Okiem prawnika: legalizacja samowoli budowlanych

Ministerstwo pracuje nad nowym projektem dotyczącym legalizacji samowoli budowlanych sprzed 20 lat.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju ogłosiło, że pracuje nad projektem przewidującym zmiany w zakresie legalizacji samowoli budowlanej. Projekt ten dotyczyć będzie przede wszystkim budynków, które zostały wybudowane 20 lat temu z naruszeniem wymogów Prawa budowlanego. Przewidywane zmiany mają zdecydowanie uprościć procedurę legalizacyjną. Obecnie wiąże się ona z koniecznością spełniania licznych warunków formalnych, a ponadto z obowiązkiem uregulowania stosownej opłaty, która jest dużym obciążeniem ekonomicznym. W przypadku budynków wybudowanych ponad 20 lat temu spełnienie niektórych warunków formalnych bywa bardzo trudne, a niespełnienie ich wiąże się z decyzją o rozbiórce. Co istotne, często obiekty te nie zagrażają bezpieczeństwu, a ich cel ekonomiczny ma odpowiednie uzasadnienie. Wydawałoby się, że ich rozbiórka jest sprzeczna z ekonomicznym interesem społecznym.

Obecny stan prawny

Obecnie wybór procedury legalizacji zależy od momentu, kiedy budynek został wybudowany. Jeżeli miało to miejsce przed 1 stycznia 1995 r. lub przed tą datą zostało wszczęte postępowanie administracyjne, to zastosowanie mają przepisy art. 37-42 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą, legalizacja samowoli budowlanej nie wymaga opłaty (należy jednak wykazać, że budynek został wybudowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). W trakcie obowiązywania Prawa budowlanego z 1974 r. procedura ta była na tyle prosta i opłacalna, że często najpierw wznoszono budynek, a następnie występowano o jego legalizację. Powyższy proceder przyczynił się do tego, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowej regulacji.

Nowa ustawa Prawo budowlane weszła w życie 1 stycznia 1995 r. Legalizacja samowoli budowlanej została uregulowana w nowej ustawie w art. 48-49 Prawa budowlanego. W pierwotnym brzmieniu art. 48 ustawy był bardzo rygorystyczny i stanowił, że każdy budynek wybudowany bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia podlegał rozbiórce. Jednocześnie nie miało znaczenia, czy obiekt naruszał inne przepisy prawa i zasady sztuki budowlanej. Ustawa wprowadzała wyjątek od tej zasady, tj. legalizacja była możliwa po upływie 5 lat od wybudowania budynku. Przedmiotowa regulacja okazała się kontrowersyjna i niejednokrotnie Sąd Najwyższy wypowiadał się na jej temat.

Kontrowersje związane z legalizacją samowoli budowlanych

Aktualne brzmienie art. 48-49 Prawa budowlanego zostało wprowadzone nowelizacją z 27 marca 2003 r., która weszła w życie 11 lipca 2003 r. Przyjęte wówczas regulacje mają zastosowanie do budynków wybudowanych po wejściu w życie nowelizacji oraz do postępowań dotyczących samowoli budowlanych, które zostały wszczęte przed wejściem w życie nowelizacji i które nie zostały jeszcze zakończone. Obecnie, jeżeli budynek zrealizowano w ramach samowoli budowlanej, to podlega rozbiórce, chyba że spełnione zostały łącznie poniższe przesłanki:

a) budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego;

b) budowa nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W przypadku spełnienia powyższych przesłanek organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych, natomiast jeżeli budowa jest zakończona, to organ nadzoru odpowiednio określa obowiązki, jakie musi spełnić podmiot w celu jej legalizacji. Kwestią nadrzędną pozostaje zbadanie przez organ nadzoru, czy istnieje możliwość doprowadzenia wybudowanego budynku do stanu zgodnego z prawem. Następnie, jeżeli zostały spełnione warunki wskazane przez organ nadzoru budowlanego, dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz obowiązku przedstawienia w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów, to należy dokonać opłaty legalizacyjnej w wysokości ustalonej przez organ nadzoru budowlanego. Wysokość opłaty legalizacyjnej została wskazana w art. 49 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. do opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotyczące kar za odstępstwa od projektu, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Projektowane zmiany dotyczące samowoli budowlanych

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju poinformowało, że pracuje nad projektem dotyczącym prostszej i bezpłatnej legalizacji budynków użytkowych wybudowanych ponad 20 lat temu, które zostały wybudowane bez zgłoszenia lub bez pozwolenia na budowę. Ministerstwo podkreśla, że obecnie w procesie legalizacji trzeba udowodnić zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz warunkami zabudowy, co zdaniem Ministerstwa jest trudne, ponieważ plan zagospodarowania przestrzennego mógł się wielokrotnie zmienić, a warunki zabudowy mogą być nieaktualne.

Wiceminister Artur Soboń nazywa projekt mianem „super prostej procedury” i podkreśla, że nowe regulacje miałyby zastosowanie tylko i wyłącznie do bezpiecznych budynków. Projekt nie dotyczyłby również obiektów, wobec których zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej. Zgodnie z zapowiedziami procedura ma być bezpłatna i urząd nie będzie badał zgodności samowoli budowlanej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wiceminister zaznaczył w swoich wypowiedziach, że obecnie legalizacja jest trudną i skomplikowaną procedurą związaną z wysokimi opłatami, które nie zachęcają do tego, żeby legalizować samowolę. Ponadto wiceminister podkreśla, że w ubiegłym roku zalegalizowano 300 obiektów, a rozbiórek było około 2 tysiące.

Ministerstwo wskazuje, że głównym wymogiem legalizacji byłoby dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy:

a) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
b) oświadczenia, że od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej);
c) inwentaryzacji powykonawczej;
b) ekspertyzy technicznej.

Rola organu sprowadzać się ma jedynie do sprawdzenia warunku braku wszczęcia postępowania w sprawie samowoli budowlanej oraz kompletności wymaganych dokumentów wraz z ekspertyzą techniczną potwierdzającą stan techniczny budynku.

Ministerstwo podaje, że funkcjonowanie nielegalnych obiektów budowlanych wiąże się z konkretnym niebezpieczeństwem, ponieważ nie stosuje się do nich przepisów rozdziału 6 Prawa budowlanego. Celem regulacji zawartych w tym rozdziale jest zapewnienie utrzymania budynków w prawidłowym stanie technicznym i ich bezpiecznego użytkowania w ramach okresowych kontroli. Jednocześnie, jak wynika z informacji przekazanych przez główny inspektorat nadzoru, takich budynków może być nawet 500 tys.

Legalizacja samowoli budowlanych tylko dla niektórych

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że zmiana dotyczyłaby tylko nieruchomości, od których wybudowania upłynęło co najmniej 20 lat, a ponadto przed wejściem w życie ewentualnej nowelizacji nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej. Zatem już na wstępie można zauważyć, że ewentualne zmiany dotyczyłyby dość wąskiego obszaru legalizacji samowoli budowlanej.

Propozycję ministerstwa należy ocenić pozytywnie przy założeniu, że dopuszczone do użytku zostaną budynki, które faktycznie są bezpieczne. Niewątpliwie regulacja starych samowoli budowlanych może przyczynić się do poprawy bezpieczeństwa ich użytkowania.

Zgodnie z zapowiedziami znowelizowane przepisy mają wejść w życie z początkiem 2020 r., obecnie projekt nie znajduje się jednakże nawet w wykazie prac legislacyjnych rządu.