Pandemia nie przyniosła trwałego wpływu na trendy mieszkaniowe

Jak wyglądał rynek mieszkaniowy w Polsce w III kwartale 2020 roku?

Po wstrzymaniu aktywności na rynku mieszkaniowym w II kw. bieżącego roku, III kw. przyniósł powrót do wzrostowego trendu. Jak pokazują dane zgromadzone w publikacji Związku Banków Polskich - Kwartalnym ogólnopolskim raporcie o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON SARFiN, okazało się, że trzy miesiące ścisłych obostrzeń spowodowanych pandemią COVID-19 nie były w stanie w trwały i istotny sposób doprowadzić do zmiany trendów mieszkaniowych. Uczestnicy rynku (zarówno kupujący, wynajmujący jak i deweloperzy) wrócili bowiem do swoich typowych aktywności.

Otoczenie rynkowe budownictwa mieszkaniowego

W III kw. 2020 r. na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego wciąż pośredni wpływ miały obostrzenia związane z pandemią. Najważniejszymi czynnikami, które go kształtowały były jednak: wzrost dynamiki PKB (o 7,7 proc. w porównaniu do II kw.), historycznie niskie stopy procentowe, niewielki spadek tempa inflacji oraz złagodzenie przez banki polityki kredytowej. Dodatkowo, pomimo prognoz, wciąż wzrastały ceny mieszkań, rosła również ich dostępność cenowa. Coraz tańsze za to stawały się czynsze najmu we wszystkich analizowanych ośrodkach miejskich.

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Zgodnie z danymi z 30 września 2020 r. liczba czynnych umów kredytowych w Polsce wyniosła 2 467 220 sztuk. Wynika z tego, iż przyrost umów w III kw. wyniósł 0,92 proc., co stanowiło wartość nominalną 22 474 sztuk. Pośrednio może być to spowodowane złagodzeniem przez banki polityki kredytowej, która wcześniej uległa zaostrzeniu. W III kw. bieżącego roku łącznie zostało udzielonych 48 782 kredytów mieszkaniowych, co było liczbą o 7,97 proc. większą niż w poprzednim kwartale. Ich łączna wartość wyniosła natomiast 14,142 mld zł - o 4,96 proc. więcej niż we wcześniejszym okresie. Jeśli chodzi natomiast o średnią jednostkową wartość kredytu w III kw. 2020r. to osiągnęła ona poziom 288 828 zł, co stanowiło spadek w stosunku do poprzedniego okresu o 2,5 proc.

W III kw. bieżącego roku kredyty mieszkaniowe udzielone w największych polskich aglomeracjach stanowiły 67,15 proc. - o 3,6 p.p. mniej niż we wcześniejszym kwartale. Najwięcej kredytów, bo aż 37,28 proc. zostało udzielonych w Warszawie, jednak równocześnie była to wartość mniejsza o 9,27 p.p. w stosunku do II kwartału. Spadek nastąpił również w Białymstoku. Ponadto, we wszystkich większych miastach uwzględnionych w raporcie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych nieznacznie wzrosła.

Jak wyglądała struktura kredytów mieszkaniowych w III kwartale?

W analizowanym okresie największe zmiany w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych pod kątem wysokości zanotowano w przedziałach do 100 tys. zł oraz od 100 do 200 tys. zł. Udziały danych kategorii w całej puli kredytów wzrosły odpowiednio o 1,08 p.p. i 1,18 p.p. Największy spadek zanotowano natomiast w przypadku kredytów w kwotach od 500 tys. zł do 1 mln zł - o 0,75 p.p. Należy podkreślić, że dane zjawisko jest zdecydowanym odstępstwem od szeregu poprzednich kwartałów. Dotychczas bowiem występował konsekwentny trend występowania coraz większej liczby kredytów o wyższych kwotach.

Zmianie uległa również struktura kredytów ze względu na okres kredytowania. Wyraźny wzrost zanotowano w przypadku zobowiązań zaciąganych na 15 lat oraz od 15 do 25 lat. Ich udział w całości wyniósł odpowiednio 8,37 proc. i 27,74 proc. Wciąż najbardziej popularne były natomiast kredyty o okresie zapadalności od 25 do 35 lat.

Budownictwo mieszkaniowe w III kwartale 2020

Po spadkowych dla branży mieszkaniowej miesiącach, które przypadały na II kw. 2020 r., w kolejnym kwartale wystąpiły wyraźne wzrosty we wszystkich badanych kategoriach. W III kw. liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 59 178, co oznaczało 24,01 proc. wzrost. O 10,43 proc. zwiększyła się również liczba wydanych pozwoleń na budowę, a także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

W okresie lipiec - wrzesień bieżącego roku cały sektor deweloperski przeżywał zdecydowane odbicie. W porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania oraz tych, których budowę rozpoczęto. Wzrosty te wyniosły odpowiednio 18,65 proc. oraz 12,81 proc.. Co równie istotne, w III kw. 2020 r. padł rekord pod kątem liczby nowo wybudowanych przez deweloperów mieszkań. Przekroczono bowiem liczbę 39 743 lokali mieszkalnych, odnotowaną w ostatnim kwartale 2019 r.

Średnie transakcyjne ceny mieszkań

Trzeci kwartał 2020 r. to okres, w którym obserwowany był stały wzrost cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w całym kraju. Największą dynamiką cechował się rynek katowicki, ponieważ tam średnia cena 1 mkw. wzrosła o 3,53 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrosty na podobnym poziomie odnotowano również w Krakowie i Wrocławiu. Najniższa dynamika wystąpiła natomiast w Białymstoku - tam wzrost wyniósł 1,65 proc.

Kluczowe zmiany na rynku najmu

Rynek najmu mieszkań jako jeden z pierwszych zaczął odczuwać wpływ pandemii. Było to wynikiem przejścia uczelni na naukę w trybie zdalnym. Wielu studentów wróciło do swoich rodzinnych miejscowości, dlatego też potencjalnych najemców było coraz mniej. W związku z tym wielu wynajmujących obniżyło ceny. Poza zmianami dotyczącymi wysokości czynszu została również zaburzona struktura popytu na wynajmowane mieszkania. W wyniku obniżenia kosztów najmu wielu wynajmujących zdecydowało się na zamianę kawalerki na większe dwupokojowe mieszkanie.

W ujęciu liczbowym zmiany na rynku najmu widać przede wszystkim we wspomnianej wysokości czynszu. Największe spadki wystąpiły na dwóch największych polskich rynkach - warszawskim i krakowskim. W III kw. 2020 r. średni czynsz w Warszawie wynosił bowiem 1714 zł, a w Krakowie 1324 zł. Były to wartości niższe odpowiednio o 8,43 proc. oraz 9,56 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału.