Opodatkowanie najmu przez osobę prywatną

 

Podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, zgodnie ze stanem prawnym na rok 2015 mogą sami zdecydować, w jakiej formie będą opłacać podatek dochodowy z tego tytułu. Do wyboru mają opodatkowanie dochodów z najmu przy zastosowaniu skali podatkowej oraz w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a także pod pewnymi warunkami opodatkowanie podatkiem liniowym.

 

Podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu jest obliczanie podatku dochodowego przy zastosowaniu skali podatkowej tak jak i innych osiąganych przez nas dochodów. W takim przypadku zobowiązani jesteśmy do comiesięcznego wpłacania na konto urzędu skarbowego zaliczek na podatek od dochodów osiąganych z najmu. Mamy obowiązek wpłacać zaliczki na podatek dochodowy począwszy od miesiąca, w którym nasze dochody od początku roku przekroczyły kwotę 3091 zł, a jeżeli tej kwoty nie przekroczą, to podatku nie zapłacimy. Po przekroczeniu kwoty 3091 zł stosujemy stawkę 18 proc. osiąganego dochodu, aż do momentu, kiedy nasze dochody przekroczą kwotę 85 528 zł. Po przekroczeniu tej kwoty dochodów mamy obowiązek zacząć obliczać i płacić zaliczkę według wyższej stawki podatkowej, wynoszącej 32 proc. Jeżeli rozliczamy się według skali podatkowej, zaliczki na podatek dochodowy wpłacamy za okresy miesięczne do 20 dnia każdego następnego miesiąca. Dochody z najmu rozliczamy w zeznaniu PIT-36 wraz dochodami z innych źródeł opodatkowanymi według skali podatkowej. 

W części „D. Dochody i straty ze źródeł przychodów” formularza PIT-36, w pozycji „6. Najem lub dzierżawa” wpisujemy po kolei:

 

W ciągu roku na podatniku nie ciążą żadne dodatkowe obowiązki deklaracyjne. Przychodem z najmu jest kwota czynszu płacona przez najemcę za korzystanie z oddanej mu do użytku rzeczy. Do przychodów podlegających opodatkowaniu nie zalicza się jednak pobranej od najemców kaucji, opłat eksploatacyjnych, wydatków na drobne napraw itp., ponoszonych zgodnie z umową przez najemców. Przychody można pomniejszyć o koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, m.in.: opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, wydatki na remont, podatek od nieruchomości, składki na ubezpieczenie, odpisy amortyzacyjne. Podstawą opodatkowania jest więc dochód, za który uznaje się nadwyżkę przychodów nad kosztami ich uzyskania.
 

Koszty można naliczać także wtedy, gdy lokal stoi pusty, gdyż okresowy brak przychodu nie wyklucza możliwości odliczania wydatków, które mają na celu osiągnięcie go w przyszłości. W czasie poszukiwań nowego najemcy musimy przecież opłacać czynsz, rachunki za energię, abonament telefoniczny, ochronę budynku. Są to wydatki poniesione w celu zabezpieczenia źródła przychodów, o których mówi art. 22 ust. 1 ustawy o PIT. Podatnik, poza faktem poniesienia wydatku, musi wykazać, że celem wydatku było osiągniecie przychodu z najmu, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.
 

Kosztem podatkowym są również wydatki na remont wynajmowanego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że przeprowadzona inwestycja nie może się wiązać z ulepszeniem nieruchomości. Nakłady na ulepszenie powiększają bowiem wartość początkową środka trwałego i mogą być zaliczone do kosztów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.
 

Odróżnienie prac remontowych od ulepszenia stwarza duże problemy. Remont to prace, które polegają na odtworzeniu pierwotnej wartości użytkowej danej rzeczy i nie powodują jej podwyższenia w stosunku do tej, jaką miała w dniu przyjęcia do używania. 
 

Odliczyć można też wydatki na zakup wyposażenia wynajmowanego lokalu. Jeżeli ich wartość nie przekracza 3500 zł, można je zaliczyć bezpośrednio do kosztów. Jeżeli są warte więcej, należy je amortyzować. Takim wyposażeniem może być pralka, lodówka, telewizor, meble. Kosztem mogą być także: podatek od nieruchomości, składka na ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Jeżeli właściciel wynajmuje tylko część nieruchomości, a pozostałą wykorzystuje na potrzeby własne, wówczas koszty nalicza się proporcjonalnie.

 

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest najchętniej wybieranym sposobem opodatkowania dochodów z najmu, gdyż charakteryzuje się stosunkowo niskim poziomem opodatkowania i prostotą rozliczenia się podatnika z fiskusem. Jeżeli w 2015 r. zdecydujemy się na opłacanie podatku od przychodów z najmu w formie ryczałtu, to zastosowanie do naszych dochodów będzie miała stawka w wysokości 8,5 proc. osiągniętego przychodu z najmu, niezależnie od wysokości tego przychodu. 
 

Musimy pamiętać, że ryczałt opłaca się za okresy miesięczne, jednak można skorzystać z możliwości opłacania kwartalnego, jeśli przychody uzyskane z najmu w 2014 r. nie przekroczyły kwoty 105 575 zł. Konieczne jest również złożenie do naczelnika właściwego urzędu skarbowego zawiadomienia o wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu. Należy to zrobić do 20 stycznia 2015 r. Warto pamiętać, że takie zawiadomienie raz złożone, nie wymaga ponawiania w następnych latach.
 

Podatnicy uzyskujący przychody z najmu opodatkowane ryczałtem nie mogą jednak pomniejszać tych przychodów o koszty poniesione w celu ich uzyskania. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy wpłacać na konto urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca lub do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, za który opłaca się podatek, zaś ryczałt za ostatni miesiąc lub kwartał roku wpłaca się w terminie złożenia zeznania PIT-28, czyli do 31 stycznia. Warto jednak zwrócić uwagę, że jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej, czy zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i opłaty za media (prąd, gaz), do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego (Interpretacja z 20 XI 2012 r., sygn. IPTPB1/415-571/12-2/MAP – Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi). Zatem, aby uchronić się od płacenia od nich podatku, przy konstruowaniu umowy warto wyraźnie wskazać, że opłaty na rzecz spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej i opłaty za media zobowiązany jest ponosić bezpośrednio najemca. 

 

Rozwiązaniem pośrednim pomiędzy ryczałtem a skalą podatkową jest podatek liniowy. Pozwala on na płacenie podatku od dochodu z najmu według stawki 19 proc. bez względu na wysokość uzyskanego dochodu. Aby jednak móc z niego skorzystać, należy zgłosić rozpoczęcie działalności gospodarczej. Jednak takie rozwiązanie niesie ze sobą dodatkowe koszty, związane np. z koniecznością opłacania składek ZUS, i jest korzystne przy dużych dochodach przekraczających pierwszy próg podatkowy.

 

Małżonkowie, których stosunki majątkowe małżeńskie objęte są wspólnością majątkową i którzy osiągają przychody z najmu, zasadniczo opłacają podatek od przypadającej na każdego z nich połowy udziału w dochodach lub przychodach, w zależności od wybranej formy opodatkowania. Mogą też podjąć decyzję, że podatek będzie opłacało w całości tylko jedno z nich. Prawo do opłacania podatku tylko przez jednego z małżonków przysługuje niezależnie od tego, czy dochody z najmu opodatkowane są przy zastosowaniu skali podatkowej, czy w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Jednak w przypadku wyboru tej formy opodatkowania konieczne jest złożenie oświadczenia o takim wyborze w terminie do 20 stycznia każdego roku. Jeśli małżonkowie zaczną osiągać przychody z najmu w trakcie 2015 r., oświadczenie takie muszą złożyć do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęli pierwszy przychód. Oświadczenie takie podatnicy składają tylko na dany rok podatkowy i na początku każdego roku należy je ponawiać, jeśli małżonkowie w dalszym ciągu chcą, aby podatek opłacało w całości tylko jedno z nich. Jeśli tego nie zrobią, podatek będą musieli opłacać solidarnie od połowy przychodów z najmu.
 

W przypadku gdy małżonkowie przychody z najmu opodatkowują oddzielnie każde z nich może zdecydować, czy od swojej części przychodów z najmu będzie opłacać podatek według skali podatkowej, czy w formie ryczałtu. Natomiast w przypadku przedmiotów najmu należących do majątku osobistego lub gdy małżonkowie ustanowią rozdzielność majątkową i dokonają podziału majątku wspólnego obowiązek podatkowy będzie ciążył tylko na tym z małżonków, który będzie właścicielem. 

 

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu ważna jest zasada, zgodnie z którą przychód z tytułu najmu powstaje dopiero wówczas, gdy faktycznie otrzymamy od najemcy należny nam czynsz. Zatem jeżeli najemca będzie się spóźniał z zapłatą czynszu, to właściciel lokalu nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku do czasu, aż najemca ureguluje zaległość. Przykładowo najemca nie zapłacił czynszu za luty, marzec i kwiecień, a zapłacił zaległość w maju wraz z czynszem za maj. W takim przypadku przychód powstał dopiero w chwili zapłaty i wówczas należy zapłacić należny podatek.
 

Inaczej ta kwestia będzie wyglądać, gdy najem będziemy rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej został określony w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i są nim kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Zatem w przypadku opodatkowania najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatek mamy obowiązek zapłacić niezależnie czy czynsz otrzymaliśmy, czy też nie.

 

Obliczanie podatku dochodowego przy zastosowaniu skali podatkowej jest podstawową formą opodatkowania i nie wymaga składania w urzędzie skarbowym żadnych dodatkowych oświadczeń. Takie oświadczenie musimy natomiast złożyć wówczas, gdy na początku roku chcemy zmienić formę opodatkowania dochodów z najmu na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oświadczenie o wyborze opodatkowania ryczałtem należy złożyć do 20 stycznia. Natomiast w przypadku rezygnacji z ryczałtu w terminie do 20 stycznia składamy oświadczenie o rezygnacji z tej formy opodatkowania. Raz złożone oświadczenie wywołuje skutki nie tylko na dany rok, ale i na lata następne, a zatem oświadczenia nie musimy składać co rok, tylko wówczas, gdy chcemy zmienić raz zadeklarowaną formę opodatkowania.
 

W przypadku gdy rozpoczynamy osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego i chcemy wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu, musimy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania urzędowi skarbowemu do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z tego tytułu. Jeżeli natomiast chcemy, aby nasze dochody były opodatkowane przy zastosowaniu skali podatkowej, nie musimy składać żadnego oświadczenia.

 

Ważną ulgą, zwłaszcza dla osób otrzymujących dochody z najmu na obszarze wsi, jest art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nim nie zapłacimy podatku dochodowego, jeżeli wynajmujemy pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Zwolnienie to ma zastosowanie zarówno do dochodów opodatkowanych przy zastosowaniu skali podatkowej, jak i w formie ryczałtu. Literalne brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że podatnik uzyskujący dochody z tytułu wynajmu skorzysta z przedmiotowego zwolnienia, jeżeli łącznie spełnione będą następujące warunki: najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych; budynki, w których znajdują się pokoje przeznaczone na wynajem, powinny być położone na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym; przedmiotem usług musi być najem pokoi gościnnych wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku; liczba wynajmowanych pokoi w gospodarstwie rolnym nie może przekroczyć 5.
 

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia gospodarstwa rolnego. W celu wyjaśnienia tej kwestii powinno się sięgnąć do ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
 

Zatem mimo że wynajem będzie dotyczył pokoi na terenie wiejskim, dochody z takiego wynajmu nie będą korzystać ze zwolnienia, jeżeli nie będą stanowiły części gospodarstwa rolnego (grunty poniżej 1 ha). Ponadto przedmiotem usługi musi być wynajem pokoi gościnnych wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku. Użyte sformułowanie „pobyt na wypoczynku” dotyczy pobytów urlopowych, weekendowych itp. Pobyt wypoczynkowy jest pobytem czasowym, akcydentalnym i nie ma charakteru stałego. Zwolnienie nie dotyczy wynajmowania pokoi na stałe czy też robotnikom sezonowym lub studentom (Interpretacja z 15 XI 2011 r., sygn. IPTPB2/415-522/11-4/KSU – Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi).

 

Wiele osób czerpiących dochody z najmu nie płaci podatku nawet w formie ryczałtu. Pamiętajmy jednak, że urzędy skarbowe oraz organy kontroli skarbowej mają szerokie uprawnienia i mogą szczegółowo i gruntownie poddać weryfikacji naszą sytuację majątkową i rodzinną. Właśnie walka z szarą strefą, w tym z najmem na czarno, leży u podstaw ciągłego poszerzenia uprawnień kontroli skarbowej. Ponadto najczęściej urzędy skarbowe nie muszą podejmować żadnych kroków, bo o tym, że ukrywamy dochody z wynajmu, dowiadują się w wyniku donosu od naszych sąsiadów lub od naszych najemców, którzy gdy tylko popadną z nami w konflikt, doniosą na nas do urzędu skarbowego. Bardzo często w sytuacji, gdy chcemy eksmitować najemców z lokalu za niepłacenie czynszu, zdarza się, że szantażują nas, że doniosą do urzędu skarbowego. Przypadki konfliktów na linii najemca – właściciel są bardzo częste, więc właściciel, nie płacąc podatku od najmu, bardzo często sam kręci na siebie bicz.
 

Biorąc pod uwagę, że podatek ryczałtowy wynosi tylko 8,5 proc. i wymaga minimalnych formalności, takie postępowanie nie jest rozsądne. W przypadku gdy fiskus przyłapie nas na niepłaceniu podatku od najmu, oprócz zaległego podatku wraz z odsetkami zapłacimy jeszcze grzywnę. Warto również zwrócić uwagę, że w sytuacji, gdy dochody z najmu są naszym znaczącym lub jedynym źródłem dochodów i ukrywamy je przed fiskusem, to nawet brak wykrycia niepłacenia podatków od dochodów z najmu może spowodować w przyszłości negatywne konsekwencje. Wystarczy bowiem, że będziemy dokonywać za te środki znaczących zakupów dóbr materialnych, np. nieruchomości. Jeżeli np. kupimy dom i nie będziemy w stanie wykazać, skąd wzięliśmy pieniądze na jego zakup, fiskus ma prawo uznać, że uzyskaliśmy pieniądze z nieujawnionych źródeł i nałożyć na nas podatek w wysokości 75 proc. 

 

Rozliczenia podatku od dochodów z najmu możemy dokonać na różne sposoby i to do nas należy wybór, która forma opodatkowania będzie w określonej sytuacji bardziej korzystna. Najem prywatny rozliczamy według skali podatkowej lub ryczałtem. Jeśli wybierzemy rozliczanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mamy do wyboru podatek według skali podatkowej i podatek liniowy. Trzeba pamiętać, że przy wyborze ryczałtu dla rozliczeń przychodów z najmu płacimy podatek od osiągniętego przychodu, a nie dochodu. Natomiast podatek według skali podatkowej liczony jest od dochodu, czyli nadwyżki przychodów nad kosztami. Nie zawsze jest to jednak korzystne dla podatnika. Podstawę opodatkowania w tym przypadku stanowi bowiem suma całości dochodów, także dochodów z pracy i innych umów i nie zawsze kumulacja wszystkich dochodów jest opłacalna dla podatnika. Jeżeli całość dochodów przekroczy kwotę 85 528 zł, wówczas podatek od nadwyżki będzie liczony według stawki 32 proc. W przypadku wyboru najmu w ramach działalności gospodarczej obok opłacania podatku dochodowego konieczne jest zarejestrowanie prowadzonej działalności gospodarczej oraz pokrycie innych kosztów związanych z prowadzoną działalnością, w tym składek ZUS. Jednak wówczas możliwe będzie płacenie podatku liniowego. W przypadku wyboru najmu prywatnego rozliczanie jest o wiele prostsze, zwłaszcza jeżeli wybierzemy opodatkowanie ryczałtem. 

 

 

 

 

Czy ten artykuł był dla Ciebie interesujący?