Okoliczności uzyskania zwolnienia z podatku dochodowego

Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jaki to ma wpływ na interpretacje Urzędu Skarbowego?

Jeżeli podatnik podpisał z deweloperem umowę deweloperską, ale w ciągu 2 lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości nie zawarł z deweloperem umowy nabycia własności, to wówczas nie będzie zwolniony z podatku dochodowego, nawet jeżeli w ciągu tych 2 lat wydatkował całą cenę sprzedaży (wpłacił ją deweloperowi zgodnie z umową deweloperską).

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podatek dochodowy od uzyskanego dochodu wynosi 19 proc. Można zwolnić się z konieczności zapłaty tego podatku, przeznaczając cenę sprzedaży w ciągu 2 lat na swój cel mieszkaniowy. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, za wydatki te uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Pojęcie „nabycie” oznacza przeniesienie własności nieruchomości i następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak i dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne.

Przeniesienie własności nieruchomości

Moment przeniesienia własności nieruchomości został bowiem określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a przepis art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z art. 155 § 1 wyżej wymienionej ustawy, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej, przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 cytowanej ustawy, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu inwestycji deweloperskiej, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi. Nie można jej więc traktować jako równoznaczną z nabyciem. Tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłaty na poczet ceny – pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne.

Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości powoduje niewypełnienie jednego z warunków zwolnienia i pozbawia do niego prawa. Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przedmiotowej sprawie wynika (z opisu zdarzenia przyszłego), iż wnioskodawczyni przeznaczyła środki uzyskane ze sprzedaży, w 2016 r., lokalu mieszkalnego, na zakup mieszkania, które jest obecnie w budowie. Umowę deweloperską podpisała 19 lipca 2017 r., natomiast przeniesienie własności mieszkania ma nastąpić do 31 marca 2020 r. Na dzień składania wniosku wnioskodawczyni dokonała wpłaty ceny w wysokości 110 500 zł, do końca kwietnia 2018 r. dokona kolejnej wpłaty w wysokości 41 437,50 zł. Wobec powyższego, nabycie lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, mieściłoby się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe, jednakże w sytuacji przedstawionej we wniosku samo wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego. Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W konsekwencji zatem, gdy do końca 2018 r. wnioskodawczyni nie zawrze z deweloperem notarialnej umowy sprzedaży przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, dochód ze zbycia przedmiotowego mieszkania jest zobowiązana opodatkować 19-procentowym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna z dnia 09.01.2018 roku sygn. 0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN