ArtykułyJak wynika z najnowszego raportu „DNA of Real Estate”, opracowanego przez Cushman & Wakefield, popandemiczne wznowienie działań w poszczególnych sektorach gospodarki miało w I kw. br. pozytywny wpływ na sytuację na rynkach najmu. Nadal jednak możemy zaobserwować wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi sektorami.
Przygotowany przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield raport „DNA of Real Estate” obejmuje trendy w zakresie czynszów i stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na terenie Europy.
Wzrosty w każdym z sektorów
Jak możemy przeczytać w raporcie, przeanalizowano rynki nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w 23 krajach. Wnioski? Po raz pierwszy od dwóch lat można zaobserwować wzrost wysokości czynszów w ujęciu kwartał do kwartału w każdym z przebadanych sektorów. Już siódmy kwartał z rzędu wzrosły czynsze w sektorze logistycznym (o 2,7 proc. w ujęciu kwartalnym). To najwyższy wskaźnik wśród wszystkich segmentów rynku. W sektorze nieruchomości biurowych i handlowych odnotowano natomiast wzrosty na poziomie odpowiednio 1,1 proc. i 0,1 proc. kwartał do kwartału.
– Po raz pierwszy od wybuchu pandemii czynsze wzrosły w ujęciu kwartalnym we wszystkich trzech sektorach, natomiast stopy kapitalizacji w skali ogólnoeuropejskiej uległy dalszej kompresji drugi kwartał z rzędu. W sektorze handlowym odnotowano najmniejszy wzrost czynszów spośród trzech sektorów, ale jest on zapewne bardziej istotny niż w przypadku rynku logistycznego notującego kolejne wzrosty, ponieważ świadczy o końcu okresu spadków obejmującego osiem kolejnych kwartałów oraz o poprawie nastawienia inwestorów do nieruchomości handlowych – podkreślił Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.
Na większości europejskich rynków czynsze wzrosły
Czas pandemii przyniósł rosnące czynsze na niemal wszystkich 43 monitorowanych europejskich rynkach nieruchomości logistycznych. Od IV kw. 2019 r. wzrost ten osiągnął wartość aż 11,3 proc. Jeśli porównać te kwoty ze stawkami odnotowanymi w IV kwartale 2019 r., czynsze zwiększyły się na 38 spośród 43 analizowanych rynków, a na 4 pozostały na tym samym poziomie.
Największy wzrost odnotowano w Wielkiej Brytanii (o 23,1 proc.), a także w Niemczech (12,7 proc.). W Europie Środkowo-Wschodniej stawki czynszów urosły o 9,8 proc. Jedyny spadek – o 2,1 proc. – zaobserwowano w Budapeszcie. Eksperci tłumaczą to nadpodażą powierzchni.
Rekordowe wzrosty roczne
W przypadku powierzchni logistycznych odnotowano wzrost czynszów o 7,7 proc. rok do roku. To rekord, licząc od IV kw. 2000 r. Największy wzrost w ujęciu rocznym miał miejsce w Wielkiej Brytanii (o 15 proc.), w Europie Środkowo-Wschodniej (o 7,7 proc,) oraz w Niemczech (o 7,6 proc.). Eksperci podkreślają, że świadczy to zarówno o niewystarczającej podaży najlepszych w danej klasie obiektów, jak i o wciąż silnym popycie wśród najemców.
Sektor biurowy odrobił straty
Z kolei w sektorze biurowym, na którym w trakcie pandemii czynsze spadły o 0,9 proc., udało się odrobić straty. W najlepszych biurowcach mamy, w porównaniu do danych sprzed pandemii (IV kw. 2019 r.), wzrost czynszów bazowych o 2,6 proc.
W Europie Środkowo-Wschodniej oraz innych peryferyjnych krajach europejskich nadal nie udało się przekroczyć poziomu odnotowanego w IV kw. 2019 r. Największy spadek (w porównaniu z IV kw. 2019 r.) stawek czynszów odnotowano w Turcji – o 28 proc., a także w Barcelonie (o 4 proc.) oraz w Dublinie (również o 4 proc.). Na łącznie 30 rynkach nieruchomości biurowych czynsze wzrosły – dwucyfrowe wzrosty zaobserwowano na regionalnych rynkach biurowych w Wielkiej Brytanii: w Birmingham, Bristolu, Edynburgu i Leeds. Na 7 rynkach stawki nie zmieniły się.
W ujęciu kwartalnym europejskie powierzchnie biurowe odnotowały wzrost na poziomie 1,1 proc. W IV kw. 2021 r. było to 0,8 proc., a I kw. 2021 r. nie przyniósł żadnych zmian w zakresie stawek. W skali roku oznacza to wzrost na poziomie 2,9 proc.
Sektor handlowy wciąż walczy
Sektor handlowy odnotowuje niewielki wzrost (o zaledwie 0,1 proc.) czynszów w ujęciu kwartalnym po raz pierwszy od IV kw. 2019 r. I kw. br. przyniósł spadki na 3 rynkach. Wzrosty odnotowano natomiast na 4. Jak wynika z raportu, w przypadku 41 analizowanych lokalizacji czynsze spadły średnio o 14 proc. w porównaniu do IV kw. 2019 r. Na aż 37 rynkach handlowych stawki nadal nie dorównują tym sprzed pandemii. W okresie od ostatniego kwartału przed wybuchem pandemii do I kw. br. czynsze wzrosły jedynie w trzech miastach: w Mediolanie (o 5,8 proc.), w Rzymie (o 2,4 proc.) oraz w Wiedniu (o 3,7 proc.). Eksperci tłumaczą to poprawą sytuacji na rynku pracy, a także powrotem międzynarodowych turystów.
– Prognoza krótkoterminowa pozostaje stabilna pomimo pojawienia się niekorzystnych zjawisk. Rosnąca inflacja, którą napędzają głównie ceny artykułów spożywczych i energii, staje się coraz większym zmartwieniem dla banków centralnych, powodując wzrost oczekiwań podwyżek stóp procentowych. Jednak utrzymujący się popyt na najlepsze w swojej klasie powierzchnie biurowe i logistyczne będzie powodował dalszy wzrost czynszów. Stawki czynszowe za wynajem lokali handlowych będą zbliżały się do najniższego możliwego poziomu, na którym pozostaną, ale na niektórych rynkach mogą wystąpić niewielkie spadki. Przewidujemy, że w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych stopy kapitalizacji utrzymają się na dotychczasowym poziomie na większości rynków, natomiast silne fundamenty przyczynią się do ich dalszej kompresji w sektorze logistycznym – wyjaśnił Sukhdeep Dhillon, dyrektor działu prognoz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.
Warszawa nie zwalnia tempa
Jeśli chodzi o nasz rodzimy, warszawski rynek biurowy, sytuacja poprawia się. Jak wynika z analizy CBRE, w I kw. br. stołeczny rynek zasiliło ok. 93 tys. mkw. nowych biur. Wynajęto natomiast łącznie 273 tys. mkw. Eksperci wskazują, że pod względem popytu jest to jeden z najsilniejszych pierwszych kwartałów w historii. Spada natomiast aktywność deweloperów – w budowie pozostaje bowiem tylko 260 tys. mkw. biur. To najniższy wynik od dekady. Jego efektem prawdopodobnie będzie luka podażowa w latach 2023-2024. Już teraz zaczyna ona wpływać na stołeczny rynek.
– Obserwujemy presję na wzrost czynszów, szczególnie w strefach centralnych. Czynsze bazowe w najlepszych obiektach sięgają 26 euro za mkw. miesięcznie. Prognozowane są dalsze wzrosty w wyniku zarówno malejącej dostępności, jak i rosnących kosztów wykończenia i budowy. Pakiety zachęt dla najemców są w wielu przypadkach ograniczone, co wskazuje na przesunięcie w kierunku rynku wynajmującego. Może stać się tak, że ograniczona dostępność, w szczególności budynków klasy A, spowoduje wzrost zainteresowania biurami klasy B, ale także powierzchnią typu flex, która jest już ugruntowaną alternatywą dla długoterminowego najmu instytucjonalnego – podkreśliła Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań w CBRE.
Źródło: KRN.pl | 2022-05-27
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (1)
Marysia ⋅ 29-07-2022 | 17:08
A ja jeszcze przed pandemią zdecydowałam się na zakup mieszkania na osiedlu Ursus Factory. Czynsz nie wzrósł. Deweloper to Victoria Dom - pochwalę go, bo jest bardzo uczciwy, a mieszkanie oddał na czas, pod klucz, w pełni wykończone. Polecam tę markę.