Odwrócony kredyt hipoteczny

Prezydent podpisał ustawę z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy.

Prezydent podpisał ustawę z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Uchwalona ustawa ma na celu wprowadzenie do polskiego systemu prawnego instytucji odwróconego kredytu hipotecznego tj. szczególnego rodzaju umowy kredytu, na mocy której bank będzie mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy, wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami, na nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy.

Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. Drugą stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości, lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bądź w prawie użytkowania wieczystego.

Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, przez ujawnienie w księdze wieczystej, roszczenie o przeniesienie na bank prawa do nieruchomości lezącego po stronie kredytobiorcy. Ustawa przewiduje, że bank nie będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego środków pieniężnych będzie ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy, lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa nieruchomości lub lokalu będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie oddawał kredytobiorcy do dyspozycji bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie. Oznacza to, że środki te nie będą musiały być udostępniane dożywotnio. Zgodnie z ustawą wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następować będzie jednorazowo albo w ratach.

Ustawa przewiduje obowiązek dostarczenia kredytobiorcy formularza informacyjnego zawierającego istotne informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Formularz ten będzie musiał być dostarczony w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy. W formularzu tym zostaną zawarte m.in. kwota kredytu i sposób jej ustalenia (w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości); sposób ustalania wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany; wysokość i sposób uregulowania innych kosztów (w tym prowizji, opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku czy wycenę nieruchomości lub lokalu) oraz zasady rozliczenia kredytu. Ustawa określa ponadto, jakie elementy powinna zawierać umowa odwróconego kredytu hipotecznego.

Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty. W przypadku spłaty przez kredytobiorcę całkowitej kwoty do zapłaty (kwoty kredytu z odsetkami i innymi opłatami) lub jej części bank nie będzie pobierał prowizji. Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, z zachowaniem terminu 30-dniowego. Umowę odwróconego kredytu hipotecznego będzie mógł rozwiązać także bank. Okres wypowiedzenia w takim przypadku ma wynosić 30 dni. Sytuacje, w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, zostały określone enumeratywnie ustawie (może to nastąpić np. w razie gdy: została wszczęta egzekucja z nieruchomości lub prawa stanowiących zabezpieczenie kredytu udzielonego przez bank; kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomości bez zgody banku, jeżeli umowa kredytu przewidywała taki obowiązek; wartość nieruchomości uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę ). W myśl ustawy całkowita kwota do zapłaty stanie się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego bądź z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy.

W przypadku jeżeli spadkobiercy kredytobiorcy, w terminie 12 miesięcy od dnia jego śmierci, dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty, roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, wygaśnie. Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego stanowiących zabezpieczenie hipoteczne, z tym, że roszczenie o przeniesienie tych praw stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, tj. po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy. Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców, ograniczona została do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy odwróconego kredytu hipotecznego . Bank będzie mógł zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców jedynie wyjątkowo, w przypadku wystąpienia okoliczności wskazanych w ustawie i to pod warunkiem, że zaspokojenie z nieruchomości będzie niemożliwe lub możliwe jedynie częściowo oraz do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość nieruchomości lub w wysokości różnicy między kwotą uzyskaną z egzekucji a całkowitą kwotą kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami.

Niezwłocznie po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy bank zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające dane kredytobiorcy oraz informacje o kredycie i możliwości oraz terminie dokonania rozliczenia kredytu. Informacja taka jest przekazywana również na piśmie osobom wskazanym w umowie przez kredytobiorcę. W razie niedokonania spłaty kredytu na rzecz banku zawierana jest umowa o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie udzielonego kredytu. W terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie, bank zleci rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, zaś w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwróci osobom uprawnionym zgodnie z ustawą kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową a całkowitą kwotą do zapłaty, bądź powiadomi te osoby, że wartość jego wierzytelności jest wyższa od wartości rynkowej.