budynki szybciej będą wymagały remontu czy modernizacji, co negatywnie wpływa na ich cenę.

Nowoczesne materiały budowlane oraz technologie są droższe, a co za tym idzie, za domy zbudowane z ich wykorzystaniem trzeba zapłacić więcej.

Ogromny wpływ na cenę domu z rynku wtórnego ma także standard jego wykończenia. Nowoczesne, energooszczędne okna i drzwi, klimatyzacja, rekuperacja czy instalacja smart home sprawiają, że jego wartość znacząco rośnie.

Rodzaj zabudowy

Za domy jednorodzinne uważamy zarówno budynki wolnostojące, jak i bliźniaki czy domy w zabudowie szeregowej. Jednak to właśnie te pierwsze mają najwyższą wartość rynkową. Wynika to przede wszystkich z kosztów budowy – w przypadku jednorodzinnego domu wolnostojącego koszt zakupy działki oraz budowy nie dzieli się na kilku właścicieli.

Powierzchnia działki

Jeśli na sprzedaż wystawimy dwa domy wolnostojące o tej samej powierzchni użytkowej, na ostateczną cenę wpłynie również wielkość działki, na której zostały one postawione oraz dostępna na niej infrastruktura. Obecnie kupując działkę budowlaną w Warszawie, trzeba się liczyć ze średnim kosztem 700-800 zł/mkw. W Krakowie cena ofertowa wynosi ok. 470 zł. Podobnie plasują się ceny we Wrocławiu. W mniejszych miastach oraz na obrzeżach aglomeracji koszty te będą niższe.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na podniesienie ceny nieruchomości jest zagospodarowanie wcześniej wspomnianej działki. Jeśli jest ona ogrodzona, oprócz domu znajdują się na niej inne pomieszczenia gospodarcze lub garaż, a teren jest zadbany i estetycznie zaprojektowany, sprzedający może wynegocjować dla siebie wyższą stawkę.

Cena ofertowa, a transakcyjna – ile w rzeczywistości można zarobić na sprzedaży domu?

Planując sprzedaż domu należy pamiętać, że istnieje spora różnica pomiędzy ceną  ofertową (czyli tą, którą chcemy uzyskać), a transakcyjną (za którą realnie uda się sprzedać nieruchomość). W pierwszym kwartale 2024 r. dysproporcja ta wynosiła ponad 17 proc.

Aby dokładnie oszacować wartość nieruchomości z rynku wtórnego, uwzględniając wszystkie przedstawione wcześniej czynniki, warto skorzystać z porady profesjonalnego rzeczoznawcy.