Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Wycofanie się z umowy nabiera mocy prawnej i następuje bez konsekwencji związanych z zapłatą kar tylko po spełnieniu dokładnie sprecyzowanych warunków.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. zarówno nabywca, jak i deweloper w określonych sytuacjach mają prawo do odstąpienia od zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Wycofanie się z umowy nabiera mocy prawnej i następuje bez konsekwencji związanych z zapłatą kar tylko po spełnieniu dokładnie sprecyzowanych warunków.

Odstąpienie nabywcy

Ustawa deweloperska, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., daje nabywcy danej nieruchomości mieszkalnej prawo do wycofania się z umowy. Szczegółowe warunki odstąpienia opisuje artykuł 29 ww. ustawy.

Aby skutecznie i zgodnie z prawem odstąpić od umowy deweloperskiej, kupujący mieszkanie lub dom musi zrobić to w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Do tego powinien przedstawić argumenty przemawiające za tym, że deweloper nie dopełnił wszystkich restrykcji narzuconych przez ustawę.

Po pierwsze, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokładnie określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Jeśli w umowie tej zabraknie nawet jednego zapisu wymaganego ustawą, nabywca bez żadnych konsekwencji może wycofać się z jej postanowień. I tak np. deweloper budujący inwestycję ze środków kredytowych musi w umowie zawrzeć zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po zakupie na nabywcę.

Po drugie, istotnym asem w rękawie nabywcy chcącego odstąpić od umowy deweloperskiej okazuje się prospekt informacyjny. Inwestor, jeszcze przed podpisaniem umowy, powinien okazać kupującemu prospekt, wraz ze wszystkimi jego załącznikami, przygotowany zgodnie ze wzorem znajdującym się w ustawie. W sytuacji, gdy nabywca nie otrzymał takiego prospektu, nie został on dołączony do umowy, informacje zawarte w prospekcie czy jego załącznikach nie są zgodne z informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej, za wyjątkiem zmian podkreślonych wyraźnie w umowie, lub nie mają nic wspólnego ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy – nabywca ma pełne prawo do wycofania się z porozumienia z deweloperem.

Po trzecie, deweloper w czasie, do którego zobowiązał się w umowie deweloperskiej, musi przenieść na kupującego prawo własności nieruchomości. W przypadku gdy inwestor nie dotrzyma uzgodnionego terminu, nabywca może rozwiązać z nim umowę.

W żadnej w wyżej wymienionych sytuacji deweloper nie ma prawa żądać od kupującego określonej sumy pieniędzy w zamian za możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej, dotyczy to również wszelakich kar umownych, ponieważ uważana jest ona automatycznie za niezawartą. Co więcej, w razie rozwiązania umowy z winy inwestora bank musi wypłacić konsumentowi wpłacone wcześniej, i pozostałe jeszcze na mieszkaniowym rachunku powierniczym, środki.

Należy zaznaczyć jednak, że bez względu na przyczynę oświadczenie o odstąpieniu nabywcy od umowy deweloperskiej, wraz ze zgodą na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości, powinno zostać złożone w formie pisemnej, z podpisami notarialne poświadczonymi. Ustawa deweloperska została uchwalona w taki sposób, że nie tylko chroni w pełni kupującego, ale także stanowi dla dewelopera swego rodzaju przewodnik. Dzięki wymaganym przez ustawę dokumentom, które należy przedłożyć kupującemu, deweloper nie musi tłumaczyć się, że nie ma złych intencji oraz ze sposobu realizacji inwestycji i wydanych środków. Wszystko jest dokładnie opisane, czarno na białym i nie ma tu miejsca na błędy – mówi Wiesław Panek, inwestor zastępczy Osiedla Lawendowego we Wrocławiu.

Odstąpienie dewelopera

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego daje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej nie tylko nabywcy, ale i inwestorowi. Sytuacje, w których deweloper może rozwiązać umowę, określone są również w artykule 29 ww. ustawy.

Po pierwsze, deweloper ma ustawowe prawo do odstąpienia od umowy, gdy nabywca spóźnia się z opłaceniem zakupionej nieruchomości mieszkalnej lub nie zapłacił pełnej wysokości jej ceny określonej w umowie. Najpierw jednak deweloper musi wysłać nabywcy w formie pisemnej wezwanie do zapłaty i w terminie 30 dni od jego wysłania może złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy. Wyjątkiem w tej sytuacji jest możliwe działanie sił wyższych, czyli np. gdy kupujący spotka się z odmowną decyzja z banku o udzieleniu kredytu hipotecznego. Byliśmy już zdecydowani na zakup mieszkania w przywrocławskich Wilczycach. Wpłaciliśmy nawet zaliczkę. Niestety, nie otrzymaliśmy kredytu hipotecznego. Na szczęście nie było problemu z odstąpieniem od umowy z deweloperem – opowiadają Monika i Wojciech Malinowscy, zainteresowani kupnem nieruchomości w okolicach Wrocławia.

Po drugie, gdy nabywca nie stawi się do odbioru zakupionej przez siebie nieruchomości lub na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego na niego prawo własności, wówczas inwestor ma pełne prawo do rezygnacji z porozumienia zawartego z kupującym. W tej sytuacji deweloper również powinien doręczyć nabywcy wezwanie w formie pisemnej, z tą różnicą, że musi to nastąpić dwukrotnie w odstępie co najmniej 60 dni. Przy czym deweloper nie może odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie miał wpływu na zaistniałą sytuację, bo np. trafił do szpitala w wyniku wypadku.

W obu przypadkach kupujący musi wyrazić zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Ponadto w sytuacji, gdy umowa zostaje rozwiązana z winy nabywcy, i żadne siły wyższe tu nie zadziałały, warto pamiętać o tym, że traci on w całości wpłacony wcześniej zadatek. W odróżnieniu od zaliczki, bo ta jest zwracana nabywcy w pełnej wysokości bez względu na to, kto zawinił. Z kolei, jeśli to deweloper okazał się winny, zobowiązany jest on wówczas oddać nabywcy zadatek w jego dwukrotnej wysokości.

Polubowne rozwiązanie umowy

Dopuszczalna jest również sytuacja, w której obie strony umowy deweloperskiej zgodnie chcą ją rozwiązać. Wówczas muszą one złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego oraz przedstawić bankowi zgodne postanowienie o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Na tej właśnie podstawie bank wypłaca wszystkie środki.