Opodatkowanie użyczenia nieruchomości

Agata Cieśla | 2009-03-02

Koniec z dwustronnym opodatkowaniem nieruchomości udostępnianych nieodpłatnie! W wyniku zmian w obu ustawach o podatku dochodowym, z dniem 1 stycznia 2009 r. zlikwidowane zostały przepisy nakazujące ustalanie i opodatkowanie przychodu właściciela użyczanej nieruchomości. Nowe uregulowania nie pozostają jednak bez wpływu na generowane przez użyczającego koszty podatkowe, przynosząc ograniczenia w tym zakresie.

Użyczenie w 2008 r.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) uchylony został art. 16. Natomiast w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.) - art. 13. Wskazane przepisy dotyczyły przychodów z nieruchomości udostępnionych bezpłatnie. W stanie prawnym obowiązującym do końca 2008 r., nakazywały opodatkowanie użyczenia nieruchomości po stronie użyczającego. Ten specyficzny sposób opodatkowania zastrzeżony był jedynie dla nieruchomości, ponieważ w przypadku użyczenia rzeczy ruchomych, przychód powstawał wyłącznie po stronie korzystającego z rzeczy.

Powołane przepisy wskazywały, że osoby fizyczne i osoby prawne odstępujące bezpłatnie w całości lub w części posiadane nieruchomości do używania m.in. innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, uzyskiwały przychód podatkowy z tego odstąpienia. Wysokość przychodu wyznaczała równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia z nimi umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Przychód nie był ustalany jedynie w ustawowo określonych przypadkach. Podatnik nie miał tego obowiązku w sytuacji, gdy lokal lub budynek mieszkalny udostępniany był osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, u których stanowiło to nieodpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o pdof. Obowiązek ten nie występował również, jeżeli właściciel nieruchomości oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na działalność naukową, naukowo-techniczną, oświatową, oświatowo-wychowawczą, kulturalną, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym.

Oprócz wskazanych okoliczności podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości nie ustalali także wówczas, gdy jako właściciele nieruchomości używali jej na potrzeby własne lub potrzeby członków rodziny. Natomiast podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych nie ustalali przychodu z omawianego tytułu, w sytuacji gdy w ramach umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym podmiot publiczny przekazał te nieruchomości lub ich części jako przedmiot wkładu własnego partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz. U. nr 169, poz. 1420).

Istotną dla naszych dalszych rozważań kwestią jest zaliczanie do kosztów podatkowych amortyzacji odstąpionych nieodpłatnie nieruchomości. Do końca 2008 r. podatnicy, którzy oddawali nieruchomość do nieodpłatnego używania, mieli prawo do zaliczania w ciężar kosztów uzyskania przychodów m.in. odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości. Ustawodawca nie przewidywał bowiem w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Użyczający i podatek w 2009 r.

Nowelizacja obu ustaw o podatku dochodowym przyniosła dawno oczekiwaną przez podatników likwidację przepisów opodatkowujących przychód, który w rzeczywistości nie powstawał po stronie podatnika. Ustawodawca odstępując od określania „fikcyjnego” przychodu użyczającego, spowodował zniesienie opodatkowania użyczenia nieruchomości po jego stronie.

Jednak udogodnienie to ma swoją cenę. W sytuacji, gdy użyczana nieruchomość będzie u właściciela stanowiła składnik majątku zaliczony do środków trwałych, nie zaliczy on do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych za okres, w którym odda tę nieruchomość do nieodpłatnego używania. Stanowi o tym odpowiednio art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. c) ustawy o pdof i art. 16 ust. 1 pkt 63 lit. c) ustawy o pdop.

Co z przychodem korzystającego?

W tej kwestii ustawowe uregulowania nie uległy zmianom. Oznacza to, że nadal przychód z bezpłatnego odstąpienia nieruchomości powstaje po stronie osoby biorącej nieruchomość w użyczenie - będzie to przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanych świadczeń. Przypomnijmy, że jeżeli przedmiotem takiego świadczenia jest udostępnienie lokalu - jego wartość pieniężną ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu.

W przypadku osób fizycznych w określonych przypadkach przychód ten korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego. Przychód ten nie będzie opodatkowany, jeżeli nieruchomość zostanie odstąpiona nieodpłatnie podatnikowi będącemu przedsiębiorcą przez osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Natomiast, gdy użyczającym będzie osoba inna niż wskazane - przychód należy opodatkować.

Przykład

Anna L. prowadząca działalność gospodarczą na zasadach ogólnych według skali podatkowej, w marcu 2008 r. udostępniła nieodpłatnie innemu przedsiębiorcy garaż wolnostojący stanowiący środek trwały w jej firmie. Od marca do grudnia 2008 r. pani Anna co miesiąc ustalała przychód z tytułu nieodpłatnego odstąpienia garażu w wysokości czynszu, jaki mogłaby uzyskać, gdyby go wynajęła. Odpisy amortyzacyjne, naliczane zgodnie z ustawą o pdof ujmowała w kosztach podatkowych według obowiązujących w tym zakresie przepisów.

W 2009 r. pani Anna nadal użycza garaż temu samemu przedsiębiorcy. Przy czym od 1 stycznia 2009 r. nie ciąży już na niej obowiązek ustalania przychodu z tytułu użyczenia tej nieruchomości. Równocześnie odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej użyczanego garażu za miesiące, w których będzie on oddany do nieodpłatnego używania, nie ma prawa zaliczyć w ciężar kosztów podatkowych