Odrębna własność obiektów budowlanych

W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad założeniami do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych.

W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad założeniami do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych. W obecnym stanie prawnym korzystanie z nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem, może przyjmować formę użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych bądź praw obligacyjnych. Prawo użytkowania wieczystego, choć jest silnym prawem, nie przystaje do potrzeb przedsiębiorców realizujących obiekty budowlane posadowione nad lub pod gruntem. Po pierwsze, jego charakter powoduje, iż obciążona jest nim cała nieruchomość. To sprawia, że nie zawsze jest możliwe realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji w taki sposób, by każdy z inwestorów posiadał silny tytuł do realizowanego obiektu. Po drugie, sam użytkownik wieczysty nie ma, poza sprzedażą części nieruchomości, instrumentów, które pozwalałyby na wydzielenie pod względem prawnym fragmentu nieruchomości (postrzeganej trójwymiarowo), w obrębie której byłby realizowany, np. parking podziemny. W świetle obecnie obowiązujących przepisów taka inwestycja będzie stanowić własność użytkownika wieczystego.

Korzystanie z nieruchomości przez osobę nie będącą jej właścicielem może być także realizowane w drodze użytkowania lub służebności. Zakres użytkowania ograniczony jest przepisami ustawy oraz umowy. Użytkowanie może zostać ustanowione jako prawo terminowe bądź bezterminowe, a wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby fizycznej lub z ustaniem bytu osoby prawnej. Poza tym użytkowanie jest niezbywalne. W związku z tym, prawo użytkowania jest nieprzydatne w przypadku realizacji takich inwestycji. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Tak więc zakres jej zastosowania jest ograniczony. Natomiast służebność osobista może przysługiwać jedynie osobom fizycznym i jest ograniczona w czasie – wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebność nie zapewnia zatem, wymaganych aktualnie przez uczestników rynku, możliwości korzystania z przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości przez osobę nie będącą właścicielem tej nieruchomości. Pewnych sposobów wykorzystania cudzej nieruchomości w celu wybudowania obiektu budowlanego, dostarczają umowy dzierżawy oraz inne umowy, w których strony przewidziały uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Należy jednak przypomnieć, iż wybudowane na podstawie umów zobowiązaniowych obiekty budowlane staną się częściami składowymi nieruchomości, na której zostały zrealizowane, a zatem przejdą na własność właściciela gruntu, dlatego inwestorzy rzadko decydują się na takie rozwiązanie.

Z powyższej analizy wynika, że obecnie obowiązujące przepisy nie nadążają za potrzebami podmiotów uczestniczących w realizacji zamierzeń infrastrukturalnych, a tym samym stanowią poważną barierę dla budowy wielu inwestycji. Zatem, w opinii resortu infrastruktury, zachodzi konieczność wprowadzenia nowej instytucji prawnej. Stworzona zostanie możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych usytuowanych nad lub pod powierzchnią nieruchomości. Takie rozwiązanie stworzy szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast (które do tej pory ze względu na dopuszczalność prawną wyłącznie konwencjonalnej zabudowy, uznawane były za tereny architektonicznie niemożliwe do dalszego zagospodarowania). Istotną przesłanką wyodrębnienia takiej nieruchomości jest fakt, iż nie pozbawia ona właściciela praw do gruntu i nie wyklucza możliwości korzystania z tego gruntu. Realizacja inwestycji nie pozbawi właściciela (lub użytkownika wieczystego gruntu) możliwości korzystania z nieruchomości, a ustanowienie odpłatnie odrębnej własności obiektu budowlanego mogłoby dla niego stanowić dodatkowe źródło dochodów. Natomiast inwestor, uzyskując silny tytuł prawny do budowanego obiektu, zyskuje większą swobodę w dysponowaniu obiektem, również w sferze ekonomicznej. Intencją jest odniesienie regulacji wyłącznie do obiektów wznoszonych nad i pod powierzchnią, co wyłącza zastosowanie przepisów projektowanej ustawy do obiektów posadowionych bezpośrednio na gruncie. Przeniesienia tego prawa będzie wymagać formy aktu notarialnego. Przedmiotem odrębnej własności obiektów budowlanych mogą być w szczególności: obiekty budowlane lub urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi, wodami płynącymi, w tym budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty, parkingi nadziemne i podziemne. Przepisy projektowanej ustawy będą miały zastosowanie także do obiektów już istniejących. Ponadto proponuje się wprowadzenie zapisu, że ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności obiektu budowlanego, wymaga bezwzględnego ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności obiektu budowlanego powinna w szczególności określać oznaczenie, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości, w granicach której ustanawiana jest odrębna własność obiektu, powierzchnię, opis usytuowania i przeznaczenie obiektu budowlanego oraz obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie. Ponadto strony powinny określić sposób korzystania z nieruchomości, w granicach której ustanawiana jest odrębna własność, w tym w szczególności ustanowienie służebności niezbędnych dla prawidłowego korzystania z obiektu budowlanego, będącego przedmiotem odrębnej własności.

Projektowana regulacja stwarza nowe możliwości efektywnego inwestowania na terenach dotychczas uznawanych za obarczone nadmiernym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod względem inwestycyjnym (z powodu braku możliwości uzyskania przez inwestora silnego tytułu prawnego do nieruchomości). Wprowadzenie nowych przepisów w zakresie odrębnej własności obiektów budowlanych może wywołać pozytywne ruchy na rynku budownictwa. Pojawienie się na rynku nowych powierzchni do zabudowy z silnym prawem rzeczowym w odniesieniu
do obiektu budowlanego, spowoduje zainteresowanie inwestorów i deweloperów nieruchomościami dotąd uznawanymi za niemożliwe do zabudowy ze względów prawnych.