Odbiór nieruchomości – o czym warto pamiętać?

Zanim nastąpi przeniesienie na nabywcę prawa własności do nieruchomości mieszkalnej, musi zostać wykonany jej odbiór. Czynność ta wymaga obecności obu stron.

Zanim nastąpi przeniesienie na nabywcę prawa własności do nieruchomości mieszkalnej musi zostać wykonany jej odbiór. Czynność ta wymaga obecności obu stron – zarówno dewelopera, jak i kupującego lub jego pełnomocnika. Każdemu odbiorowi towarzyszy spisanie protokołu, na ustosunkowanie się do którego deweloper ma 14 dni.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Deweloper, by móc przeprowadzić odbiór budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zobowiązany jest najpierw złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego). Zawiadomienie składane jest wraz załącznikami takimi jak: oryginał dziennika budowy; oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę i przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu; oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania; protokoły badań i sprawdzeń; inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza; potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi, odbioru wykonanych przyłączy oraz – z wyjątkami – kopia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Właściwy inspektorat ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji. W razie braku obiekcji deweloper wraz z nabywcą mogą przystąpić do odbioru nieruchomości.

Deweloper po pierwsze, powinien powiadomić nabywcę o zakończeniu budowy i po drugie, odpowiedni organ. W niektórych przypadkach wymagane jest również pozwolenie na użytkowanie. U nas wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy przesłane do inspektoratu i jego decyzja o braku sprzeciwu – opowiada Wiesław Panek, inwestor zastępczy Osiedla Lawendowego we Wrocławiu.

Pozwolenie na użytkowanie
Z kolei w przypadku lokali mieszkalnych wielorodzinnych inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W tym celu deweloper musi złożyć do właściwego inspektoratu wniosek wraz z załącznikami – takimi jak wyżej – oraz z oświadczeniem o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

Przed wydaniem decyzji inspektorat powinien, w ciągu 21 dni od otrzymania wniosku, przeprowadzić obowiązkową kontrolę budowy, która obejmuje m.in. sprawdzenie: uporządkowania terenu budowy, zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym.

Protokół odbioru
Podpisanie protokołu odbioru odbywa się w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika. W protokole zgłaszane są wady mieszkania lub domu. W interesie nabywcy leży, by w tym momencie przekazać jak najwięcej szczegółów, trzeba jednak pamiętać, że reklamacji z rękojmi nie podlegają indywidualne życzenia kupującego np. biały montaż. Do takich elementów wyposażenia stosuje się dwuletni termin odpowiedzialności dewelopera z tytułu niezgodności towaru konsumpcyjnego z umową.

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie do wad wyliczonych w protokole, w postaci oświadczenia o uznaniu ich lub odmowie ze wskazaniem przyczyn. Jeśli zaakceptuje uwagi kupującego zawarte w protokole, ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wad. Przy czym w przypadku, niewynikającym z winy dewelopera, gdy usterki te nie zostały naprawione, inwestor może wskazać inny, dogodny termin, podając jednocześnie przyczyny opóźnienia. Warto zauważyć, że do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości mieszkalnej (rękojmi) stosuje się, poza ustawą deweloperską, przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi – art. 556.

Dobrze sporządzony protokół powinien zawierać: datę i miejsce podpisania; dokładne dane osób podpisujących oraz w przypadku osób reprezentujących – pełnomocnictwo; datę, numer i tytuł umowy deweloperskiej, której dotyczy protokół; dokładny opis wszystkich usterek i niezgodności z umową stwierdzonych podczas przekazania; opis urządzeń i elementów wyposażenia, do dostarczenia których zobowiązał się deweloper; podpisy stron.

Przeniesienie własności
Po podpisaniu protokołu odbioru i uregulowaniu wszystkich punktów spornych dochodzi do przeniesienia prawa własności w formie aktu notarialnego. Gdy lokal mieszkalny położony jest w domu wielorodzinnym konieczne jest również ustanowienie odrębnej własności, wpis do księgi wieczystej oraz założenie odrębnej księgi dla mieszkania. Wniosek o wpisanie w księdze wieczystej nowego właściciela lokalu powinien być zawarty w samym akcie notarialnym. Następnie notariusz, w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego, powinien przesłać sądowi prowadzącemu księgę wieczystą wypis z aktu wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu.