Odszkodowania za brak lokalu socjalnego

Coraz częściej byli lokatorzy zmuszani są ponosić skutki finansowe zaniechania przez gminy obowiązku wskazywania lokali socjalnych.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę na problem obciążania byłych lokatorów prywatnych zasobów mieszkaniowych dotkliwymi konsekwencjami finansowymi, do powstania których przyczyniają się gminy, zaniedbując, nierzadko przez okres kilku lat, wykonanie obowiązku wskazania lokali socjalnych będących realizacją uprawnienia przyznanego w prawomocnych wyrokach eksmisyjnych.

Ze skarg kierowanych do Rzecznika zarówno przez osoby dotknięte tym problemem, jak też z danych uzyskanych od organizacji pozarządowych zajmujących się ochroną praw lokatorów wynika, że w ostatnim czasie coraz bardziej powszechna staje się praktyka polegająca na egzekwowaniu przez gminy od byłych lokatorów kwot wypłaconych wcześniej właścicielom lokali tytułem odszkodowań za brak możliwości korzystania z mieszkań, które zajmują osoby objęte wyrokami eksmisyjnymi z prawem do lokalu socjalnego. W obowiązującym aktualnie stanie prawnym, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powszechnie wiadomo, że z uwagi na brak wystarczającej liczby lokali socjalnych, realizacja wyroku eksmisyjnego, w którym dłużnikowi przyznane zostało uprawnienie do lokalu socjalnego, trwa kilka/kilkanaście lat. W tym czasie sytuacja byłych lokatorów zamieszkujących w budynkach prywatnych ulega stopniowemu pogorszeniu, bowiem w dalszym ciągu spoczywają na nich obowiązki finansowe, którym jeszcze jako lokatorzy nie byli w stanie sprostać, co doprowadziło do orzeczenia ich eksmisji. W rezultacie, pozostają oni latami w stanie zadłużenia, które przez długi czas oczekiwania na lokal socjalny wciąż narasta. Natomiast właściciele lokali dochodzą od gminy pokrycia szkód, na które składają się m.in. należności, których nie uiściły osoby oczekujące na lokal socjalny po orzeczeniu ich eksmisji, i uzyskują orzeczenia uwzględniające ich żądania. Następnie gminy, które wypłaciły odszkodowania obejmujące w/w należności, kierują roszczenia regresowe do byłych lokatorów w sytuacji, gdy to właśnie one swoim zaniechaniem wykonywania obowiązku dostarczenia lokali socjalnych przyczyniły się do powstania zadłużenia, którego spłaty obecnie od nich żądają.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Stosownie zaś do art. 18 ust. 3 w/w ustawy osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Nie dostarczając osobie uprawnionej z mocy wyroku sądowego lokalu socjalnego, gmina ponosi odpowiedzialność nie tylko za szkodę spowodowaną niemożnością dysponowania lokalem przez właściciela i pobierania pożytków, ale i za straty, jakie poniósł właściciel w związku z tym, że uprawniony do lokalu socjalnego nie uiszcza opłat za zajmowany lokal mieszkalny. Za należność tę gmina odpowiada pierwszorzędnie, tj. niezależnie od możliwości jej wyegzekwowania przez właściciela od byłego lokatora. Na tle wyżej wymienionych przepisów w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został pogląd o dopuszczalności dochodzenia przez gminę, która wypłaciła właścicielowi lokalu odszkodowanie, roszczeń regresowych wobec byłych lokatorów. W wyroku z dnia 19 czerwca 2008 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że: Ponieważ odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego służy ochronie właściciela, a nie byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego, gminie, która zapłaciła właścicielowi odszkodowanie, przysługuje regres w stosunku do tego lokatora w granicach jego obowiązku określonego w art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l.. Pogląd ten znajduje jednolite zastosowanie w orzecznictwie sądów powszechnych.

Dotychczasowe ustawowe rozwiązania, oparte na wyżej opisanym obowiązku odszkodowawczym, nie sprawdziły się w praktyce. Niestety nie umożliwiają one realizacji jednego z istotnych celów, jakim miało być motywowanie gmin do sprawnej realizacji obowiązku wskazywania lokali socjalnych, co więcej sprzyjają nieprawidłowościom w tym zakresie. Na tle spraw rozpatrywanych przez Rzecznika Praw Obywatelskich zauważyć można niepokojącą tendencję jedynie doraźnego i wybiórczego wykonywania przez gminy omawianego obowiązku, tylko wobec niektórych spośród właścicieli lokali oczekujących na złożenie byłemu lokatorowi oferty najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapłaty odszkodowania aktywizuje gminy tylko w tych przypadkach, gdy właściciel wystąpi z konkretnym roszczeniem odszkodowawczym wobec gminy. Świadomy swoich praw i aktywnie z nich korzystający właściciel jest więc w ten sposób niejako premiowany przez gminę, z pokrzywdzeniem pozostałych właścicieli, którzy wcześniej złożyli wnioski o wykonanie wyroku eksmisyjnego.

Właściciele lokali zasadnie skarżą się, że realizacja prawomocnego wyroku eksmisyjnego w sytuacji, gdy nie został gminie wyznaczony żaden termin na złożenie oferty najmu lokalu socjalnego, jest nie do przewidzenia, a w istocie staje się iluzoryczna. W opisanych okolicznościach niezwykle istotne jest zapewnienie tej grupie osób realnej ochrony przed negatywnymi skutkami długiego oczekiwania na lokale socjalne. Na gruncie obowiązującego prawa osoby te nie mają żadnych środków działania, aby przyspieszyć realizację przyznanego im uprawnienia. Natomiast nie ulega żadnej wątpliwości, że szybka jego realizacja leży nie tylko w interesie właściciela lokalu, który chciałby odzyskać możliwość swobodnego dysponowania lokalem, ale też w równym stopniu ważna jest dla byłego lokatora, na którym ciąży obowiązek wnoszenia co miesiąc wysokiego odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Jego wysokość odpowiada wprawdzie czynszowi, który obowiązywał przed rozwiązaniem stosunku najmu, problem polega jednak na tym, że w przeważającej większości przypadków, przyczyną orzeczonej eksmisji były zaległości czynszowe, bowiem już wtedy czynsz znajdował się na poziomie, który znacząco odbiegał od możliwości finansowych lokatora.

Opisany stan rzeczy prowadzi do wniosku, że dotychczasowy mechanizm odszkodowawczy nie tylko nie aktywizuje skutecznie gmin do podjęcia starań na rzecz pozyskania lokali socjalnych np. poprzez gminne budownictwo mieszkaniowe, czy też racjonalne gospodarowanie zasobem takich lokali, ale nie chroni w równy sposób interesów wszystkich właścicieli lokali, ani też nie uwzględnia interesów osób oczekujących na realizację przyznanego im uprawnienia.

Nie można zaakceptować sytuacji, w której byli lokatorzy zmuszeni są ponosić skutki finansowe zaniechania w wykonywaniu przez gminy obowiązku wskazywania lokali socjalnych. Przede wszystkim nie taki był cel wprowadzenia do porządku prawnego art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Niezbędne zatem wydają się działania legislacyjne zmierzające do zapewnienia ochrony tej grupie osób. Ponieważ skala problemu jest znaczna, jego rozwiązania nie można pozostawić orzecznictwu sądowemu. Problem ten wymaga rozważenia zmiany obowiązującego prawa w kierunku wprowadzenia takich rozwiązań, które zmotywują gminy do podejmowania działań umożliwiających szybkie wykonywanie obowiązku wskazywania lokali socjalnych, a tym samym zdejmą z byłych lokatorów odium zaniedbań gmin w prowadzeniu właściwej gminnej polityki mieszkaniowej i niewykorzystywania narzędzi racjonalnego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Jednocześnie, zostanie zapewniona realna ochrona prawa własności.