Opłaty przy kupnie mieszkania od dewelopera

Obrót nieruchomościami jest sformalizowany (wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisów w księgach wieczystych) i wiąże się z szeregiem opłat.

Zapłata deweloperowi ceny za nabywany lokal czy dom to niestety nie jedyny wydatek, jaki nas czeka. Obrót nieruchomościami jest nie tylko sformalizowany, ponieważ wymaga zawsze zachowania formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisów w księgach wieczystych, ale także wiąże się z szeregiem opłat administracyjnych.

Podatek
Sprzedaż nieruchomości co do zasady opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. liczonych od wartości sprzedawanej nieruchomości. Jednak podatku tego nie płaci się wówczas, gdy sprzedaż opodatkowana jest podatkiem VAT. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują bowiem, że w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania transakcji podatkami pośrednimi w przypadku gdy jedna z jej stron jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT, to automatycznie nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakup nowego mieszkania czy domu od dewelopera będzie podlegał opodatkowaniu VAT według obniżonej 8-proc. stawki, jeżeli jego metraż nie przekroczy – zgodnie z założeniami społecznego programu mieszkaniowego – 150 mkw. lub w przypadku zakupu domu jednorodzinnego 300 mkw. Podatek VAT jest wysoki, ale jest obciążeniem nie tak dotkliwie odczuwalnym przez kupującego, bowiem zawarty jest w cenie sprzedaży. Deweloper, ustalając z nami cenę sprzedaży budowanej nieruchomości, ustala ją w kwocie brutto, uwzględniającej w sobie ten podatek. Zatem kupujący nie płaci go dodatkowo poza ceną sprzedaży, choć de facto podatek ten powoduje zwiększenie ceny sprzedaży. Kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym będzie zobowiązany jednak do zapłaty 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, jeżeli kupi mieszkanie na kredyt.

Wynagrodzenie notariusza
Kolejną opłatą, z jaką spotkamy się przy nabyciu lokalu lub domu na rynku pierwotnym, jest tzw. taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Opłaty w tym zakresie reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynagrodzenie to zależy od wysokości ceny sprzedaży i jest tym wyższe, im wyższa jest cena mieszkania czy domu kupowanego od dewelopera.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Jednak za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską oraz umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w wykonaniu umowy deweloperskiej – maksymalna stawka wynosi połowę wyżej podanej stawki. Zatem zarówno w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej z deweloperem, jak i później w przypadku zawarcia umowy sprzedaży wynagrodzenie notariusza wyniesie połowę stawki. Ponadto, w przypadku umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do poniesienia połowy kosztów z nią związanych. Oprócz opłaty za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobierze od nas jeszcze wynagrodzenie za sporządzenie wypisów aktu notarialnego zarówno dla nas, jak i do sądu wydziału ksiąg wieczystych i wszystkich innych urzędów, które zgodnie z przepisami mają otrzymać odpis naszego aktu notarialnego. Za sporządzenie wypisu aktu notarialnego maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Warto pamiętać, że podane wyżej kwoty są kwotami netto. Wynagrodzenie notariusza obarczone jest podatkiem VAT w wysokości 23 proc., który notariusz doliczy do wyliczonego na powyższych zasadach wynagrodzenia. Pamiętajmy jednak, że rozporządzenie mówi o maksymalnej stawce wynagrodzenia notariusza, a zatem wynagrodzenie to może być w wyniku negocjacji prowadzonych przez dewelopera w imieniu wszystkich klientów w danej inwestycji czy w wyniku indywidualnych negocjacji klientów dewelopera ustalone na niższym poziomie.

Opłaty sądowe
Kolejną opłatą, jaka nas czeka przy nabyciu lokalu czy domu od dewelopera, jest opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej. Opłatę tę obliczy i pobierze od nas notariusz sporządzający umowę deweloperską i późniejszą umowę sprzedaży. Zasady poboru tej opłaty reguluje ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ustawa ta w zakresie wpisu w księgach wieczystych posługuje się opłatami stałymi niezależnymi od wartości nabywanej nieruchomości. W zakresie opłat związanych z nabyciem lokalu czy domu od dewelopera zastosowanie ma pięć rodzajów opłat:

• za wpis prawa własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł, a w przypadku nabycia udziału w nieruchomości część tej opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł;
• za wpis roszczenia 150 zł;
• za wpis hipoteki 200 zł;
• za założenie księgi wieczystej 60 zł;
• połowę opłaty pobiera się za wykreślenie wpisu.

Kombinacja tych opłat w zależności od treści wniosku towarzyszącego aktowi notarialnemu daje nam wysokość ostatecznej opłaty sądowej, jaką płacimy w związku z nabyciem lokalu czy domu od dewelopera.

Przykład
Opłaty od przykładowej transakcji zakupu mieszkania od dewelopera za cenę w kwocie 300 000 zł brutto z udziałem kredytu bankowego.

Umowa deweloperska:

• Opłata sądowa za wpis roszczenia 150 zł
• Wynagrodzenie notariusza 985 zł + 226,55 zł VAT
• 3 wypisy aktu notarialnego na 10 stron 180 zł + 41,40 zł VAT
  Razem: 1582,95 zł

Umowa sprzedaży:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki 19 zł
• Opłata sądowa za wykreślenie roszczenia 75 zł
• Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej dla lokalu 60 zł
• Opłata sądowa za wpis prawa własności 200 zł
• Opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł
• Wynagrodzenie notariusza 985 zł + 226,55 zł VAT
• 6 wypisów aktu notarialnego na 5 stron 180 zł + 41,40 zł VAT
  Razem: 1986,95 zł

W tym przykładowym przypadku wszystkie opłaty będą nas kosztować 3569,90 zł, nie licząc zawartego w cenie sprzedaży 8-proc. podatku VAT.

ABC kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym

w 5. numerze dwutygodnika

„Krakowski Rynek Nieruchomości”