Opowieść o pewnej zmianie

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tylko z pozoru reguluje wyłącznie specjalistyczne zagadnienia z obszaru obsługiwanego przez rzeczoznawców majątkowych. Przy zastosowaniu tego Rozporządzenia szerokim strumieniem płyną pieniądze właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych. Płyną także pieniądze publiczne.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 22 września 2004 r. tylko z pozoru reguluje wyłącznie specjalistyczne zagadnienia z obszaru obsługiwanego przez rzeczoznawców majątkowych. Przy zastosowaniu tego Rozporządzenia szerokim strumieniem płyną pieniądze właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych. Płyną także pieniądze publiczne. W tym akcie prawnym definiowane są instrumenty, na podstawie których nalicza się opłaty za wieczyste użytkowanie, opłaty adiacenckie, renty planistyczne, odszkodowania, zobowiązania podatkowe i temu podobne. Innymi słowy tu znajdują się instrumenty regulujące w praktyce wielkość tego strumienia pieniędzy. Naszych pieniędzy! 

Obecnie w Ministerstwie Infrastruktury przygotowywana jest dość istotna co do zakresu nowelizacja ww. Rozporządzenia. Nowelizacja cicha i szybka. Niestety, jak na razie, z pominięciem konsultacji z istotnymi organizacjami społecznymi. Warto więc pochylić się nad proponowaną treścią zmian, zanim przyjdzie nam skorzystać z ich uroków i dobrodziejstw. 

Podstawowym problemem, z którym borykają się zobowiązani do wnoszenia wszelkiego typu opłat związanych z nieruchomościami, jest niezrozumiały i niejasny sposób naliczania tych opłat. Wysokość opłat rodzi konflikty, które nie są rozwiązywane merytorycznie, lecz raczej siłowo. Do wykazywania swojej racji instytucje publiczne wykorzystują naturalną siłową przewagę, która jest sprytnie uzupełniana poprzez specjalnie do tego celu skonstruowane przepisy.

 
Trwający stan należy zmieniać, gdyż jest zły. Tym bardziej że zmiany te wymagają nie tyle pieniędzy, ile rozsądku. Ewolucja przepisów prawnych winna iść w tym kierunku, by nam Polakom żyło się lepiej i łatwiej. Jeżeli sprawy idą w odwrotnym kierunku, trzeba niestety reagować. Z mocą proporcjonalną do wielkości spodziewanych szkód i przykrości.

Przy wymienionych wyżej zagadnieniach wycena nieruchomości ma kluczowe znaczenie, ponieważ to od niej uzależniania jest wysokość opłat i odszkodowań. Zła jakość wycen stanowi główne źródło problemów. Wbrew pozorom wycena nieruchomości nie jest dziedziną tajemną zarezerwowaną dla wybranych i naznaczonych. Jest to jeden z wielu obszarów naszego codziennego życia, na którym dokonywane jest prognozowanie. Prognozowanie jest zjawiskiem powszechnym. Zajmują się nim mozolnie meteorolodzy, handlowcy, producenci. Z prognozowaniem mamy do czynienia przy oczekiwaniu na wynik wyborów i wielu innych zaskakujących sytuacjach. Do prognozowania używane są coraz bardziej zaawansowane narzędzia i systemy. Typowy odbiorca prognozy pogody nie wnika w technologię prognozowania pogody. Jakość prognozy weryfikuje na podstawie konfrontacji z rzeczywistością. Jeśli prognoza pogody się nie sprawdza, to uważa ją za złą. 

Podstawą dobrej prognozy jest jakość informacji, na podstawie których zostaje ona przygotowana a następnie sposoby obróbki tych informacji. Wycena nieruchomości jest o tyle zadaniem trudnym, że dotyczy prognozowania wartości towarów (nieruchomości), które nie są identyczne. Fundamentem wyceny nieruchomości winny być dobre źródła informacji. Misją Państwa winno być zapewnianie dobrych jakościowo publicznych źródeł informacji lub co najmniej warunków do powstawania takich źródeł. Zadaniem specjalistów winno być tworzenie systemów, które służą do szacowania wartości. Wymyślanie technologii prognozowania a więc tego czego zwykle nie widać. Specjaliści winni się nieustannie spierać i prześcigać w swoich pomysłach. Powinni gonić za coraz to lepszymi, tańszymi i wydajniejszymi rozwiązaniami. O tym, który system jest lepszy winna decydować skuteczność i celność dokonywanych prognoz wyrażone zadowoleniem odbiorców wycen a nie Rada Ministrów w rozporządzeniu!

W Polsce sprawy te postawiono całkowicie na głowie. Specjaliści – rzeczoznawcy majątkowi tworzą źródła informacji o dokonywanych transakcjach a Państwo, mocą Rozporządzenia Rady Ministrów obmyśla sposoby wyceny. Efektem tej kuriozalnej sytuacji są hurtowo pojawiające się problemy. Przygotowana nowelizacja Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wcale nie usuwa dotychczasowych problemów. Ona wręcz je potęguje. 

Skrótowo rzecz ujmując, omawiane rozporządzenie stanowi drobiazgowy zestaw poleceń, których spełnienie jest niezbędne, by wycena została uznana formalnie za prawidłową. Szczegółowość zawarta w tych przepisach jest daleko głębsza niż np. w Międzynarodowych Standardach Wyceny! Umieszczenie tych poleceń w przepisach prawnych powoduje, że wszelkie inne sposoby wyceny, choćby nie wiadomo jak skuteczne, okazują się być łamaniem prawa! 

Konsekwencją tak postawionej sprawy jest farsa, która towarzyszy systemowi oceny wycen. Zniecierpliwiony właściciel nieruchomości, otrzymawszy zaniżone odszkodowanie lub zawyżoną rentę planistyczną, śpieszy do stosownych instytucji oceniających w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przedłożonej mu wyceny. Liczy na to, że ktoś orzeknie o wartości czy wartościach nieruchomości, które oszacowano. Standardowe zdziwienie posiadacza nieruchomości budzi zwykle fakt, że przedmiotem oceny jest nie tyle szacowana wartość nieruchomości, ile formalna prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego i zgodność ze szczegółowymi przepisami zawartymi w rozporządzeniu (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organy oceniające na wszelkie sposoby sprawdzają, czy zastosowane sposoby wyceny nie naruszają sztywno ustalonych przepisów prawa. Kwestia wartości nieruchomości schodzi na drugi plan z prostych przyczyn. Po pierwsze organy oceniające nie dysponują wiarygodnymi źródłami wiedzy o nieruchomościach. Po drugie mierna jakość danych używana w wycenie nie stanowi naruszenia przepisów prawa. Wymaganie od autora wyceny dobrych jakościowo i wiarygodnych informacji, które były podstawą wyceny, nie jest usankcjonowane przepisami prawa. W jednej ze spornych spraw autor serii wycen na zamówienie gminy sam wymyślił wszystkie informacje, które rzekomo pochodziły z rynku nieruchomości. Z przyczyn opisanych wyżej nie spotkały go żadne konsekwencje prawne.

W efekcie żmudnego i kosztownego procesu oceny prawidłowości sporządzenia wyceny wnoszący o ocenę nie otrzyma informacji o tym, jaka jest prawidłowo oszacowana wartość nieruchomości. On uzyskać jedynie informacje o tym, czy wymagane prawem szczegółowe procedury zostały zachowane, czy też nie. Bo jakże instytucja oceniająca ma dokonać oszacowania wartości, skoro ona nie ma stosownych dla wyceny źródeł informacji?!

Sporządzający wycenę użytkownik Rozporządzenia (rzeczoznawca majątkowy) może w nim znaleźć rady Rady Ministrów na temat:

• informacji, które należy używać do procesu wyceny,

• metod kalkulowania tych danych,

• ilości danych, które należy przyjmować do kalkulowania,

• zasad dobierania informacji do procesu szacowania,

• jest też nawet wzór matematyczny (całkowicie oderwany od rzeczywistości i wielokrotnie krytykowany przez ekspertów) etc.

Śledząc treść rozporządzenia, można się natknąć między innymi na taki przepis:

§ 4. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych... 

Z przepisu tego wynika, że zastosowanie w tej akurat metodzie dziesięciu, zamiast kilkunastu, nieruchomości podobnych jest naruszeniem para. Oczywiście nie ma to żadnego uzasadnienia w praktyce ani też nie wynika z przyczyn merytorycznych, potwierdzonych nauką. Oceniający ma prawo odrzucić taką wycenę, choćby była nie wiadomo jak trafna, tylko dlatego, że użyto o jedną nieruchomość za mało.

W nowelizacji rozporządzenia pojawia się z kolei następujący pomysł na przepis prawny:

§ 4. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się zbiór co najmniej 100 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się metodami stosowanymi do analiz statystycznych.

Tutaj z kolei, bez absolutnie żadnego merytorycznego uzasadnienia, wprowadzono limit 100 nieruchomości podobnych do analizy statystycznej. Świadczy to jedynie o tym, że autor nowelizacji tego przepisu nie ma żadnego pojęcia o wzmiankowanych w nim metodach analizy statystycznej, m.in. dotyczących określania liczebności próby ze względu na parametry statystyczne analizowanej populacji, wymaganą dokładność szacowania i poziom istotności analizy. Oczywiście, planowana zmiana przepisu w żadnym razie nie wynika ani z teorii statystycznej analizy danych, ani praktycznych doświadczeń zastosowania analizy statystycznej czy też praktyki wyceny nieruchomości. Z teorii i praktyki wyceny płyną wręcz przeciwne wnioski. Wnioski, które mówią, że przyjęcie w przepisie jakiejś jednej sztywnej liczby dotyczącej minimalnej liczebności próby, nie ma nic wspólnego z „metodami stosowanymi do analiz statystycznych”, co samo w sobie powoduje, że przepis staje się wewnętrznie sprzeczny.

Warto dodać, że wymieniana we wcześniej cytowanym przepisie metoda korygowania ceny średniej jest niczym innym, jak strywializowaną formą zastosowania analizy statystycznej dla tych, którzy o analizie statystycznej nie mają jeszcze bladego pojęcia. 

Tu, o dziwo, autorzy planowanej nowelizacji nie wyrażają przesadnej troski o liczebność próby będącej podstawą analizy tą metodą. Skoro więc w tej chałupniczej, uproszczonej metodzie sprawdza się kilkanaście danych, to należy mieć pewność, że tym bardziej będzie się sprawdzać we wszelkich metodach analizy statystycznej, która zawiera stosowne dobrze określone procedury dotyczące m.in. określania niezbędnej liczebności próby.

Warto uczynić wszystko, by Rada Ministrów dała się odwieźć od tych kompromitujących pomysłów legislacyjnych. Więcej dobrego się stanie gdy Rada użyje swoich możliwości do przyjrzenia się publicznym źródłom informacji, które są wciąż bardzo mierne, a dodatkowo bywają przedmiotem nadużyć i manipulacji. Beneficjenci mącenia mocno zabiegają, by wiedza o polskim rynku nieruchomości była licha. W mętnej wodzie łatwiej działać nieformalnie. Tracą zwykli uczestnicy rynku, traci też państwo, które nie ma instrumentu do kontroli nad obrotem najdroższego towaru, jaki istnieje w gospodarce – nieruchomości.

Rozporządzenie reguluje także kwestię szacowania wysokości odszkodowania za nieruchomości przeznaczane na cele publiczne. W świecie komercyjnym, pozapublicznym sprawa jest jasna i czytelna. Aby na wybranym terenie było możliwe zrealizowanie inwestycji komercyjnej, należy właścicielowi nieruchomości zaproponować kwotę, którą skrótowo można określić jako słuszne odszkodowanie. 
Posiadacz nieruchomości skłonny jest zbyć bezboleśnie swoją nieruchomość wtedy, gdy odszkodowanie ustalone jest na poziomie akceptowalnym i opłacalnym dla obu stron. Prawidłowo skonstruowane odszkodowanie zawiera w sobie wartość rynkową nieruchomości oraz dodatkowe wynagrodzenie. Wynagrodzenie takie to w skrócie kwota, która stanowi zachętę do wcześniej nie zamierzonego i dobrowolnego zbycia nieruchomości. Bez tych dodatkowych środków realizacja większych komercyjnych inwestycji nie byłaby możliwa, o czym wie każdy profesjonalny podmiot, który musi realizować inwestycję związaną z koniecznością wykupu nieruchomości pod nią lub sąsiadujących.

Utożsamianie słusznego odszkodowania jedynie z samą wartością nieruchomości jest błędem i to błędem kardynalnym. Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla wyłącznie najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości, w sytuacji gdy posiadacz nieruchomości zamierza ją zbyć i na wolnym rynku nieruchomości poszukuje nabywcy. Jeśli natomiast motorem transakcji jest jedynie wola kupującego, kwota odszkodowania nie jest i nie może być w żadnym razie tożsama z samą tylko wartością nieruchomości. Kupujący musi założyć, że dobrowolne zbycie w przymusowej sytuacji nastąpi tylko wtedy, gdy wartość rynkowa nieruchomości zostanie powiększona o dodatkową premię za odstąpienie praw do nieruchomości wbrew woli i zamiarom sprzedającego. 

Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego winno być wyłącznie szacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Wysokość premii dodatkowej to zagadnienie odrębne, które nie powinno być wiązane bezpośrednio z wyceną nieruchomości oraz z wartością nieruchomości. Wysokość premii winna być wyznaczana przez instytucje realizujące cel publiczny. W obowiązującym rozporządzeniu oraz w jego nowelizowanej wersji nadal plątane jest i gmatwane określanie konstytucyjnie gwarantowanego słusznego odszkodowania z wartością nieruchomości. 

Szczególnie złe rozwiązania stosowane są do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Obowiązujący w Rozporządzeniu i wielokrotnie krytykowany § 36. 1. zniknął w na szczęście w wersji proponowanej. Treść tego przepisu wywołała wiele szkód w procesie realizacji dróg publicznych i po dziś dzień jest on siłowo stosowany przez urzędników. Przepis ten przyczynił się do wypłaty nienależnego odszkodowania z jednej strony i dużych kłopotów, w które popadło wielu właścicieli nieruchomości usiłujących dociekać słusznego odszkodowania. 

Należy przypuszczać, że pomysły ujawnione w nowelizowanej wersji rozporządzenia staną się źródłem przyszłych problemów tych podmiotów, których nieruchomości przewidziane zostaną pod drogi publiczne. Objętość tych przepisów zwiększyła się z 6 do 12 punktów i proponowana treść regulacji tego zagadnienia została jeszcze mocniej zamącona niż dotychczas. Głównym celem twórców tych przepisów było odwrócenie uwagi od prostej, lecz prawdziwej tezy: odszkodowanie za nieruchomość to nie wartość nieruchomości!

Choćby regulacje takie miały mieć objętość książek, tezy tej nie da się w żaden sposób ukryć. Wycena nieruchomości rządzi się swoimi prawami, a polityka ustalania odszkodowania swoimi. Każdy z krajów unijnych ma swoje pomysły na tę problematykę. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że rzeczoznawcy są specjalistami z zakresu szacowania wartości nieruchomości, natomiast państwo realizujące cele publiczne winno odrębnie zdefiniować swym obywatelom, w jaki sposób zamierza spełniać konstytucyjny wymóg (art. 21) rozliczania się z właścicielami nieruchomości za słusznym odszkodowaniem. To, że istnieje w Polsce wyspecjalizowana grupa zawodowa przygotowana do wyceny nieruchomości, nie oznacza w żadnym razie, że problem odszkodowania za nieruchomości przeznaczane na cel publiczny został załatwiony. Załatwiony został jedynie element składowy odszkodowania – wartość nieruchomości. Mnożenie przepisów wokół kwestii odszkodowania wciąż nie rozwiązuje tej istotnej dla rozwoju kraju problematyki.

Dostrzeżone wady proponowanej nowelizacji Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynikają m.in. stąd, że treść omawianych przepisów nie jest szeroko konsultowana. Z ramienia środowiska rzeczoznawców majątkowych, głównych użytkowników tych przepisów, konsultantem była jedynie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Pominięto wszelkie pozostałe organizacje zawodowe, zarówno te lokalne, jak i ogólno krajowe. Nade wszystko pominięto jednak Polską Izbę Rzeczoznawstwa Majątkowego, która jest organizacją reprezentującą aktywne podmioty gospodarcze obsługujące rynek nieruchomości w zakres usług związanych z szacowaniem. Stosowna jakość przepisów prawnych zapewniona zostanie jedynie wtedy, gdy o proponowanych zmianach wypowiadać się będą także te organizacje, które reprezentują interesy właścicieli nieruchomości. Naliczanie opłat publicznych oraz odszkodowań winno być procesem zrozumiałym, jasnym i społecznie akceptowanym. Instytucje publiczne mają pełnić funkcje służebną wobec właścicieli nieruchomości, a nie stanowić narzędzie represji przy użyciu przepisów wymyślonych przez samych siebie i jednej, partnerującej tym instytucjom od lat organizacji zawodowej.