ArtykułyPowoli rozwija się w Krakowie rynek apartamentów – szczególnie komfortowych mieszkań dla bardzo bogatych ludzi. Szybki rozwój gospodarki oraz coraz szybszy napływ kapitału zagranicznego pozwalają prognozować, że popyt na „mieszkania za milion” nie tylko nie osłabnie, ale w przyszłości będzie rosnąć.
Powoli rozwija się w Krakowie rynek apartamentów - szczególnie komfortowych mieszkań dla bardzo bogatych ludzi. Szybki rozwój gospodarki oraz coraz szybszy napływ kapitału zagranicznego pozwalają prognozować, że popyt na „mieszkania za milion" nie tylko nie osłabnie, ale w przyszłości będzie rosnąć.
Statystyczny Jan Kowalski, zadowolony mieszkaniec grodu Kraka nad Wisłą, otrzymujący co miesiąc „na rękę" 2 tysiące złotych na średnio luksusowy apartament za 1 mln zł musiałby zbierać 41 lat i to zakładając, że wszystkie jego wydatki pokrywa żona. Ale penthousy - duże (od 100 m kw.), dobrze wykończone, ładnie położone, skrupulatnie strzeżone i bardzo drogie mieszkania nie są przeznaczone dla statystycznego zjadacza chleba. Mieszka w nich elita finansowa naszego miasta.
Rynek pierwotny
Okazuje się, że w grupie lokali ekskluzywnych znacznie większy wybór oferuje rynek wtórny niż pierwotny. Zainteresowanym mieszkaniami od 1 mln zł na rynku pierwotnym zaledwie trzech deweloperów oferuje w sumie 36 mieszkań (zob. tab. 1). Prawdziwy wybór oferuje tylko rynek wtórny, gdzie wybierać można wśród ponad 300 różnych lokali.
Deweloperzy, budując mieszkania dla klientów z „najwyższej półki", bardzo uważnie wybierają lokalizację. Musi to być teren bardzo blisko centrum, ale w rejonie spokojnym i zielonym (okolica Wisły, parków) i w pewnym oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych. Budynki stawiane są z materiałów wysokiej jakości, szczególną uwagę zwraca się na izolację akustyczną mieszkań, stolarkę okienną, wykończenie klatek schodowych. Apartamenty mają najczęściej ponadstandardową wysokość, w cenie zazwyczaj otrzymuje się przynajmniej jedno miejsce postojowe w garażu podziemnym. Przestrzeń publiczna obok budynku często jest ogrodzona i przeznaczona tylko do użytku mieszkańców. W większych apartamentowcach standardem jest portiernia, przez którą można zamówić sprzątanie, pranie, jedzenie, a nawet opiekę dla dziecka. Stały monitoring, prowadzony dzięki systemom kamer, ochroniarzom i pracownikom portierni powoduje, że włamania do takich mieszkań są rzadkością. Komfort i bezpieczeństwo podnoszą coraz popularniejsze systemy zasilania awaryjnego prądem z własnych agregatów.
Cena w takich lokalach zaczyna się już w okolicach 7,5 tys. zł za m kw. (np. Konstelacja przy ul. Kazimierza Wielkiego), choć szczególnie atrakcyjne inwestycje mogą być znacznie droższe (np. we „współczesnej kamienicy" Vis-à-Vis budowanej na Dębnikach za metr apartamentu chętni muszą zapłacić 14,5 tys. zł). Do tych cen trzeba oczywiście doliczyć także koszty wykończenia i umeblowania.
Rynek wtórny
Rynek wtórny jest znacznie bogatszy w luksusowe oferty z oczywistej przyczyny - najdroższe mieszkania znajdują się w ścisłym centrum, a tam buduje się bardzo niewiele. Potencjalnym nabywcom oferowane są natomiast całkowicie odremontowane apartamenty, w których wymienione zostały wszystkie instalacje i tynki. Coraz częściej - choć na razie są to ciągle pojedyncze inwestycje - wymieniane są także stropy. Stare pozostają właściwie tylko mury zewnętrzne i ściany nośne, a wszystko pozostałe jest wymieniane.
Obecnie najdroższe mieszkania są znajdujące się przy Rynku Głównym. Za metr kwadratowy pięknego mieszkania trzeba tam zapłacić ponad 33 tys. zł, a całe mieszkanie kosztuje 6 mln zł (zob. tab. 2). Dla porównania - dwupokojowe mieszkanie w Bronowicach można by kupić za równowartość 9 metrów tego lokalu. Bardzo drogie są mieszkania wewnątrz Plant - 10 tys. za metr to w tej okolicy cena wyjściowa. Ładne mieszkania kosztują, w przeliczeniu w tym rejonie nawet dwa razy więcej. Bardzo drogo jest także na Kazimierzu - luksusowe apartamenty często zbliżają się już do granicy 20 tys. zł za metr. Szczególnie cenne są mieszkania z ładnymi widokami na ogrody, Wisłę, Planty - osoby płacące ogromne pieniądze za mieszkanie nie akceptują panoramy na stare podwórko lub okna sąsiada. Niewątpliwą zaletą luksusowych mieszkań na rynku wtórnym jest fakt, że najczęściej są one także ładnie wykończone. Poprzedni właściciele zostawiają czasami nie tylko meble (kuchenne, łazienkowe, szafy wnękowe), ale nawet sprzęt AGD.
A czemu nie dom?
Przyzwoite domy w Krakowie można obecnie kupić już za 700-800 tys. zł, za 1,5 mln zł można stać się posiadaczem pięknego domu na Woli Justowskiej. Kupowanie w tej cenie, a nawet drożej, stumetrowych mieszkań może wiele osób dziwić. Okazuje się jednak, że nabywców zainteresowanych bardzo drogimi mieszkaniami nie brakuje i choć nie jest to jeszcze rynek bardzo głęboki, to działający na nim deweloperzy i pośrednicy nieźle zarabiają.
Głównymi argumentami, przemawiającymi za takimi lokalizacjami są komfort i bezpieczeństwo. Mieszkańcami penthous’ów są zazwyczaj osoby, które nie lubią się martwić o zabezpieczenia antywłamaniowe, koszenie trawy, doglądanie i usuwanie usterek technicznych i nieodłącznie wiążącym się z tym zmaganiem z różnego rodzaju specjalistami. Poza tym domy, oprócz nielicznych wyjątków, są zlokalizowane stosunkowo daleko od centrum i wymagają czasochłonnych dojazdów, szczególnie w zakorkowanym Krakowie. Ważna jest także infrastruktura społeczna - na osiedlach domków jednorodzinnych jest mało sklepów, trzeba dowozić dzieci do szkoły. Nabywcy luksusowych apartamentów podkreślają także swobodę w aranżacji wnętrza. Wybierając gotowy dom, wkracza się zazwyczaj do wnętrza już wykończonego, w którym możliwości aranżacji są mocno ograniczone. Samodzielne budowanie domu wymaga ogromnego poświęcenia (zarówno czasowego, jak i finansowego). Apartamenty przeznaczone są więc dla ludzi dobrze sytuowanych, którzy chcą mieszkać w prestiżowej lokalizacji blisko centrum i pragną uniknąć problemów związanych z budowaniem i użytkowaniem domu. W centrum miasta od kilkunastu lat obserwuje się proces przerabiania mieszkań na różnego rodzaju biura i lokale usługowe. Wystarczy wspomnieć, że w obrębie Plant mieszka obecnie około 4,5 tys. osób, podczas gdy kilkanaście lata temu liczba ta przekraczała 10 tysięcy.
Statystyczny Jan Kowalski, zadowolony mieszkaniec grodu Kraka nad Wisłą, otrzymujący co miesiąc „na rękę" 2 tysiące złotych na średnio luksusowy apartament za 1 mln zł musiałby zbierać 41 lat i to zakładając, że wszystkie jego wydatki pokrywa żona. Ale penthousy - duże (od 100 m kw.), dobrze wykończone, ładnie położone, skrupulatnie strzeżone i bardzo drogie mieszkania nie są przeznaczone dla statystycznego zjadacza chleba. Mieszka w nich elita finansowa naszego miasta.
Rynek pierwotny
Okazuje się, że w grupie lokali ekskluzywnych znacznie większy wybór oferuje rynek wtórny niż pierwotny. Zainteresowanym mieszkaniami od 1 mln zł na rynku pierwotnym zaledwie trzech deweloperów oferuje w sumie 36 mieszkań (zob. tab. 1). Prawdziwy wybór oferuje tylko rynek wtórny, gdzie wybierać można wśród ponad 300 różnych lokali.
Deweloperzy, budując mieszkania dla klientów z „najwyższej półki", bardzo uważnie wybierają lokalizację. Musi to być teren bardzo blisko centrum, ale w rejonie spokojnym i zielonym (okolica Wisły, parków) i w pewnym oddaleniu od głównych ciągów komunikacyjnych. Budynki stawiane są z materiałów wysokiej jakości, szczególną uwagę zwraca się na izolację akustyczną mieszkań, stolarkę okienną, wykończenie klatek schodowych. Apartamenty mają najczęściej ponadstandardową wysokość, w cenie zazwyczaj otrzymuje się przynajmniej jedno miejsce postojowe w garażu podziemnym. Przestrzeń publiczna obok budynku często jest ogrodzona i przeznaczona tylko do użytku mieszkańców. W większych apartamentowcach standardem jest portiernia, przez którą można zamówić sprzątanie, pranie, jedzenie, a nawet opiekę dla dziecka. Stały monitoring, prowadzony dzięki systemom kamer, ochroniarzom i pracownikom portierni powoduje, że włamania do takich mieszkań są rzadkością. Komfort i bezpieczeństwo podnoszą coraz popularniejsze systemy zasilania awaryjnego prądem z własnych agregatów.
Cena w takich lokalach zaczyna się już w okolicach 7,5 tys. zł za m kw. (np. Konstelacja przy ul. Kazimierza Wielkiego), choć szczególnie atrakcyjne inwestycje mogą być znacznie droższe (np. we „współczesnej kamienicy" Vis-à-Vis budowanej na Dębnikach za metr apartamentu chętni muszą zapłacić 14,5 tys. zł). Do tych cen trzeba oczywiście doliczyć także koszty wykończenia i umeblowania.
Rynek wtórny
Rynek wtórny jest znacznie bogatszy w luksusowe oferty z oczywistej przyczyny - najdroższe mieszkania znajdują się w ścisłym centrum, a tam buduje się bardzo niewiele. Potencjalnym nabywcom oferowane są natomiast całkowicie odremontowane apartamenty, w których wymienione zostały wszystkie instalacje i tynki. Coraz częściej - choć na razie są to ciągle pojedyncze inwestycje - wymieniane są także stropy. Stare pozostają właściwie tylko mury zewnętrzne i ściany nośne, a wszystko pozostałe jest wymieniane.
Obecnie najdroższe mieszkania są znajdujące się przy Rynku Głównym. Za metr kwadratowy pięknego mieszkania trzeba tam zapłacić ponad 33 tys. zł, a całe mieszkanie kosztuje 6 mln zł (zob. tab. 2). Dla porównania - dwupokojowe mieszkanie w Bronowicach można by kupić za równowartość 9 metrów tego lokalu. Bardzo drogie są mieszkania wewnątrz Plant - 10 tys. za metr to w tej okolicy cena wyjściowa. Ładne mieszkania kosztują, w przeliczeniu w tym rejonie nawet dwa razy więcej. Bardzo drogo jest także na Kazimierzu - luksusowe apartamenty często zbliżają się już do granicy 20 tys. zł za metr. Szczególnie cenne są mieszkania z ładnymi widokami na ogrody, Wisłę, Planty - osoby płacące ogromne pieniądze za mieszkanie nie akceptują panoramy na stare podwórko lub okna sąsiada. Niewątpliwą zaletą luksusowych mieszkań na rynku wtórnym jest fakt, że najczęściej są one także ładnie wykończone. Poprzedni właściciele zostawiają czasami nie tylko meble (kuchenne, łazienkowe, szafy wnękowe), ale nawet sprzęt AGD.
A czemu nie dom?
Przyzwoite domy w Krakowie można obecnie kupić już za 700-800 tys. zł, za 1,5 mln zł można stać się posiadaczem pięknego domu na Woli Justowskiej. Kupowanie w tej cenie, a nawet drożej, stumetrowych mieszkań może wiele osób dziwić. Okazuje się jednak, że nabywców zainteresowanych bardzo drogimi mieszkaniami nie brakuje i choć nie jest to jeszcze rynek bardzo głęboki, to działający na nim deweloperzy i pośrednicy nieźle zarabiają.
Głównymi argumentami, przemawiającymi za takimi lokalizacjami są komfort i bezpieczeństwo. Mieszkańcami penthous’ów są zazwyczaj osoby, które nie lubią się martwić o zabezpieczenia antywłamaniowe, koszenie trawy, doglądanie i usuwanie usterek technicznych i nieodłącznie wiążącym się z tym zmaganiem z różnego rodzaju specjalistami. Poza tym domy, oprócz nielicznych wyjątków, są zlokalizowane stosunkowo daleko od centrum i wymagają czasochłonnych dojazdów, szczególnie w zakorkowanym Krakowie. Ważna jest także infrastruktura społeczna - na osiedlach domków jednorodzinnych jest mało sklepów, trzeba dowozić dzieci do szkoły. Nabywcy luksusowych apartamentów podkreślają także swobodę w aranżacji wnętrza. Wybierając gotowy dom, wkracza się zazwyczaj do wnętrza już wykończonego, w którym możliwości aranżacji są mocno ograniczone. Samodzielne budowanie domu wymaga ogromnego poświęcenia (zarówno czasowego, jak i finansowego). Apartamenty przeznaczone są więc dla ludzi dobrze sytuowanych, którzy chcą mieszkać w prestiżowej lokalizacji blisko centrum i pragną uniknąć problemów związanych z budowaniem i użytkowaniem domu. W centrum miasta od kilkunastu lat obserwuje się proces przerabiania mieszkań na różnego rodzaju biura i lokale usługowe. Wystarczy wspomnieć, że w obrębie Plant mieszka obecnie około 4,5 tys. osób, podczas gdy kilkanaście lata temu liczba ta przekraczała 10 tysięcy.
Tab. 1. Rynek pierwotny - lista wybranych najdroższych mieszkań do kupienia w Krakowie
| Lokalizacja | Powierzchnia | Cena (zł) | Cena za m2 (zł) | Termin realizacji | Opis inwestycji |
| „Kamienica Herbowa Wrocław" Krowodrza, ul. Wrocławska / Poznańska | 109,80 m2 | 1 019 426 | 9284 | Pozwolenie na budowę ma zostać wydane w grudniu 2006 r. | Penthouse`y będą wyposażone w klimatyzację chłodzącą, w pokojach kąpielowych zaprojektowano naturalne doświetlenie poprzez świetlik w suficie, a przy kuchni zlokalizowano spiżarnie. Standardowa wysokość penthouse'ów to 3,5 m. Dodatkowym atutem są olbrzymie tarasy od 49 m2 do 106 m2. Na parterze znajdować się będzie lokal usługowy o powierzchni 97 m2. W przyziemiu zaplanowano dwupoziomowy garaż z miejscami postojowymi zamkniętymi i otwartymi o pow. od 15 m2 do 27 m2 oraz komórki lokatorskie. |
| „Vis-à-vis" Dębniki ul. Pułaskiego | 152,30 m2 | 2 199 974 | 14445 | I-II kwartał 2008 r. | Współczesna kamienica, której fasada przywodzi na myśl klasycystyczne założenia wielkich mistrzów. Budynek wyróżnia się wytworną prostotą, szklane i metalowe elementy oraz kamienne detale architektoniczne harmonijnie dopełniają kompozycję, tworząc interesujące połączenie tradycji z nowoczesnością. Całość uzupełni patio, przewidziane do wyłącznej dyspozycji właścicieli mieszkań, które zrealizowane zostanie w formie ogrodu francuskiego, z wykorzystaniem rzadkich gatunków roślin. |
| „Chancard Residence" Bronowice, ul. Głowackiego | 110,14 m2 | 1 414 198 | 12840 | III kwartał 2008 | Chancard Residence to nowoczesny budynek mieszkalny o wysokim standardzie. Z najwyższych kondygnacji rozciąga się piękny widok na panoramę Krakowa. W każdym mieszkaniu znajdą się wideodomofony. Na ogrodzonym terenie znajdą się również garaże i miejsca postojowe. |
| „Konstelacja" Krowodrza, ul. Kazimierza Wielkiego | 135,41 m2 | 999 732 | 7383 | III kwartał 2006 - lokale do zamieszkania od zaraz | Elewacja będzie wykonana z aluminium, szkła, kamienia i tynku mineralnego. Posadzki i parapety - z kamienia naturalnego. W reprezentacyjnym holu budynku znajdzie się portiernia oraz 3 cichobieżne windy. W każdym mieszkaniu przewidziano instalację alarmową oraz gniazda zasilania awaryjnego uaktywniające się samoczynnie w przypadku braku napięcia w budynku. W budynku będzie zainstalowany centralny elektroniczny system sczytywania danych dostępny bezpośrednio w administracji. |
Tab. 2. Rynek wtórny - lista wybranych najdroższych mieszkań do kupienia w Krakowie
| Lokalizacja | Powierzchnia (m2) | Cena (zł) | Cena za m2 (zł) |
| Rynek Główny | 177 | 6 000 000 | 33898 |
| ul. Bracka | 148 | 2 590 000 | 17500 |
| ul. Asnyka | 220 | 2 500 000 | 11364 |
| pl. Kossaka | 150 | 2 320 000 | 15467 |
| Salwator | 184 | 2 204 040 | 11978 |
| ul. Św. Gertrudy | 199 | 2 200 000 | 11055 |
| ok. ul. Paulińskiej | 176 | 2 100 000 | 11932 |
| ul. św. Tomasza | 100 | 2 000 000 | 20000 |
| ul. Skawińska | 100 | 1 997 720 | 19977 |
Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 25/2006 | 2006-12-14
Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?
Komentarze (0)
Pokaż wszystkie komentarze (0)