Partnerstwo publiczno-prywatne po francusku

Podczas sześciodniowych warsztatów w Paryżu krakowscy deweloperzy mieli okazję poznać specyfikę francuskiego rynku mieszkaniowego, odwiedzić inwestycje największych deweloperów, zapoznać się z najnowszymi trendami w budownictwie i szczegółami programu „Dom za 100 tysięcy euro”.

Podczas sześciodniowych warsztatów w Paryżu krakowscy deweloperzy mieli okazję poznać specyfikę francuskiego rynku mieszkaniowego, odwiedzić inwestycje największych deweloperów, zapoznać się z najnowszymi trendami w budownictwie i szczegółami programu „Dom za 100 tysięcy euro”.

We Francji zaledwie 57 proc. mieszkańców jest właścicielami swojego mieszkania czy domu. Rocznie nad Sekwaną buduje się ok. 435 tysięcy mieszkań, z tego 135 tysięcy budują prywatni deweloperzy, którzy 10 proc. mieszkań muszą sprzedać sektorowi publicznemu. Resztę kupują osoby prywatne, przy czym aż 50 proc. tych mieszkań (ok. 60 tysięcy) jest kupowanych pod wynajem. Dlatego też państwo na różne sposoby, poprzez ulgi podatkowe czy niskooprocentowane kredyty, stara się zachęcać obywateli do lokowania pieniędzy w nieruchomości. Charakterystyczne dla francuskiego rynku jest również to, że dużo mieszkań jest budowanych za pieniądze publiczne za pośrednictwem różnego rodzaju społecznych inwestorów (dotyczy to głównie mieszkań o niższym czynszu, przeznaczonych pod wynajem).
 

Fédération Promoteurs Constructeurs

Francuskie organizacje zrzeszające poszczególne grupy zawodowe są bardziej wyspecjalizowane niż polskie. Każda grupa zawodowa ma własną federację; nawet w obrębie samych deweloperów istnieje kilka federacji zrzeszających osobno firmy zajmujące się przygotowywaniem infrastruktury, firmy budujące domy jednorodzinne, firmy, które budują mieszkania, czy też zajmują się renowacją i przebudową starych budynków.
Francuska Federacja Deweloperów-Budowniczych (Fédération Promoteurs Constructeurs – FPC) liczy ok. 500 członków, co stanowi ok. jedną trzecią firm istniejących na tym rynku. Są to niewielkie firmy o znaczeniu regionalnym, które oddają do 200 mieszkań rocznie, firmy prowadzące działalność w kilku regionach i oddające do 1000 mieszkań, a także duże konsorcja, jak Nexity czy Bouygues Immobilier, które rocznie oddają do 10 tysięcy mieszkań.

Łączne roczne obroty członków Federacji wynoszą 35 – 37 mld euro, w sumie pracuje w nich ok. 15 tysięcy osób. Gospodarczo FPC ma duże znaczenie, ale w porównaniu do innych federacji zrzeszeni w niej deweloperzy mają niewielkie znaczenie jako pracodawcy. Podobna sytuacja jest w innych krajach europejskich – tam również znacznie większe możliwości wywierania nacisku politycznego mają podwykonawcy, ponieważ zatrudniają więcej pracowników.
 

Partnerstwo publiczno-prywatne
 

Dzięki dobrze działającemu partnerstwu publiczno-prywatnemu deweloperzy we Francji mają duży udział w tworzeniu przestrzeni miejskich. Przykładem tej współpracy jest osiedle, które od kilku lat powstaje na 20 ha pod Paryżem. Miasto, jako właściciel większości terenu, powołało spółkę, która zajęła się dokupieniem działek, przygotowaniem terenu, doprowadzeniem infrastruktury i podziałem na mniejsze działki, które później sprzedano deweloperom. Cały teren inwestycji został podzielony na podstrefy. Każda podstrefa, zagospodarowywana przez innego dewelopera, miała własnego architekta, który podlegał architektowi odpowiedzialnemu za całość projektu. Dzięki temu osiedle stanowi harmonijną, spójną stylistycznie całość.
 

Dom za 100 tysięcy euro
 

Z powodu skomplikowanych przepisów dotyczących aktu zakupu nieruchomości większość francuskich rodzin nie ma własnego mieszkania. Projekt „Dom za 100 tysięcy euro” powstał w odpowiedzi na duże zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym. Wiąże się on z pomocą finansową ze strony państwa, np. niższym o 14 proc. podatkiem VAT i korzystnymi pożyczkami.

Wśród firm budujących mieszkania dla mniej zamożnych klientów jest również firma Icade. Budowa tanich domów stanowi 3 proc. jej działalności deweloperskiej. Podczas realizacji takich projektów Icade najczęściej współpracuje z miastem, które dofinansowuje program, sprzedając grunt za niższą cenę lub biorąc na siebie część kosztów jego zakupu.
Ponieważ program ten powstał z myślą o uboższej warstwie społeczeństwa, miesięczne dochody osoby chcącej kupić tani dom nie mogą przekraczać 2500 euro netto. Klienci najpierw kupują dom bez gruntu i przez 20 lat spłacają tylko dom. Przez ten czas miasto pozostaje właścicielem gruntu i dopiero kiedy klienci spłacą kredyt, kupują grunt w cenie sprzed 20 lat powiększonej o koszt indeksacji (w 2007 r. wskaźnik indeksacji wynosił 5 proc.). W ten sposób za 100 tysięcy euro można się stać właścicielem 75-metrowego domku z garażem, stojącego na 2-arowej działce.

Certyfikaty związane z ochroną środowiska

W budownictwie francuskim coraz więcej uwagi poświęca się kwestiom ekologicznym. Przyznawany przez niezależną organizację Cérqual certyfikat mogą otrzymać projekty, które spełniają m.in. następujące warunki: charakteryzują się wysoką wydajnością energetyczną (minimum o 10 proc. mniejsze zużycie energii w stosunku do obowiązujących przepisów), stosują materiały chroniące środowisko naturalne, korzystają z urządzeń obniżających zużycie wody. Bouygues Immobilier jest pierwszą francuską firmą, która ubiega się o te certyfikaty, do grudnia 2007 r. 556 mieszkań otrzymało już certyfikat, a ponad 10 tysięcy jest w trakcie przygotowywania. Posiadanie certyfikatu nie tylko wpływa korzystnie na wizerunek firmy, ale również ułatwia zakup terenu i uzyskanie pozwolenia na budowę oraz przyciąga dobrych fachowców, którzy chcą pracować w firmach zajmujących się tzw. trwałym rozwojem. Pozwala również zaoferować klientom bardziej komfortowe, lepiej izolowane mieszkania, których koszty utrzymania są o wiele niższe (10 – 50 proc.) niż w tradycyjnym budownictwie. Mimo że koszt realizacji projektu, który otrzymał certyfikat, wzrasta o ok. 3 proc., mieszkania te nie są droższe od mieszkań tradycyjnych.

Największe problemy Bouygues Immobilier ma ze znalezieniem kompetentnej ekipy i szkoleniem nowych pracowników.

Biurowiec przyszłości

Ponieważ francuskie przepisy dotyczące zużycia energii są coraz bardziej restrykcyjne, firma Bouygues Immobilier, niejako wybiegając w przyszłość, zaprojektowała w Meudon na peryferiach Paryża biurowiec nowej generacji – Green Office. Będzie to budynek „o pozytywnej energii”, który wytworzy więcej energii odnawialnej, niż sam zużyje – końcowe zużycie energii wyniesie 61 kW/m2, a jej produkcja 64 kW/m2. Będzie to możliwe nie tylko dzięki redukcji wewnętrznego zużycia energii, ale również dzięki zainstalowaniu urządzeń, które będą wytwarzać energię. Energia absorbowana przez znajdujące się na dachu kolektory słoneczne (o pow. 4200 m2) zaspokoi ok. 50 proc. zapotrzebowania budynku na energię elektryczną, dodatkowym źródłem energii będzie zbiornik na biomasę wykorzystujący biogaz. W ramach obniżania zużycia energii zamiast klimatyzacji w Green Office przewidziano system naturalnej wentylacji – zastosowanie tego rozwiązania ma ułatwić bliskość lasu. Wykorzystane zostaną również właściwości betonu, który absorbuje bądź oddaje ciepło, dlatego w biurowcu nie będzie podłóg podniesionych – wykładziny będą położone bezpośrednio na betonie.
Koszt wybudowania takiego budynku jest większy o 15 proc. od kosztu budowania tradycyjnego. Budynek będzie oddany pod koniec 2009 r., 50 proc. jego powierzchni, tj. ok. 11 000 m2, zajmie firma Bouygues Immobilier.

***

Podstawowa różnica między budownictwem we Francji i w Polsce, oprócz ścisłej specjalizacji firm zajmujących się poszczególnymi etapami realizacji inwestycji, to funkcjonowanie partnerstwa publiczno-prywatnego. We Francji efektem dobrej współpracy między gminami i prywatnymi inwestorami są dobrze przemyślane i zaprojektowane osiedla mieszkaniowe, rewitalizacje terenów zdegradowanych. By zobaczyć efekty braku tej współpracy u nas, wystarczy pojechać choćby na Ruczaj. Szkoda więc, że wśród uczestników warsztatów zabrakło przedstawicieli miasta – w tej chwili to właśnie oni mają najwięcej do zrobienia w kwestii ładu przestrzennego w naszym mieście.

powrót do listy artykułów